這一次，有關(guān)物業(yè)稅的話(huà)題再次觸動(dòng)樓市神經(jīng)。
10月18日，國(guó)家稅務(wù)總局新聞負(fù)責(zé)人馬方明對(duì)本報(bào)記者明確表示，物業(yè)稅征收尚無(wú)明確的時(shí)間表，相關(guān)媒體報(bào)道不屬實(shí)。但他同時(shí)表示，關(guān)于物業(yè)稅空轉(zhuǎn)的省市由之前的4個(gè)將擴(kuò)大到10個(gè)。
此輪物業(yè)稅討論源于不久的稅務(wù)總局的新聞發(fā)布會(huì)。10月11日，國(guó)家稅務(wù)總局舉行第三季度新聞發(fā)布會(huì)，會(huì)后有記者問(wèn)到物業(yè)稅的問(wèn)題。隨后，關(guān)于物業(yè)稅將在明年開(kāi)始征收的傳聞不斷流于民間。
記者又就物業(yè)稅立法問(wèn)題電話(huà)聯(lián)系了全國(guó)人大常委會(huì)新聞局新聞處負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人明確告訴記者，物業(yè)稅立法目前并沒(méi)有列入全國(guó)人大立法安排。
物業(yè)稅的前期準(zhǔn)備工作還在推進(jìn)。對(duì)于政策的制定者來(lái)說(shuō)，并不希望這一稅種成為普通購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。
10省市空轉(zhuǎn)試點(diǎn)
記者在采訪(fǎng)中了解，盡管物業(yè)稅的空轉(zhuǎn)模擬已經(jīng)在兩年前展開(kāi)，但實(shí)際征收的條件尚不成熟，目前正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺(tái)前的準(zhǔn)備工作。
同時(shí)政策制定者對(duì)于稅率、稅基、征收對(duì)象等問(wèn)題還未取得一致，以及產(chǎn)權(quán)的梳理、評(píng)估中介市場(chǎng)的整頓、全國(guó)房源普查工作也未全面展開(kāi)，物業(yè)稅開(kāi)征還需要準(zhǔn)備時(shí)間。
馬方明介紹，物業(yè)稅屬于地方稅種，其開(kāi)征等事宜都是由全國(guó)人大常委會(huì)立法來(lái)決定，國(guó)家稅務(wù)總局只是執(zhí)行機(jī)構(gòu)，不可能自己制定征收的時(shí)間表。
按照統(tǒng)一部署，物業(yè)稅將在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、河南、安徽、福建、大連10個(gè)省市進(jìn)行房地產(chǎn)空轉(zhuǎn)試點(diǎn)。當(dāng)記者問(wèn)到未來(lái)物業(yè)稅的安排，馬方明只表示，目前還沒(méi)有下一步安排消息。
全國(guó)人大常委會(huì)新聞局人士表示，根據(jù)約定俗成的立法程序，先要有相關(guān)部門(mén)提出立法議案，才能進(jìn)入立法計(jì)劃，“目前國(guó)家稅務(wù)總局仍沒(méi)有物業(yè)稅方面的立法議案�！�
2003年，十六屆三中全會(huì)指出“實(shí)施城鎮(zhèn)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)稅費(fèi)�！�
2006年，北京等六城市開(kāi)始物業(yè)稅空轉(zhuǎn)實(shí)驗(yàn)。今年1月25日，國(guó)稅總局下發(fā)的《2007年全國(guó)稅收工作要點(diǎn)》將“研究物業(yè)稅方案”列入2007年的工作范圍。
今年“兩會(huì)”期間，提交十屆全國(guó)人大五次會(huì)議審議的財(cái)政預(yù)算報(bào)告草案中，也提及要“研究開(kāi)征物業(yè)稅的實(shí)施方案”。9月中旬，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局在北京召開(kāi)了房地產(chǎn)模擬評(píng)稅擴(kuò)大試點(diǎn)動(dòng)員和培訓(xùn)會(huì)議。
參會(huì)的一位財(cái)政部官員告訴記者，第一批試點(diǎn)省市兩年來(lái)在不斷完善和豐富相關(guān)數(shù)據(jù)和測(cè)算結(jié)果。模擬試點(diǎn)的數(shù)據(jù)、工作程序都是真實(shí)的�！拔覀�?cè)谀M的時(shí)候也在討論是按房屋的評(píng)估原值征收還是按比例征收。我們的原則就是要找到老百姓能夠接受的稅基、稅率、稅負(fù)�！�
0.8%的稅率參考
溫來(lái)成是中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院的副院長(zhǎng)，他的另一個(gè)頭銜是“中國(guó)人民大學(xué)物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)與城市公共管理模式研究組負(fù)責(zé)人”。2003年以來(lái)，他開(kāi)始參與稅務(wù)總局、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心舉辦的物業(yè)稅研討與研究活動(dòng)。
溫來(lái)成介紹，目前空轉(zhuǎn)的物業(yè)稅有兩種計(jì)算模式：如果房屋是自住，以房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的70%為基準(zhǔn)，征收1.2%的物業(yè)稅；如果房產(chǎn)是出租投資用，就以投資回報(bào)的18%為基準(zhǔn)，征收12%的物業(yè)稅，“空轉(zhuǎn)中沒(méi)有設(shè)定起征點(diǎn)”。
