近日，上海證券報(bào)獨(dú)家報(bào)道的“物業(yè)稅在全國(guó)十個(gè)城市空轉(zhuǎn)”的消息引來市場(chǎng)關(guān)注。隨后有媒體報(bào)道，物業(yè)稅由“空”轉(zhuǎn)“實(shí)”的時(shí)間表可能在明年，但是很快遭遇國(guó)稅總局新聞發(fā)言人公開辟謠。10月25日，在上海證券報(bào)主辦的“責(zé)任中國(guó)。和諧地產(chǎn)”高峰論壇上，權(quán)威人士向記者表示，物業(yè)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”仍有諸多障礙，近期的可操作性不強(qiáng)。
據(jù)該人士介紹，房地產(chǎn)管理問題和土地出讓金繳納制度是物業(yè)稅征收兩大瓶頸。物業(yè)稅征收的結(jié)果是將不動(dòng)產(chǎn)的購買環(huán)節(jié)稅費(fèi)分?jǐn)偝梢欢〞r(shí)期內(nèi)的需要繳納的持有稅，但征收時(shí)需要根據(jù)房屋性質(zhì)、面積、價(jià)格變化等不同情況加以區(qū)分，并隨時(shí)調(diào)整。這就要求物業(yè)稅征收的一個(gè)前提是對(duì)全國(guó)房源進(jìn)行徹底普查，并能夠提供長(zhǎng)期的房屋管理系統(tǒng)，以保證第一時(shí)間了解變化了的房屋性質(zhì)及價(jià)格變化等。“房屋統(tǒng)計(jì)數(shù)字在近幾年來已經(jīng)日趨完善，但之前的房產(chǎn)數(shù)據(jù)則并不全面。比如一套老房子，現(xiàn)在要搞清楚是自住還是出租、商用，那是不容易的�！笔袌�(chǎng)人士稱。
另外一個(gè)更重要的制約因素是土地出讓金繳納制度。目前土地招拍掛制度是以價(jià)高者得為最主要的拿地原則之一，規(guī)則相對(duì)透明。土地出讓金則需要開發(fā)商在一段集中的時(shí)間全額付清。“無論土地出讓金管理制度怎樣規(guī)范，土地收益是目前中國(guó)城市發(fā)展重要財(cái)力來源，這是不可否認(rèn)的現(xiàn)象。”專家表示。
而物業(yè)稅征收后，土地出讓金可能由一次性交納分?jǐn)偝晌磥砣舾赡攴謩e繳納，“這一做法可能導(dǎo)致各城市建設(shè)資金吃緊。也就是說，每年收上來的物業(yè)稅，可能僅夠城市維修之用，并不能滿足城市建設(shè)和發(fā)展之用�！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士稱。
從2003年開始，“實(shí)施城鎮(zhèn)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)稅費(fèi)改革的趨勢(shì)。今年1月，國(guó)稅總局將“研究物業(yè)稅方案”作為2007全國(guó)稅收工作要點(diǎn)之一。截至目前，全國(guó)已經(jīng)有北京、遼寧、江蘇等十個(gè)省市進(jìn)入物業(yè)稅征收“空轉(zhuǎn)”，除最后一步征收環(huán)節(jié)不執(zhí)行外，在模擬地區(qū)操作真實(shí)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和征收工作流程。但根據(jù)媒體報(bào)道，一些“空轉(zhuǎn)”城市的稅率、稅基等重要政策內(nèi)容仍在討論中。另外，各部門無法進(jìn)行房產(chǎn)信息共享、免稅范圍和減免幅度不明確，以及城鄉(xiāng)一體情況下如何對(duì)農(nóng)村房產(chǎn)進(jìn)行征稅等后續(xù)管理問題，都已被提起討論。
“物業(yè)稅是發(fā)展方向，但近期實(shí)行還不太可能。我們現(xiàn)在需要做的是把物業(yè)稅開征后的瓶頸問題先行解決，再討論實(shí)轉(zhuǎn)的可行性。”上述人士表示。
上海證券報(bào)
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[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
