物業(yè)稅一旦“實轉”，對房價、住房消費將帶來很大影響正當人們還在為房貸新政如何認定“第二套房”而糾纏不清之時，物業(yè)稅“空轉”區(qū)域擴大以及有可能即將實施的消息又接踵而至。據(jù)悉，繼北京、江蘇、深圳等六省市之后，近日國家稅務總局和財政部又批準河南、安徽、福建、大連四個地區(qū)部分區(qū)域作為房地產模擬評稅試點地區(qū)。雖然目前物業(yè)稅仍處在“空轉”階段，但社會各界對物業(yè)稅已投入極大關注，“實轉”后可能對房地產市場、房價等帶來的影響以及如何征收等也是眾說紛紜。
物業(yè)稅
也叫不動產稅，它的征稅對象主要是土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅額會隨房產市值的升高而提高。
征收物業(yè)稅后的三大猜想
房價會降嗎？
一提到物業(yè)稅，無論是專家、業(yè)內人士還是普通老百姓，第一個反應就是房價會不會降。在這個問題上，專家及業(yè)內人士各方看法不一。
社科院金融研究所研究員易憲容認為，公平公正的物業(yè)稅體系，可以使房價增長過快的問題得以解決，并使房價降下來。據(jù)估算，一位普通購房者在購一套住房的過程中，有30%~40%是繳了各種稅費。如果改用許多國家采用的逐年繳納辦法，以財產稅的形式分期支付地租和稅費，開發(fā)成本和房價均會有所下降，但具體下降多少受很多因素牽制。
持不同觀點的人士則認為，物業(yè)稅對房價的影響甚微。因為房價增長主要是由市場供求關系決定的，當需求遠遠大于供給的時候，房價會自然會上漲。如果物業(yè)稅出臺造成房價下降，那么屆時市場需求又將因此受到刺激，更多消費者會選擇購買住房，這時房價又會出現(xiàn)攀升局面。
真能抑制炒房嗎？
盡管物業(yè)稅仍在空轉階段，但房地產開發(fā)商已經感受到“山雨欲來風滿樓”的氣勢，部分開始調整項目銷售的步調，提前推出其部分項目。
業(yè)內人士認為，開征物業(yè)稅直接增加了需求方持有房地產的成本，對投資和投資性需求的抑制作用較大，將促使樓市投資者加快賣出多余的住房，這樣不僅可以盤活流通率比較低的二手房市場，也能緩解一手房市場壓力。國土資源部土地利用司副司長束可欣日前表示，目前房市中的投機行為相當普遍，需要通過深化財稅政策改革來調整利益分配格局，而如果實施不動產稅制，就可以抑制投機、打壓房價�！叭绻麑嵭胁粍赢a稅制，所有買房的人恐怕要考慮大量買房是否合算的問題”。
會買得起房住不起房嗎？
對購房者來說，物業(yè)稅開征必將增加持有成本，如果物業(yè)稅的稅率水平高于銀行貸款利率水平，多數(shù)人必然不會再將購房作為一種投資行為，持有多套房的人也會出售房產以降低持有成本。
東北財經大學財政稅務學院副教授李晶曾在接受記者采訪時表示，當人們減少買房計劃時，市場經濟下的房價自然回歸到正常的市場價格上。從這一角度講，物業(yè)稅不會對自住型房屋購買者產生不利影響，在其購房環(huán)節(jié)能享受由于物業(yè)稅出臺而可能帶來的低房價的好處；在其擁有環(huán)節(jié)，會由于物業(yè)稅的減免而無需付稅，可謂利好。所以對于大部分的普通民眾來說，大可不必擔心“買得起住不起”的情況出現(xiàn)。
征收物業(yè)稅的四大疑問
按面積還是按市值來計稅？
財政部相關負責人曾透露，物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房產保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。
但談及物業(yè)稅征收時，最直接的一個問題是應該按面積還是房產價值征收？有人建議應按住房面積征收。但這也有問題，一套位于城市四環(huán)外的120平方米的住房，要比一套位居市中心的80平方米小戶型住房多交50%的物業(yè)稅，但位于市中心的小戶型住房售價可能比四環(huán)外的120平方米住房還要高出許多。
物業(yè)稅的計稅依據(jù)，國際上通行的做法是依據(jù)房產的市場價值而不是面積，即以評稅價格作為計稅依據(jù)。我國可能也會采用這種國際上通行的方式。
房屋價值評估體系怎么定？
根據(jù)國際慣例，征收不動產的物業(yè)稅需要定期對房地產市場價格進行評估，每年按照評估價值對房地產所有者征稅，因此稅值會隨房產的升值而提高。事實上，即使我國的物業(yè)稅有健全的產權制度作為基礎，房屋價值評估依然是一大難題。
以面積還是以套數(shù)定起征點？
關于起征點有兩種看法，其一是以面積為限，其二是以套數(shù)為限。
全國政協(xié)委員王翔（王翔博客,王翔新聞,王翔說吧）指出，業(yè)內有關調查機構資料顯示，購買小戶型的人群很大一批是投資者，而在國內許多城市，真正自住人群很大程度上集中購買90至120平方米的房子。因此，建議政府考慮把征收的門檻提高到120平方米以上。還有專家認為，國家對140平方米以上的大戶型開發(fā)和銷售一直持抑制態(tài)度，經過相關計算，物業(yè)稅界定值應為144平方米。而如果以房產套數(shù)為征稅界定點，李晶指出，對擁有多套住房的都應當征稅并應當設置高稅率征稅。
稅率究竟會是多少？
對于稅費的征收標準，依據(jù)全國各模擬試點城市的情況分析，中央財經工作領導小組的有關專家已作了測算，認為如果以超過0.8%的稅率征收物業(yè)稅，則可能增加居民的稅收負擔。國家發(fā)改委投資所副所長程選曾透露,“考慮到首次開征房地產稅，因此稅率不宜定得過高，稅率可能設定在0.3%至0.8%之間�！�
另一種說法認為，國家應當確定物業(yè)稅幅度在0.1%-3%之間，由地方根據(jù)本地區(qū)情況具體確定適用稅率。
還有人認為，為鼓勵自住、抑制投資和投機需求，預計物業(yè)稅對普通商品房、高檔商品房以及多套住房分別實行不同的稅率。
成都商報
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經被建設部、財政部及稅務總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產。征稅目的是為了“鼓勵、引導自住型需求，限制投資性需求，抑制投機性需求，加大中小戶型房屋的供應量。
知識點小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財產稅”或“地產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產，并為之提供保護；然后，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。
報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產市場存在嚴重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經濟適用房等需求得不到滿足，房地產商普遍在追求利潤的驅使下，盲目建設高檔商品房和商用房產，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機者提供了空間，更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經濟適用房的供應，優(yōu)先保證土地的供應，同時加以配套的打擊投資投機行為。
可見調控房價需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預和調控，長遠來看不符合市場經濟的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經濟調控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