根據(jù)國(guó)際慣例，征收不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)稅需要定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，每年按照評(píng)估價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅值會(huì)隨房產(chǎn)的升值而提高。
對(duì)于稅費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)全國(guó)各模擬試點(diǎn)城市的情況分析，中央財(cái)經(jīng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組的有關(guān)專(zhuān)家已作了測(cè)算，認(rèn)為如果以超過(guò)0.8%的稅率征收物業(yè)稅，則可能增加居民的稅收負(fù)擔(dān)。
“考慮到首次開(kāi)征房地產(chǎn)稅，因此稅率不宜定得過(guò)高，稅率可能設(shè)定在0.3%至0.8%之間�！眹�(guó)家發(fā)改委投資所副所長(zhǎng)程選也向記者透露。
不過(guò)，也有一種說(shuō)法認(rèn)為，鑒于中國(guó)地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，國(guó)家應(yīng)當(dāng)確定物業(yè)稅幅度在0.1%~3%之間，由地方根據(jù)本地區(qū)的收入水平和應(yīng)稅房地產(chǎn)的位置和用途，具體確定適用稅率。中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)助理易綱就表示，物業(yè)稅的征收將按照“中央作決策，立法在省一級(jí)，征收和規(guī)范在縣市”的原則，因此具體的稅率將由各個(gè)地方來(lái)定，全國(guó)不會(huì)實(shí)行統(tǒng)一稅率。
從房屋面積上而言，征收物業(yè)稅有對(duì)普通住宅和非普通住宅的區(qū)分。國(guó)家鼓勵(lì)90平方米以?xún)?nèi)的戶(hù)型開(kāi)發(fā)和消費(fèi)，不干預(yù)90~140平方米房型的開(kāi)發(fā)和購(gòu)買(mǎi)，但是對(duì)140平方米以上的大戶(hù)型開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售卻是一直持抑制態(tài)度。因此，目前，部分專(zhuān)家認(rèn)為物業(yè)稅界定值為144平方米。也就是說(shuō)，房屋面積在144平方米以上，就屬于物業(yè)稅征收范圍；相反，則屬于免征范圍。
但上述說(shuō)法并沒(méi)有得到國(guó)家有關(guān)部門(mén)的印證。程選說(shuō)：“這是一個(gè)首要解決的問(wèn)題，但目前尚未確定。而且要完成了全國(guó)性的房源普查工作，物業(yè)稅的推行才能有基礎(chǔ)�！�
困難中前行
作為物業(yè)稅空轉(zhuǎn)城市之一，北京市以北京經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的稅收數(shù)據(jù)，通過(guò)計(jì)算機(jī)模擬方式進(jìn)行了空轉(zhuǎn)實(shí)踐，“空轉(zhuǎn)的最重要的結(jié)論是，房地產(chǎn)稅收比現(xiàn)在稅收大幅度增加�！睖貋�(lái)成認(rèn)為，物業(yè)稅征收在五個(gè)方面帶來(lái)利好：整治房地產(chǎn)領(lǐng)域的亂收費(fèi)現(xiàn)象；籌集城市發(fā)展的資金；在一定程度上抑制房地產(chǎn)投資；有利于以稅收手段調(diào)節(jié)不同人群的收入；有利于控制房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快。
北京兩年的物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”也反映出諸多問(wèn)題尚待解決：一是需要對(duì)房產(chǎn)的各種數(shù)據(jù)進(jìn)行信息共享，而目前的體制是房產(chǎn)和土地信息分別掌握在建設(shè)和國(guó)土部門(mén)手中，稅務(wù)部門(mén)并沒(méi)有共享；二是關(guān)于物業(yè)稅實(shí)行后的免稅范圍和減免幅度都需要明確規(guī)定；三是物業(yè)稅如果實(shí)施就必須實(shí)行城鄉(xiāng)一體，不能僅在城市中實(shí)施，這在現(xiàn)實(shí)中也有一定難度。
記者采訪(fǎng)上述財(cái)政部官員了解到，去年11月份，財(cái)政部曾跟六個(gè)試點(diǎn)省市商討2007年能否“空轉(zhuǎn)實(shí)”，表示因?qū)嵽D(zhuǎn)造成的損失，財(cái)政部會(huì)通過(guò)其他途徑給予各試點(diǎn)城市補(bǔ)償，但未達(dá)成一致。
“物業(yè)稅征收成本大，并可能對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)造成不利影響，因此地方政府的執(zhí)行意愿未必積極�！鄙赉y萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析師江征雁說(shuō)。
