這一次，有關物業(yè)稅的話題再次觸動樓市神經(jīng)。
10月18日，國家稅務總局新聞負責人馬方明對本報記者明確表示，物業(yè)稅征收尚無明確的時間表，相關媒體報道不屬實。但他同時表示，關于物業(yè)稅空轉(zhuǎn)的省市由之前的4個將擴大到10個。
此輪物業(yè)稅討論源于不久的稅務總局的新聞發(fā)布會。10月11日，國家稅務總局舉行第三季度新聞發(fā)布會，會后有記者問到物業(yè)稅的問題。隨后，關于物業(yè)稅將在明年開始征收的傳聞不斷流于民間。
記者又就物業(yè)稅立法問題電話聯(lián)系了全國人大常委會新聞局新聞處負責人，該負責人明確告訴記者，物業(yè)稅立法目前并沒有列入全國人大立法安排。
物業(yè)稅的前期準備工作還在推進。對于政策的制定者來說，并不希望這一稅種成為普通購房者的負擔。
10省市空轉(zhuǎn)試點
記者在采訪中了解，盡管物業(yè)稅的空轉(zhuǎn)模擬已經(jīng)在兩年前展開，但實際征收的條件尚不成熟，目前正在積極穩(wěn)妥地進行物業(yè)稅出臺前的準備工作。
同時政策制定者對于稅率、稅基、征收對象等問題還未取得一致，以及產(chǎn)權的梳理、評估中介市場的整頓、全國房源普查工作也未全面展開，物業(yè)稅開征還需要準備時間。
馬方明介紹，物業(yè)稅屬于地方稅種，其開征等事宜都是由全國人大常委會立法來決定，國家稅務總局只是執(zhí)行機構(gòu)，不可能自己制定征收的時間表。
按照統(tǒng)一部署，物業(yè)稅將在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、河南、安徽、福建、大連10個省市進行房地產(chǎn)空轉(zhuǎn)試點。當記者問到未來物業(yè)稅的安排，馬方明只表示，目前還沒有下一步安排消息。
全國人大常委會新聞局人士表示，根據(jù)約定俗成的立法程序，先要有相關部門提出立法議案，才能進入立法計劃，“目前國家稅務總局仍沒有物業(yè)稅方面的立法議案�！�
2003年，十六屆三中全會指出“實施城鎮(zhèn)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關稅費�！�
2006年，北京等六城市開始物業(yè)稅空轉(zhuǎn)實驗。今年1月25日，國稅總局下發(fā)的《2007年全國稅收工作要點》將“研究物業(yè)稅方案”列入2007年的工作范圍。
今年“兩會”期間，提交十屆全國人大五次會議審議的財政預算報告草案中，也提及要“研究開征物業(yè)稅的實施方案”。9月中旬，財政部和國家稅務總局在北京召開了房地產(chǎn)模擬評稅擴大試點動員和培訓會議。
參會的一位財政部官員告訴記者，第一批試點省市兩年來在不斷完善和豐富相關數(shù)據(jù)和測算結(jié)果。模擬試點的數(shù)據(jù)、工作程序都是真實的�！拔覀冊谀M的時候也在討論是按房屋的評估原值征收還是按比例征收。我們的原則就是要找到老百姓能夠接受的稅基、稅率、稅負�！�
0.8%的稅率參考
溫來成是中國人民大學公共管理學院的副院長，他的另一個頭銜是“中國人民大學物業(yè)稅制度設計與城市公共管理模式研究組負責人”。2003年以來，他開始參與稅務總局、國務院發(fā)展研究中心舉辦的物業(yè)稅研討與研究活動。
溫來成介紹，目前空轉(zhuǎn)的物業(yè)稅有兩種計算模式：如果房屋是自住，以房產(chǎn)評估價的70%為基準，征收1.2%的物業(yè)稅；如果房產(chǎn)是出租投資用，就以投資回報的18%為基準，征收12%的物業(yè)稅，“空轉(zhuǎn)中沒有設定起征點”。
根據(jù)國際慣例，征收不動產(chǎn)的物業(yè)稅需要定期對房地產(chǎn)市場價格進行評估，每年按照評估價值對房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅值會隨房產(chǎn)的升值而提高。
對于稅費的征收標準，依據(jù)全國各模擬試點城市的情況分析，中央財經(jīng)工作領導小組的有關專家已作了測算，認為如果以超過0.8%的稅率征收物業(yè)稅，則可能增加居民的稅收負擔。
“考慮到首次開征房地產(chǎn)稅，因此稅率不宜定得過高，稅率可能設定在0.3%至0.8%之間�！眹野l(fā)改委投資所副所長程選也向記者透露。
不過，也有一種說法認為，鑒于中國地區(qū)之間經(jīng)濟發(fā)展極不平衡，國家應當確定物業(yè)稅幅度在0.%1~3%之間，由地方根據(jù)本地區(qū)的收入水平和應稅房地產(chǎn)的位置和用途，具體確定適用稅率。中國人民銀行行長助理易綱就表示，物業(yè)稅的征收將按照“中央作決策，立法在省一級，征收和規(guī)范在縣市”的原則，因此具體的稅率將由各個地方來定，全國不會實行統(tǒng)一稅率。
從房屋面積上而言，征收物業(yè)稅有對普通住宅和非普通住宅的區(qū)分。國家鼓勵90平方米以內(nèi)的戶型開發(fā)和消費，不干預90~140平方米房型的開發(fā)和購買，但是對140平方米以上的大戶型開發(fā)和銷售卻是一直持抑制態(tài)度。因此，目前，部分專家認為物業(yè)稅界定值為144平方米。也就是說，房屋面積在144平方米以上，就屬于物業(yè)稅征收范圍；相反，則屬于免征范圍。
但上述說法并沒有得到國家有關部門的印證。程選說：“這是一個首要解決的問題，但目前尚未確定。而且要完成了全國性的房源普查工作，物業(yè)稅的推行才能有基礎�！�
困難中前行
作為物業(yè)稅空轉(zhuǎn)城市之一，北京市以北京經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的稅收數(shù)據(jù)，通過計算機模擬方式進行了空轉(zhuǎn)實踐，“空轉(zhuǎn)的最重要的結(jié)論是，房地產(chǎn)稅收比現(xiàn)在稅收大幅度增加�！睖貋沓烧J為，物業(yè)稅征收在五個方面帶來利好：整治房地產(chǎn)領域的亂收費現(xiàn)象；籌集城市發(fā)展的資金；在一定程度上抑制房地產(chǎn)投資；有利于以稅收手段調(diào)節(jié)不同人群的收入；有利于控制房價漲幅過快。
