隨著國(guó)家稅務(wù)總局在部分城市試點(diǎn)物業(yè)稅，物業(yè)稅近日再次成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)，筆者以為之所以物業(yè)稅被那么快的提到議事日哪些影響？深層的東西值得思考。
房?jī)r(jià)能否降低？
開征物業(yè)稅只能從理論上降低房?jī)r(jià)，至于具體效果如何則很難說(shuō)。舉例來(lái)說(shuō)，位于同一區(qū)域內(nèi)的開發(fā)商拿地時(shí)間不同，土地增值部分就有多有少，當(dāng)房子同時(shí)推出時(shí)，早拿地的開發(fā)商明顯不會(huì)因?yàn)槌杀颈饶玫赝淼拈_發(fā)商低就直接把房?jī)r(jià)降低很多，而是要依據(jù)市場(chǎng)價(jià)格來(lái)制定。換句話說(shuō)，即使開發(fā)商減少了土地出讓金的成本，但他們也不一定會(huì)把這部分成本讓利給購(gòu)房者。因此開征物業(yè)稅的結(jié)果很可能是使開發(fā)商的利潤(rùn)更高，而購(gòu)房者居住的成本更大。就目前中國(guó)商品住宅價(jià)格而言，決定房?jī)r(jià)的因素大致有以下幾個(gè)：供求關(guān)系是第一因素，政策取向是第二因素，產(chǎn)品成本構(gòu)成是第三因素，產(chǎn)品質(zhì)量是第四因素，開發(fā)商企業(yè)及項(xiàng)目品牌可歸為第五因素，其他還有通貨膨脹等因素。物業(yè)稅的出臺(tái)，將主要影響到產(chǎn)品成本，而物業(yè)稅的實(shí)質(zhì)在于把這些稅費(fèi)均攤成70份（以住宅為例），由開發(fā)商的頭上轉(zhuǎn)移到小業(yè)主的頭上，按年收費(fèi)。這樣，從理論上，產(chǎn)品的第三因素成本構(gòu)成降低了，但是正如上述先后拿地成本不同例子一樣，第一因素供求關(guān)系可能起到導(dǎo)向作用，在供求關(guān)系的影響下，開發(fā)商不一定能把房?jī)r(jià)降下來(lái)。
新規(guī)則適應(yīng)問(wèn)題
一是現(xiàn)有的房地產(chǎn)管理體制。如果按現(xiàn)在的思路實(shí)施物業(yè)稅，房地產(chǎn)開發(fā)的門檻一下子降低很多，必然會(huì)有許多企業(yè)涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)管理部門如何監(jiān)管這些企業(yè)，如何維持目前已經(jīng)建立的較為成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)？再者，房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本大大降低，土地市場(chǎng)如何出讓土地，是繼續(xù)采用拍賣制還是制定新的土地出讓方式？
其次是二元稅制和房地產(chǎn)市場(chǎng)二元價(jià)格體制。由于之前對(duì)于土地一直實(shí)行的是批租制，而由此產(chǎn)生的一系列收費(fèi)都是建立在批租制的基礎(chǔ)上的，對(duì)于這部分不動(dòng)產(chǎn)，直接收取物業(yè)稅是不可能的，此時(shí)的二元稅制就不可避免了。新的稅制下的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式和老的稅制下的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式會(huì)有差別，如何使得兩種稅制下的運(yùn)營(yíng)模式盡可能減少?zèng)_突，將是物業(yè)稅改革過(guò)程中的一個(gè)重要問(wèn)題。
政府如何應(yīng)對(duì) 財(cái)政收入突然減少
在現(xiàn)在的體制下，出讓土地是地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，很多地方占到了地方財(cái)政收入的30%.如果物業(yè)稅出臺(tái)以后，可能對(duì)于政府長(zhǎng)期的財(cái)政收入的穩(wěn)定起到很好的作用，但是對(duì)于地方政府，突然財(cái)政收入的減少，可能會(huì)對(duì)正在進(jìn)行的市政設(shè)施的建設(shè)產(chǎn)生重大的影響，所產(chǎn)生的困難也不容忽視。
當(dāng)然，通過(guò)物業(yè)稅在一部分城市的試點(diǎn)，可能帶來(lái)的經(jīng)驗(yàn)會(huì)很好的解決上面的問(wèn)題，不管暫時(shí)有多大困難，相信經(jīng)過(guò)一定的努力，物業(yè)稅必然會(huì)給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)良性的促進(jìn)作用。
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[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒(méi)有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無(wú)形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過(guò)高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
