市民楊小姐將她的購房合同書展示給記者看，在中間可以明顯地看到報稅價錢和交易價錢是不同的兩個數(shù)字。上面是交易房價，下面是報稅數(shù)目。（圖中畫圈處）
廣州市國土房管局公布數(shù)據(jù)顯示，6月份全市10區(qū)二手住宅均價3991元/平方米。而記者詢問中介行發(fā)現(xiàn)，二手住宅實際成交價普遍攀升為6000元～8000元/平方米，與統(tǒng)計數(shù)據(jù)相差近1倍呢？滿堂紅地產(chǎn)研究部周峰道出原委：目前，廣州不少二手住宅成交后為避稅，向官方報低價多為成交價7至8折，造成統(tǒng)計數(shù)據(jù)偏離市場價，不具參考性。
對此，廣州地稅有關(guān)人士也表示，二手房成交價報低避稅情況確實存在，查處的案例中更多的是企業(yè)進(jìn)行的二手房轉(zhuǎn)讓。稅務(wù)機(jī)關(guān)若發(fā)現(xiàn)報價相差太多，有權(quán)進(jìn)行核實追繳差額，視情況給予不同程度罰金。據(jù)了解，廣州市基準(zhǔn)房價系統(tǒng)一期已經(jīng)驗收，即將推出，屆時可以進(jìn)一步防止報低價�！秆由扉喿x：揭秘房價背后的支點 有多少腐敗成本被計入房價」
買方：報低價少交近2萬稅費
楊小姐（化名）在廣州大道南購買一套樓齡不到5年小復(fù)式，建筑面積近40平方米，購房時實際成交價是業(yè)主實收35萬元，稅費等由買家埋單。看房伊始，中介經(jīng)紀(jì)幫她盤算購房成本就承諾：“到時可以報低價，這樣稅收部分你就可以少交點�！�
在確定購房后，中介經(jīng)紀(jì)給楊小姐報價方案是報成12.8萬元。楊小姐看到去房管局查冊回來的前業(yè)主房產(chǎn)證上，顯示的是“權(quán)利價值226940元”。“原價22萬多的房子，現(xiàn)在只報10幾萬，政府部門會相信？”楊小姐很困惑，但中介經(jīng)紀(jì)拍胸脯說沒問題。
隨后，銀行委托評估公司對該物業(yè)進(jìn)行評估。記者看到評估書十分詳細(xì)，包括小區(qū)周邊交通、學(xué)校、超市等外部環(huán)境，以及房子朝向、樓層、裝修等，列明評估價35.82萬元，單價9159元/平方米，與實際成交價相差不多。雖然楊小姐是花35萬元買房，單價約8693元/平方米。而如果按照中介經(jīng)紀(jì)報價方案，該房單價僅3273元/平方米，比實際成交單價少5420元/平方米。
“我就擔(dān)心報價太低不能過，但中介說他們會搞掂。”楊小姐提供給記者相關(guān)資料顯示：中介公司提供的一式三份買賣合同中，寫明成交價實收35萬元，但在政府部門報稅交易房價上，寫的是12.8萬元。
稅單明細(xì)方面，分為買方和賣方。賣方方面，主要是不夠5年的營業(yè)稅最為大頭，營業(yè)稅是：房管局報稅價12.8萬元×5.5%＝7040元；另外個人所得稅較多，核實征收：房管局報稅價12.8萬元×1%＝1280元，共要交9771元。買方方面，主要是交易契稅，房管局報稅價12.8萬元×1.5%＝1920元。
現(xiàn)在，不少業(yè)主要求實收價，由買方承擔(dān)稅費，楊小姐也是如此。記者計算了一下，涉及到房管局報稅價的稅率共為8.1%，按照總價報低22.2萬元計算，楊小姐少交稅17982元。
賣方：怕報低價買方會賴賬
家住天河區(qū)駿景花園的方先生，本打算出售一套海珠區(qū)房產(chǎn)，開出實收價45萬元。有位買家看房后很滿意，但因稅費由買家埋單，買家表示預(yù)算只有15萬元左右。若按照45萬元成交價，首付三成需13.5萬元，稅費等支出約4萬多元，買家說錢不夠，要求便宜點。
