北京市土地增值稅清算細則于日前揭開面紗。業(yè)內(nèi)認為，該政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤率產(chǎn)生不同程度影響，毛利率較高的項目或公司影響比較大，這包括開發(fā)高檔住宅的公司，以及那些以非市場化拿地為主、拿地成本較低的公司。
與此同時，開發(fā)商將不再單純追求項目的利潤率水平，加快項目滾動和追求規(guī)模成長將成為共識。在這一過程中，行業(yè)龍頭公司也將加快市場整合，行業(yè)集中度將繼續(xù)提高。
毛利率越高征稅影響越大
由于《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》明確了征稅是以項目為單位進行清算，因此對每個公司的影響不盡相同。業(yè)內(nèi)專家指出，一方面要計算每個項目的增值率看是否需繳稅以及適用哪級的稅率，另一方面還要看稅負較大的項目的結算時間，如果項目在前幾年已經(jīng)逐年有結算，但土地增值稅尚未清算，那么今年集中收取土地增值稅對利潤的影響還是相當顯著的。
按照實施細則，土地增值稅為四級超率累進稅率，即增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項目金額200%以上的部分，稅率為60%.
這意味著，毛利率越高的項目，所要繳納的土地增值稅越多。長城證券分析師向暉經(jīng)過測算后得出，毛利率40%的項目嚴格征收土地增值稅后對凈利潤的影響是17.4%.
長江證券分析師劉焱認為，土地增值稅清算實施后，開發(fā)商的成本壓力將增大，但是對于各家房地產(chǎn)開發(fā)商的影響卻不盡相同。
劉焱指出，原先有大量土地儲備公司的利潤水平將有較大的負面影響，因為這些公司此前拿地普遍價格低廉，這使得公司未來將會為此付出非常高昂的增值稅。但是對于一些長期從事普通住宅開發(fā)（特別是經(jīng)濟適用房）企業(yè)和純自持物業(yè)出租企業(yè)，它們從事業(yè)務屬于免征土地增值稅范圍或不發(fā)生土地和建筑物產(chǎn)權轉讓，因此受此次稅收政策的影響較小。
稅負向房價轉移有限
對于開放商是否會以提高房價的方式，轉移土地增值稅清算帶來的成本壓力，業(yè)內(nèi)普遍表示否認。
向暉認為，土地增值稅執(zhí)行清算，會在一定程度上打擊開發(fā)商囤地或捂盤的行為，至于對房價的影響，他認為最終影響房價的還是市場供求關系，將增值稅轉嫁到房價上可能性較小。
劉焱指出，由于多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目毛利率一般在20%-40%，可以說大多數(shù)企業(yè)的項目尚未達到土地增值稅清算的起點，以往預繳的土地增值稅還會退回，因此該政策對房價的影響較小。
上海五合智庫投資顧問有限公司總經(jīng)理鄒毅介紹，目前新開工的項目基本上全都做了土地增值稅計提，他認為，有的開發(fā)企業(yè)會利用漲價來彌補利潤損失，但這樣操作會大大增加房地產(chǎn)項目的市場風險，因為高房價將導致項目空置積壓的可能性增大，企業(yè)經(jīng)營風險增大。
因此，市場人士預測，房地產(chǎn)開發(fā)商將更多考慮采取提高建安費用、廣告宣傳費用額度等辦法使得未來的扣除部分提高，從而降低毛率，而不會通過漲價方式降低土地增值稅的壓力。