北京兩年的物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”也反映出諸多問題尚待解決：一是需要對房產(chǎn)的各種數(shù)據(jù)進行信息共享，而目前的體制是房產(chǎn)和土地信息分別掌握在建設和國土部門手中，稅務部門并沒有共享；二是關于物業(yè)稅實行后的免稅范圍和減免幅度都需要明確規(guī)定；三是物業(yè)稅如果實施就必須實行城鄉(xiāng)一體，不能僅在城市中實施，這在現(xiàn)實中也有一定難度。
記者采訪上述財政部官員了解到，去年11月份，財政部曾跟六個試點省市商討2007年能否“空轉(zhuǎn)實”，表示因?qū)嵽D(zhuǎn)造成的損失，財政部會通過其他途徑給予各試點城市補償，但未達成一致。
“物業(yè)稅征收成本大，并可能對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場造成不利影響，因此地方政府的執(zhí)行意愿未必積極�！鄙赉y萬國房地產(chǎn)行業(yè)分析師江征雁說。
上述財政部官員也十分理解各地的苦衷：“率先開征物業(yè)稅對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場短期沖擊會很大。如果實轉(zhuǎn)試點，稅收成本也很高。因為要摸清每個人的房產(chǎn)，還要對城鄉(xiāng)接合部和農(nóng)村的房屋進行摸底，而現(xiàn)在的模擬試點只針對城鎮(zhèn)居民。因此，物業(yè)稅的開征不能操之過急，應該有個漸進的過程，等相關配套法規(guī)完善之后再征不遲�！� 試點城市調(diào)查深圳：物業(yè)稅征收面臨諸多瓶頸-本報記者 劉曉云（劉曉云博客，劉曉云新聞，劉曉云說吧） 深圳報道
深圳將成物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實”試點城市的傳聞再度響起。
而記者從深圳市地稅局獲得的消息是，深圳在短時間內(nèi)難以開征物業(yè)稅。具體的實施時間仍是未知數(shù)，對于物業(yè)稅是否開征也只處于調(diào)研階段。
深圳作為第一批物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點，在實際操作和數(shù)據(jù)收集上相對廣東其他城市有優(yōu)勢。因此業(yè)界認為，國家如果要在廣東選試點城市，深圳肯定是首選。
空轉(zhuǎn)是指虛擬意義上的資金循環(huán)，雖然沒有實際征稅，但一切步驟和真實收稅流程相同，由財政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計物業(yè)數(shù)量，并進行評估和稅收統(tǒng)計。
深圳市地稅局一位不愿具名的官員透露，深圳從去年開始的物業(yè)稅模擬空轉(zhuǎn)，到目前為止并沒有實質(zhì)性的進展，主要問題是同房產(chǎn)管理部門的信息傳遞差錯較多。尤其是業(yè)主變動信息和價格信息問題較大，不具備實際征稅條件。
據(jù)其介紹，深圳還缺少有效的扣稅渠道，業(yè)主不及時繳稅預計很普遍，如像香港一樣采用司法支持，將增加征稅成本，深圳司法力量將難以承受。一個可能的景象是，到房產(chǎn)過戶時需要交易的一方支付欠繳稅金和滯納金方可過戶，稅收又會轉(zhuǎn)移給交易的弱勢一方。
另外，根據(jù)香港經(jīng)驗，評估價的可靠和及時更新需要立法和較大的專業(yè)隊伍建設，香港稅務分管此稅種的公務人員超過百人，這種配套人員和技術立法都需要時間，而深圳在短期內(nèi)是不可能具備這種條件的。
該官員還認為，從稅務技術層面，稅務人員多數(shù)知道即使出臺物業(yè)稅征收辦法，也對房價影響有限，同遺產(chǎn)稅一樣主要是增加了執(zhí)行成本和官民對立。
另有業(yè)內(nèi)專家認為，物業(yè)稅的征收還需要理論和實踐研究，中間涉及很多利益博弈關系，物業(yè)稅的征收進入操作層面不容易。比如價格確定的管理代價大，另外農(nóng)村區(qū)域目前還有較大的未辦證住房和城中村有爭議住房。
“目前深圳市有關方面對此事持積極態(tài)度的人員很少。從稅務和司法層面來看，還暫不具備開征條件，急不得。”上述深圳市地稅局官員說。
中國房地產(chǎn)報
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設部、財政部及稅務總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵、引導自住型需求，限制投資性需求，抑制投機性需求，加大中小戶型房屋的供應量。
知識點小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產(chǎn)，并為之提供保護；然后，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。
報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場存在嚴重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經(jīng)濟適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下，盲目建設高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機者提供了空間，更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經(jīng)濟適用房的供應，優(yōu)先保證土地的供應，同時加以配套的打擊投資投機行為。
可見調(diào)控房價需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預和調(diào)控，長遠來看不符合市場經(jīng)濟的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經(jīng)濟調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