方先生看了周邊市場價，覺得房子肯定能賣45萬元，不肯降。但是，買方聽從朋友或中介經(jīng)紀(jì)建議，希望能通過報低價少交點稅把房買下，方先生沒答應(yīng)。他表示，自己跟買方不熟，擔(dān)心這樣操作不能完整收到房款，“如果簽合同時把房價寫低，到時買家賴賬，只給我報價怎么辦？”
后來，方先生一個朋友告知他在天河北的房子也是通過報低價賣出，實際成交價是70萬元，中介建議只報31萬元。本來，方先生的朋友不愿意，擔(dān)心買方抵賴，但經(jīng)紀(jì)寬慰說現(xiàn)在不少二手房買賣是如此操作，首先是簽標(biāo)明成交價70萬元的三方合同，然后查檔、辦理按揭等。方先生朋友透露：“房管局有個標(biāo)準(zhǔn)價，也不是說你想報多少就報多少。”
7家中介直接開出報低價碼
昨天，記者隨機(jī)走訪10家房產(chǎn)中介店面，其中3家規(guī)模較大的公司經(jīng)紀(jì)對報低價持較緊口風(fēng)，7家中介行經(jīng)紀(jì)直接開出可報低的價碼，“減少”價格9萬元至22萬元不等。
口風(fēng)較緊的一般是大型中介公司店鋪。他們表示，報價是買家和業(yè)主雙方屆時協(xié)商，不關(guān)中介的事，也不能對少報多少錢以避稅進(jìn)行直接估計。在新港西路一中介店面，記者說看中海聯(lián)路某實收價41萬元、面積45平方米的5年內(nèi)二手房，但預(yù)算不夠，該中介答復(fù)說可以和業(yè)主見面后商量，靈活處理，但不能報得太低。她表示，現(xiàn)在樓價漲了，至少要報到6500元/平方米，折合總價約29.3萬元。
而其他7家中介的經(jīng)紀(jì)直接對可報低價格進(jìn)行初步統(tǒng)計。在赤崗某中介行，記者問及珠影附近一套44平方米、總價40萬元的一房一廳。中介經(jīng)紀(jì)聽后說該房屬于要征營業(yè)稅的5年內(nèi)房，可報低價至25萬元，少繳稅近2萬元。
某公司一高級物業(yè)顧問更笑說“幾乎10個里面10個是這樣做的，不用擔(dān)心”，只要減少的數(shù)字不過分，仍然在房管局設(shè)定的該地段價格浮動范圍內(nèi)就可以。
5年內(nèi)次新房報低價最嚴(yán)重
二手房交易業(yè)界人士表示，只要買賣雙方同意，幾乎所有二手房交易存在報低價現(xiàn)象。政府部門現(xiàn)在的評估價也會比備案報價略高，如果據(jù)實際成交價備案，可能最終還要多交稅費。而且，備案時簽訂的二手房交易合同，款項較簡單，也造成評估價偏差。
滿堂紅地產(chǎn)研究部周峰表示，政府對二手住宅成交進(jìn)行評估，因為登記時只按標(biāo)準(zhǔn)地名登記，而不是樓盤名，本身就可能有較大價差。即使同地段不同開發(fā)商樓盤，或是商品房與房改房之間，房價差別較大。實際交易中，大開發(fā)商的品牌樓盤，本身的房價要比同地段房價略高1000元/平方米，而價差在備案登記中無法體現(xiàn)。
據(jù)透露，目前最需要報低價的是5年樓齡以內(nèi)的次新房，它們在二手房市場身價最高、成交比例大。5年樓齡以內(nèi)的房子房價較高，可報低的空間較大。而超過5年樓齡二手房雖然報低價逃避部分契稅，但房子本身價格就較低，報低空間較小。在這種成交結(jié)構(gòu)下，整體二手住宅均價就被拉低。因此，二手中介行業(yè)人士表示，官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)參考性較低，甚至說目前廣州九成二手住宅交易報低價，只是報低幅度不同。
