物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”意義重大，房?jī)r(jià)以及地產(chǎn)格局都將出現(xiàn)顛覆性的變化。但是，物業(yè)稅從“空轉(zhuǎn)”到“落實(shí)”，仍然要面臨許多問(wèn)題，疑問(wèn)重重。
疑問(wèn)一：如何確定起征點(diǎn)？
減少市場(chǎng)閑置商品房，平衡市場(chǎng)供需是開(kāi)征物業(yè)稅的目的之一。因此，如何確定起征點(diǎn)，既能真正擠壓出市場(chǎng)的投資性需求，又不至于損害到普通購(gòu)房者的自住利益，成為各方關(guān)注的熱點(diǎn)。以個(gè)人、家庭還是以住房面積為單位進(jìn)行征收？假若以個(gè)人或是家庭為單位，如何確定第二套住房？如果以面積為單位，多大面積起征最為合適？這些都是確定起征點(diǎn)時(shí)需要考慮的問(wèn)題。
長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上保障性住房與商品房的界點(diǎn)為90平米，而確定普通住宅與非普通住宅的“分水嶺”則為120平米，各地有20%的浮動(dòng)空間。選擇90還是120平米作為起征點(diǎn)，成為物業(yè)稅落實(shí)的關(guān)鍵一環(huán)。征收物業(yè)稅的初衷是增加住房的保有成本，類(lèi)似于征收個(gè)人所得稅，以縮小貧富差距。因此，物業(yè)稅征收很可能會(huì)采取大范圍低稅率的方式進(jìn)行征收，根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，對(duì)于處在征收范圍內(nèi)的住房，據(jù)其面積大小實(shí)行累進(jìn)稅率。
疑問(wèn)二：以何標(biāo)準(zhǔn)確定稅率？
征收物業(yè)稅的最大特點(diǎn)就是“買(mǎi)房容易養(yǎng)房難”，因此，物業(yè)稅率的高低，是整個(gè)政策能否真正顯效的一個(gè)重點(diǎn)。假若稅率過(guò)低，每套房子每年僅僅繳納幾千元，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，可謂“九牛一毛”，與房?jī)r(jià)上漲所帶來(lái)的利潤(rùn)無(wú)法抗衡；但是如果稅率過(guò)高，對(duì)于普通的購(gòu)房者而言會(huì)是一個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)，一旦稅率影響到了消費(fèi)者的正常生活質(zhì)量甚至讓購(gòu)房者養(yǎng)不起房；物業(yè)稅的征收就沒(méi)有太大的積極意義了。
目前空轉(zhuǎn)階段物業(yè)稅的稅率有兩種計(jì)算模式：一種是自住需求，按房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的70%為基準(zhǔn)，征收1.2%的物業(yè)稅；對(duì)于投資性需求，則以投資回報(bào)的18%為基準(zhǔn)，征收12%的物業(yè)稅。由于10個(gè)空轉(zhuǎn)試點(diǎn)城市并不能代表我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體水平，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”到“落實(shí)”，還需要進(jìn)行全方位測(cè)算。
疑問(wèn)三：新舊房產(chǎn)如何對(duì)接？
征收物業(yè)稅，新舊房產(chǎn)的對(duì)接問(wèn)題尤為重要，也是物業(yè)稅能否在保障各階段購(gòu)房者權(quán)益的前提下，順利執(zhí)行的關(guān)鍵。一般說(shuō)來(lái)，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)已經(jīng)把房產(chǎn)的大部分稅費(fèi)一次性支付，而物業(yè)稅是現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房產(chǎn)稅以及土地增值稅等的總和。開(kāi)征后繼續(xù)對(duì)購(gòu)房者實(shí)施收費(fèi)略顯重復(fù)，顯然有失公平。但是如果僅僅對(duì)于新房進(jìn)行征收，征收前市場(chǎng)中的投資性房產(chǎn)，則無(wú)法進(jìn)入到供需環(huán)節(jié)流通，因此如何選擇一個(gè)恰當(dāng)?shù)呐R界點(diǎn)，要在全方位考慮政策的基礎(chǔ)上妥善運(yùn)行。
疑問(wèn)四：繳納年限如何規(guī)定？
按照《物權(quán)法》的最新規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)滿70年后可以自動(dòng)續(xù)期，而實(shí)行物業(yè)稅后，繳納年限如何確定成為又一難以平衡的問(wèn)題。與前面的稅率問(wèn)題相似，戰(zhàn)線過(guò)長(zhǎng)增加老百姓的心理負(fù)擔(dān)，也不符合中國(guó)老百姓傳統(tǒng)的消費(fèi)心理；而繳納年限過(guò)短，分?jǐn)偟矫磕甑亩愵~增多，自然也就加重了老百姓的資金負(fù)擔(dān)。所以，如何找到一個(gè)平衡點(diǎn)是考驗(yàn)政府智慧的另一個(gè)難題。
疑問(wèn)五：是否將土地出讓金納入征收范圍？
自從1994年我國(guó)確立分稅制框架后，逐步進(jìn)行稅制改革。特別是2003年后，新一輪稅制改革正式啟動(dòng)，對(duì)現(xiàn)行稅制進(jìn)行有增有減的優(yōu)化調(diào)整。其中的一項(xiàng)重要改革就是完善以財(cái)產(chǎn)稅為主體的地方稅體系。而對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費(fèi)進(jìn)行整合重組，出臺(tái)物業(yè)稅，便是為地方政府設(shè)置主體稅種的一個(gè)考慮。但是，土地出讓金以價(jià)格形式存在，而物業(yè)稅屬于稅收范疇，如此將其納入征稅范圍，容易引發(fā)“稅”“價(jià)”不分的嫌疑，與我國(guó)稅費(fèi)改革的大趨勢(shì)有所沖突，不利于稅收體系的完善。
另外，地價(jià)一直是抬高房?jī)r(jià)的一個(gè)重要因素，把土地出讓金分?jǐn)偟椒慨a(chǎn)保有時(shí)期的物業(yè)稅后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本就會(huì)大幅下降，從而會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的下跌。開(kāi)發(fā)成本下降，必然會(huì)引發(fā)新一輪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮；而房?jī)r(jià)下跌，自然也會(huì)引發(fā)購(gòu)房熱潮，如此供需兩旺，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)過(guò)熱趨勢(shì)。
物業(yè)稅最初以地產(chǎn)保有稅的形式出現(xiàn)，目的是要打擊市場(chǎng)中的投資性行為，放緩?fù)顿Y性需求，使自住性需求凸顯出來(lái)，在一定程度上平衡市場(chǎng)供需。但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、民生等有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，物業(yè)稅的“落實(shí)”需要多方權(quán)衡。國(guó)際慣例一直是“高稅收”下“高福利”保障，期待政府“組合”模式的完善。
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相關(guān)專(zhuān)題：擬征大戶型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開(kāi)征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒(méi)有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無(wú)形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過(guò)高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見(jiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
