國家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人日前在稅務(wù)總局前三季度稅收情況新聞發(fā)布會(huì)上明確表示，目前正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺(tái)前的準(zhǔn)備工作。有主流媒體稱權(quán)威人士表示明年有望在一些城市進(jìn)行物業(yè)稅開征的試點(diǎn)。這條消息一經(jīng)公布，就引起了不小的波瀾，當(dāng)日股市中，地產(chǎn)板塊就出現(xiàn)了逆勢(shì)下跌。那么，物業(yè)稅是否具有房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的功能呢？或者說，物業(yè)稅能否起到抑制房?jī)r(jià)的作用？
事實(shí)上，近兩年來，理論界也不斷有一種聲音，認(rèn)為國家應(yīng)該盡快出臺(tái)征收物業(yè)稅的政策，在房子的持有環(huán)節(jié)上增加持有成本，抑制商品房的投機(jī)性需求，以緩解供求緊張的矛盾，從而達(dá)到抑制高房?jī)r(jià)的目的。這種邏輯是否成立呢？
在我國，物業(yè)稅的開征是在房地產(chǎn)調(diào)控的宏觀背景下提出來的。但是，物業(yè)稅從本質(zhì)上來講，并不是房地產(chǎn)調(diào)控的產(chǎn)物。稅收最基本的兩大特點(diǎn)就是：獲取財(cái)政與進(jìn)行收入再分配。物業(yè)稅也不例外。這里的“物業(yè)”是房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的別稱，包括已建成并投入使用的各類房屋及與之配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。因此，物業(yè)稅即指房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅。在不同國家、地區(qū)其名稱不盡相同，但均指國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有者或承租人每年都征收一定稅款，其納稅額也隨不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值提高而提高。
在當(dāng)今世界200多個(gè)國家中，已經(jīng)開征物業(yè)稅的國家有80多個(gè)。從世界各國征收不動(dòng)產(chǎn)稅的特征看，征收統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)稅是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，已成為許多國家穩(wěn)定而重要的收入來源。
目前在國內(nèi)存在著一種觀點(diǎn)，即開征物業(yè)稅可以使購房者在房子的持有環(huán)節(jié)上增加持有成本，從而起到抑制其對(duì)商品房的投機(jī)性需求，由此抑制上升的房?jī)r(jià)。這種觀點(diǎn)是片面的、不科學(xué)的。這是因?yàn)椋覀冊(cè)趯⑽飿I(yè)稅作為成本時(shí)，還必須考慮持有收益問題，即通過成本—收益法來分析：當(dāng)持有（或交易）的收益大于成本時(shí)，所有者就會(huì)選擇持有（或交易）；當(dāng)持有（或交易）的收益小于成本時(shí)，所有者就會(huì)選擇不持有（即不購買新的物業(yè)）或不交易（不出售手中的物業(yè)）。因此，只要扣除物業(yè)稅后，其收益仍然為正的情況下，人們就會(huì)選擇物業(yè)的持有或交易。那么，在什么情況下，收益會(huì)正呢？那就取決于房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)越高的情況下，相對(duì)于較為穩(wěn)定的物業(yè)稅率來講，持有物業(yè)可能就更具吸引力。因此，當(dāng)從不動(dòng)產(chǎn)投資的角度來講，高的房?jī)r(jià)恰恰形成了持有或交易物業(yè)的基礎(chǔ)。而相對(duì)低的或者固定的物業(yè)稅率則不會(huì)成為不動(dòng)產(chǎn)決策的考慮依據(jù)。
我國現(xiàn)行物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。而事實(shí)上，與持有成本相關(guān)的另一個(gè)問題是物業(yè)交易中的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁問題。在把物業(yè)稅作為持有成本來考慮時(shí)，還必須考慮稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁問題，這是稅收理論與實(shí)踐中必須特殊考慮的問題。
所謂稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，就是納稅人不實(shí)際負(fù)擔(dān)國家課于他們的稅收，而通過購入或賣出商品價(jià)格的變動(dòng)，將全部或部分稅收轉(zhuǎn)移給他人負(fù)擔(dān)。具體到物業(yè)稅來說，如果存在稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，就是物業(yè)持有人不實(shí)際負(fù)擔(dān)物業(yè)稅，而通過不動(dòng)產(chǎn)交易將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移至買方。在西方發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家，物業(yè)稅作為直接稅而被列入為不會(huì)轉(zhuǎn)嫁的稅收類型中。但是，在當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的情況下，商品房在二手交易中由下一位購買者來承擔(dān)所有稅收負(fù)擔(dān)已經(jīng)是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。
但是，房?jī)r(jià)上升幅度與稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁密切相關(guān)：當(dāng)房?jī)r(jià)上升幅度小于稅額時(shí)，物業(yè)稅被部分轉(zhuǎn)嫁至購買者；當(dāng)房?jī)r(jià)上升幅度等于稅額時(shí)，物業(yè)稅被全部轉(zhuǎn)嫁至購買者；當(dāng)房?jī)r(jià)上升幅度大于稅額時(shí)，不僅物業(yè)稅被全部轉(zhuǎn)嫁給購買者，原物業(yè)持有者還能獲得額外所得。
此外，物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁還取決于商品的需求彈性。對(duì)于一般商品而言，當(dāng)商品價(jià)格的上升會(huì)引起對(duì)該種商品需求減少時(shí)，就不容易出現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁問題；反之，當(dāng)商品價(jià)格的上升不會(huì)引起該種商品需求減少時(shí)，則容易出現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁問題。具體以不動(dòng)產(chǎn)來講，當(dāng)房?jī)r(jià)上升引起商品房需求量下降時(shí)，物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁情形就不會(huì)出現(xiàn)；但是，由于不動(dòng)產(chǎn)的特殊的投資屬性，購房者很容易受預(yù)期的影響，房?jī)r(jià)上升反而會(huì)引起對(duì)商品房需求量的猛增，如此一來，稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁就會(huì)出現(xiàn)。
總之，物業(yè)稅與房?jī)r(jià)的關(guān)系并不是物業(yè)稅影響房?jī)r(jià)，而是反之，即房?jī)r(jià)的變動(dòng)不僅影響著持有成本，也影響著物業(yè)稅的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁問題。如此關(guān)系，決定了物業(yè)稅不能起到宏觀調(diào)控以及抑制房?jī)r(jià)的作用。
中國房地產(chǎn)報(bào)
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
