2007年10月26日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)李曉超公布，近幾年全國(guó)住房?jī)r(jià)格一直在呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，今年以來又逐漸有所加快，其中三季度漲幅居首。
本月，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于正在進(jìn)行開征物業(yè)稅準(zhǔn)備的表示，使物業(yè)稅的話題再次引起各方關(guān)注。被稱為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控“最后一只靴子”的物業(yè)稅一旦開征，對(duì)購房者來說意味著首次支付的購房成本下降。但物業(yè)稅能否拉住房?jī)r(jià)這匹狂奔的野馬，各方看法仍難以達(dá)成一致。
二00三年北京住宅均價(jià)為每平米四千三百元人民幣，到今年前三季度，北京四環(huán)內(nèi)住宅期房均價(jià)已達(dá)到一萬四千七百元。二00三年，廣州住宅均價(jià)為三千八百元，而今年九月份，每平米已經(jīng)超過一萬一千元。在加息、提高第二套住宅首付比例等日漸嚴(yán)厲的一系列宏觀調(diào)控措施下，中國(guó)各地房?jī)r(jià)仍在一路狂奔，距離普通居民的實(shí)際消費(fèi)能力似乎日漸遙遠(yuǎn)。
早在二00三年，中共十六屆三中全會(huì)首次提出“條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。其后，時(shí)任國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)的謝旭人表示，中國(guó)涉及房地產(chǎn)的稅費(fèi)中，費(fèi)所占比重太大，確實(shí)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)設(shè)立統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。
所謂物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，是對(duì)房屋在交易環(huán)節(jié)和擁有環(huán)節(jié)同時(shí)征收的稅種。要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
據(jù)估算，在目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占到六成，建筑成本只占四成。購房者買一套房子的錢中，有三至四成是繳了各種稅費(fèi)。如果地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分七十年交付，這就意味著消費(fèi)者在買房時(shí)只需交納占住宅成本三至六成的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)的七十分之一，購房者首次支付的購房成本大幅下降。
北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科撰文指出，物業(yè)稅的開征，最直接的結(jié)果便是降低開發(fā)成本，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。
但面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，相關(guān)人士對(duì)物業(yè)稅能否真正降低房?jī)r(jià)，質(zhì)疑有三：
其一，物業(yè)稅是以抑制需求為主線的調(diào)控政策。而最近兩三年，以增加個(gè)人住房貸款首付比例、征收二手房交易的土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅等為代表的抑制需求政策并沒有對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生重大影響。
其二，房?jī)r(jià)上漲內(nèi)在動(dòng)因，以及住宅供應(yīng)短缺和強(qiáng)勁的住房需求態(tài)勢(shì)一時(shí)難以改變。而住房需求主要是由城市化等帶來的自住性需求，受物業(yè)稅的影響比較有限。
其三，北京師范大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所黃興文教授日前接受記者采訪時(shí)表示，降房?jī)r(jià)寄托給物業(yè)稅是不現(xiàn)實(shí)的，每一次“地王”出來，都成為房?jī)r(jià)上漲的新的標(biāo)桿。中國(guó)特殊的土地管理體制和招牌掛制度，是房?jī)r(jià)下跌的穩(wěn)定器，只要不放棄招拍掛的土地供給制度，房?jī)r(jià)下跌的希望不太大。
分析人士認(rèn)為，中國(guó)住宅市場(chǎng)的供需矛盾長(zhǎng)期存在，物業(yè)稅的征收只能改變房?jī)r(jià)上漲的速度，而無法扭轉(zhuǎn)住房?jī)r(jià)格上漲的基本走勢(shì)和格局。并推測(cè)，明年物業(yè)稅可能在少數(shù)幾個(gè)中小城市試點(diǎn)，但全面開征仍需兩三年時(shí)間。
黃興文表示，物業(yè)稅的出臺(tái)尚需時(shí)日，首先要解決技術(shù)層面的問題，如當(dāng)前中國(guó)住房普查還沒有完成，物業(yè)稅按戶征收，對(duì)現(xiàn)有住房進(jìn)行公平合理的價(jià)格評(píng)估目前還存在技術(shù)操作上的難題；其次是存在制度障礙，物業(yè)稅涉及廣泛，多方利益需要協(xié)調(diào)，同時(shí)出臺(tái)物業(yè)稅是否取消或降低土地出讓金，那土地出讓如何進(jìn)行等等。
中國(guó)新聞網(wǎng)
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