上述財(cái)政部官員也十分理解各地的苦衷：“率先開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)短期沖擊會(huì)很大。如果實(shí)轉(zhuǎn)試點(diǎn)，稅收成本也很高。因?yàn)橐迕總�(gè)人的房產(chǎn)，還要對(duì)城鄉(xiāng)接合部和農(nóng)村的房屋進(jìn)行摸底，而現(xiàn)在的模擬試點(diǎn)只針對(duì)城鎮(zhèn)居民。因此，物業(yè)稅的開(kāi)征不能操之過(guò)急，應(yīng)該有個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，等相關(guān)配套法規(guī)完善之后再征不遲�！�
試點(diǎn)城市調(diào)查
深圳將成物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”試點(diǎn)城市的傳聞再度響起。
而記者從深圳市地稅局獲得的消息是，深圳在短時(shí)間內(nèi)難以開(kāi)征物業(yè)稅。具體的實(shí)施時(shí)間仍是未知數(shù)，對(duì)于物業(yè)稅是否開(kāi)征也只處于調(diào)研階段。
深圳作為第一批物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)，在實(shí)際操作和數(shù)據(jù)收集上相對(duì)廣東其他城市有優(yōu)勢(shì)。因此業(yè)界認(rèn)為，國(guó)家如果要在廣東選試點(diǎn)城市，深圳肯定是首選。
空轉(zhuǎn)是指虛擬意義上的資金循環(huán)，雖然沒(méi)有實(shí)際征稅，但一切步驟和真實(shí)收稅流程相同，由財(cái)政部門(mén)、房產(chǎn)部門(mén)以及土地管理部門(mén)共同參與，統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)量，并進(jìn)行評(píng)估和稅收統(tǒng)計(jì)。
深圳市地稅局一位不愿具名的官員透露，深圳從去年開(kāi)始的物業(yè)稅模擬空轉(zhuǎn)，到目前為止并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，主要問(wèn)題是同房產(chǎn)管理部門(mén)的信息傳遞差錯(cuò)較多。尤其是業(yè)主變動(dòng)信息和價(jià)格信息問(wèn)題較大，不具備實(shí)際征稅條件。
據(jù)其介紹，深圳還缺少有效的扣稅渠道，業(yè)主不及時(shí)繳稅預(yù)計(jì)很普遍，如像香港一樣采用司法支持，將增加征稅成本，深圳司法力量將難以承受。一個(gè)可能的景象是，到房產(chǎn)過(guò)戶(hù)時(shí)需要交易的一方支付欠繳稅金和滯納金方可過(guò)戶(hù)，稅收又會(huì)轉(zhuǎn)移給交易的弱勢(shì)一方。
另外，根據(jù)香港經(jīng)驗(yàn)，評(píng)估價(jià)的可靠和及時(shí)更新需要立法和較大的專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍建設(shè)，香港稅務(wù)分管此稅種的公務(wù)人員超過(guò)百人，這種配套人員和技術(shù)立法都需要時(shí)間，而深圳在短期內(nèi)是不可能具備這種條件的。
該官員還認(rèn)為，從稅務(wù)技術(shù)層面，稅務(wù)人員多數(shù)知道即使出臺(tái)物業(yè)稅征收辦法，也對(duì)房?jī)r(jià)影響有限，同遺產(chǎn)稅一樣主要是增加了執(zhí)行成本和官民對(duì)立。
另有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，物業(yè)稅的征收還需要理論和實(shí)踐研究，中間涉及很多利益博弈關(guān)系，物業(yè)稅的征收進(jìn)入操作層面不容易。比如價(jià)格確定的管理代價(jià)大，另外農(nóng)村區(qū)域目前還有較大的未辦證住房和城中村有爭(zhēng)議住房。
“目前深圳市有關(guān)方面對(duì)此事持積極態(tài)度的人員很少。從稅務(wù)和司法層面來(lái)看，還暫不具備開(kāi)征條件，急不得。”上述深圳市地稅局官員說(shuō)。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
相關(guān)專(zhuān)題：擬征大戶(hù)型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶(hù)型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱(chēng)“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開(kāi)征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒(méi)有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿(mǎn)足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無(wú)形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過(guò)高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見(jiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