政府評估進(jìn)入偏低循環(huán)
億達(dá)按揭的陳先生認(rèn)為，由于政府評估價是在備案報價基礎(chǔ)上統(tǒng)計。目前，二手房價上漲速度較快，就算是按實際交易價報，可能同地段在1個月后的報價，與評估系統(tǒng)采用的1個月前的數(shù)據(jù)都有偏差。面對二手房市場要考慮到朝向、樓齡等等復(fù)雜因素，評估價系統(tǒng)只能完善，不可能是百分百與市場一致。
但是，如果市場交易二手房報價一直偏低，等于其評估價來源的數(shù)據(jù)本身有水分，這樣評估價就會更加低于實際成交價。如果買賣雙方、中介等知道評估價偏低，聯(lián)合起來又可以再報低價，如此就形成一個偏低的循環(huán)。
買賣方中介涉嫌偷避稅
中山大學(xué)稅收與理財研究中心主任、中大嶺南學(xué)院教授楊衛(wèi)華表示，報低價不僅是買賣雙方偷稅避稅，中介公司本身也有嫌疑，造成稅收大量流失。但中介收傭金按實際成交價收取，在傭金登記點數(shù)不變情況下，中介公司實際上報稅的數(shù)額也就變小。
業(yè)內(nèi)人士分析，部分小型中介建議報低價時，不僅是考慮到可早日促成交易收取傭金，實際對自身征稅也有好處。目前，大部分較大型中介不敢直接介入報低價事件，主要是擔(dān)心政府追究責(zé)任會責(zé)罰到自己頭上。
報低價買賣方風(fēng)險較大
經(jīng)緯房地產(chǎn)項目發(fā)展及研究部副經(jīng)理吳定金則表示，買賣雙方簽署報稅價合同給政府，私底下再簽實際成交價合同，稱為“陰陽合同”。但私底下簽訂的合同，政府不承認(rèn)，一旦出現(xiàn)爭執(zhí)，或房產(chǎn)評估、房產(chǎn)轉(zhuǎn)手涉及稅費、此前房價等問題，政府是以備案房價為準(zhǔn)。因此，尤其是買方在報低價時有很大政策風(fēng)險，面臨再轉(zhuǎn)手時的總價風(fēng)險，可能得不償失。
廣東踔厲律師事務(wù)所主任田子軍也表示，從原理上說對賣方而言，若在買賣雙方向房管局提交虛假成交價的買賣合同之后，就應(yīng)當(dāng)按照報稅價格成交，由于雙方在房管局備案的合同效力優(yōu)先于雙方自行簽訂合同。因此，賣方存在不能收足樓款風(fēng)險。
買方：中介不經(jīng)同意就報低價
信息時報：你聽說過在二手房交易中報低價，以達(dá)到少交稅省錢的做法嗎？
王小姐：最近我在天河北買了一套兩房，就是這么操作的。實際上我們簽的合同價是業(yè)主實收95萬元，但最后去房管局登記的時候，報的價錢是70萬元�，F(xiàn)在案件已經(jīng)辦完了，也通過了，大概可以省1.6萬元左右。
信息時報：那你是自己提出要報低的嗎？
王小姐：中介都不跟我們商量就擅自把價格報低，但能省錢我們也沒去計較。
中介：報低約兩成比較可行
信息時報：在二手房交易中，報低價的情況多嗎？操作起來有難度嗎？
阿梁：拿到房產(chǎn)證后，5年內(nèi)買賣要征收營業(yè)稅出臺后，不少業(yè)主都只要求實收，稅費全部要由買家埋單，負(fù)擔(dān)也挺重的。像一套40萬元左右的二手房，如果實報了按照稅率計算，至少要3萬多的稅費。但是多數(shù)原業(yè)主也不是很愿意報低價，如果私下簽的交易價是200萬元，到房管局寫成是100萬元。一般二手房交易又沒有公證，萬一買家反悔按照100萬元給，原業(yè)主就很沒有保障了。
另一方面，相對來說，買方如果是炒家的話，也不愿意把房價報得太低。他擔(dān)心萬一轉(zhuǎn)手再賣出的時候，稅費的管制更加嚴(yán)格了，比如在強(qiáng)征個稅上，要按轉(zhuǎn)讓收入征20%.
