虛報(bào)成本核定扣除 所有權(quán)轉(zhuǎn)移視同銷售
“如果開發(fā)商無(wú)法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料，或提供的開發(fā)成本資料不實(shí)、《鑒證報(bào)告》有問題，或虛報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)成本的，稅務(wù)部門應(yīng)按核定辦法扣除開發(fā)成本；發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。”日前出臺(tái)的北京市土地增值稅清算細(xì)則這樣規(guī)定。
北京市地稅局發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》和《關(guān)于商品住宅土地增值稅核定扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知》構(gòu)建了北京市土地增值稅清算管理體系。
辦法明確規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)應(yīng)對(duì)開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等，按實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除。如果開發(fā)商無(wú)法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料，或提供的開發(fā)成本資料不實(shí)、《鑒證報(bào)告》有問題，或虛報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)成本的，稅務(wù)部門應(yīng)按核定辦法扣除開發(fā)成本。地稅部門將制定《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》，如果開發(fā)商提供的建安成本扣除額明顯高于《造價(jià)表》又沒有正當(dāng)理由，地稅部門也將按核定辦法予以扣除。
開發(fā)商未及時(shí)、如實(shí)進(jìn)行清算申報(bào)或提供虛假納稅資料、偷稅等違法行為，有關(guān)部門將按照稅收征管法的有關(guān)規(guī)定予以責(zé)令限期改正、罰款直至追究刑事責(zé)任的處罰。
對(duì)于扣除標(biāo)準(zhǔn)，北京市地稅局制定的《關(guān)于商品住宅土地增值稅核定扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知》指出，高層商品住宅（7層以上）單位面積建安造價(jià)允許扣除金額標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2263元；多層商品住宅（7層及以下）單位面積建安造價(jià)允許扣除金額標(biāo)準(zhǔn)為每平方米1560元。
對(duì)于不同竣工年代的商品住宅項(xiàng)目，可以通過相應(yīng)系數(shù)修正，核定扣除的四項(xiàng)成本=建安造價(jià)×清算建筑面積×年度修正系數(shù)。單位面積建安造價(jià)金額和年度修正系數(shù)將參照北京市建設(shè)工程造價(jià)管理部門的定額標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合專家經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)狀況制定，由市地稅局不定期進(jìn)行調(diào)整。
另外，北京市地稅局還規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房用于贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，取得其收入確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按照當(dāng)期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格核定。
據(jù)悉，一季度北京市對(duì)以前的房地產(chǎn)竣工項(xiàng)目進(jìn)行了集中清算，入庫(kù)土地增值稅3.5億元，同比增收2.9億元，增長(zhǎng)5.3倍。