而現(xiàn)在的房產(chǎn)證都會表明此次成交價，這樣他就會“低進(jìn)高出”，要交更多的稅。比如說，現(xiàn)在的房子買進(jìn)來實際上是50萬元，但他只報30萬元，到時賣出是80萬元。再征稅時，就要按照80-30＝50萬元的轉(zhuǎn)讓收入進(jìn)行征稅了。
信息時報：房管局也有評估價系統(tǒng)，那你們在報低價的時候，怎么去衡量報這個數(shù)就能通過呢？
阿梁：去辦理過戶的時候，有評估窗口，遞交資料后評估小組會按地段、房子情況等對房價進(jìn)行評估。如果報價偏差太大的話，就無法通過。比如說珠江新城的二手均價是15000元/平方米左右，你只報7000元/平方米，或者是8000元/平方米，那絕不可能通過的。
一般情況下，要報什么價格會比較合適都是靠經(jīng)紀(jì)的感覺和經(jīng)驗，靠對行情的判斷來作出，大概報低20%左右比較可行，比如說100萬元的房子報成80萬元，那就是肯定能通過的。
銀行房管局兩評估系統(tǒng)對接
億達(dá)按揭陳溢溢表示，銀行評估價不一定完全是市場價，但相對而言比較接近。房管局的評估系統(tǒng)雖然存在差距，也在不斷修正中。陳先生認(rèn)為，成交價報稅與抵押貸款系統(tǒng)兩個系統(tǒng)相互獨立，可能還會出現(xiàn)零首期的現(xiàn)象。在這種情況下，最好能實現(xiàn)兩個系統(tǒng)的信息共享，這樣銀行就可以更好地控制其房貸風(fēng)險，防止高估了房產(chǎn)的價值；政府部門也能更好地進(jìn)行征稅、統(tǒng)計房價等。
廣州地稅有關(guān)人士表示，目前廣州市二手房交易納稅主要是委托房產(chǎn)交易中心進(jìn)行。稅務(wù)部門有權(quán)對物業(yè)的報價和地段市場價進(jìn)行核實，發(fā)現(xiàn)有偷稅漏稅情況的要進(jìn)行追繳差額，并可能視情況的不同除以0.5倍～5倍的滯納金罰款。目前個人進(jìn)行的二手房交易都比較分散，所以對監(jiān)管也提出了較大的難題。
貼近市場價系統(tǒng)即將出臺
據(jù)了解，廣州市國土房管局估價所也正在建設(shè)基準(zhǔn)房價系統(tǒng)，該系統(tǒng)一期已經(jīng)進(jìn)入驗收。該系統(tǒng)初步規(guī)劃是每季度根據(jù)市場交易價進(jìn)行更新一次，其給出的二手房價將較貼近市場，對市民有更多的參考價值，對報低價的現(xiàn)象可以有所改善。該系統(tǒng)的數(shù)據(jù)來源由各中介提供，所以稅收部門在征稅時的監(jiān)管，仍然是十分重要的。
該系統(tǒng)一期可以查詢具體到每條路每條街的某號某層某個單位，對朝向如何，是否有電梯，景觀如何，噪音影響如何等都有詳細(xì)的評估。但仍采用了標(biāo)準(zhǔn)地址的方式，如果要抽取某樓盤的歷史成交數(shù)據(jù)則暫時無法做到，包括樓齡等也需要進(jìn)一步完善。這主要是影響二手房房價的因素更加復(fù)雜，所有將在后面的工程中繼續(xù)解決這些問題。目前該系統(tǒng)的第二期的建設(shè)目前正在招標(biāo)。
報低價避稅舉例：
楊小姐實際成交價為35萬元，申報交易房價為12.8萬元
按規(guī)定業(yè)主稅項，由買家包業(yè)主稅：
交易印花稅：房管局評估價×0.05%＝64元，省111元
交易管理費：物業(yè)面積×3元/平方米＝117元
個人所得稅（非唯一住房或不足5年）核定征收：房管局報稅價×1%＝1280元，省2200元
營業(yè)稅（不足5年）個人出售：房管局報稅價×5.5%＝7040元，省12210元
涂銷抵押登記費：350元
交易委托公證費：220元/宗
贖契、退保、涂銷代辦費： 500元/宗
合計：9771元，共少交稅14521元
買方稅項：
交易契稅：房管局評估價×1.5%=1920元，省3330元
交易印花稅：房管局評估價×0.05%＝64元，省111元
交易管理費：物業(yè)面積×3元/平方米＝117元
交易登記費：個人：50元/宗
產(chǎn)權(quán)證印花稅：每證10元
共計2161元，少交稅3441元
