物業(yè)稅也叫不動產(chǎn)稅，它的征稅對象主要是土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開征物業(yè)稅直接增加了需求方持有房地產(chǎn)的成本，對投資意愿與投資性需求的抑制作用較大。物業(yè)稅的出臺，將標(biāo)志著我國房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步規(guī)范。
背景：物業(yè)稅試點擴(kuò)大至福建、天津等十省市
近日，國家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人在稅務(wù)總局前三季度稅收情況新聞發(fā)布會上表示，目前正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺前的準(zhǔn)備工作，備受矚目的物業(yè)稅推進(jìn)工作正在有序展開。與之相呼應(yīng)的是，繼2006年初北京、深圳、南京、重慶等6個城市和地區(qū)對物業(yè)稅征收進(jìn)行試點后，國家稅務(wù)總局和財政部已于近日再次批準(zhǔn)安徽、河南、福建、天津四省市為房地產(chǎn)模擬評稅試點地區(qū)，不過目前這十個試點省市仍處于“空轉(zhuǎn)”階段，即通過模擬征收來摸索征管體制，如果調(diào)研和準(zhǔn)備工作比較充分，將會在一兩個城市進(jìn)行“實轉(zhuǎn)”，試點成熟后，將向全國推廣。
專家介紹，盡管征收物業(yè)稅目前還沒有明確的時間表，但基本框架已經(jīng)確定：將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。也就是說，把現(xiàn)在買房子時需交的稅，放到買房子后按年交。目前，物業(yè)稅的模擬“空轉(zhuǎn)”已經(jīng)在北京、深圳、重慶等十個城市試點，雖然沒有實際征稅，但一切步驟和真實收稅流程相同，由財政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計物業(yè)數(shù)量，并進(jìn)行評估和稅收統(tǒng)計。
國稅總局官員此前表示，目前我國不動產(chǎn)征稅存在內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，房、地分設(shè)稅種，計稅依據(jù)不合理，對房地產(chǎn)征收的稅費比較多等問題。開征物業(yè)稅，不僅有利于各類企業(yè)公平競爭，也有利于解決房和地分別征稅帶來的稅制不規(guī)范等一系列問題，并可能成為房地產(chǎn)市場的內(nèi)在穩(wěn)定器�！按蠹叶枷胫磥韮r格上漲帶來的好處，同時又不支付物業(yè)持有成本，這就鼓勵了投資性需求的膨脹�！苯�(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱此前評價，開征物業(yè)稅將有利于減少市場上大量存在的閑置房，也有利于減少奢侈品需求；并穩(wěn)定政府稅收來源，避免“土地財政”。
但是，此次納入試點城市的當(dāng)?shù)貙＜胰员硎�，雖然已經(jīng)進(jìn)入試點，但全面開征物業(yè)稅條件仍不成熟。其中起征點設(shè)計、免稅標(biāo)準(zhǔn)和稅率等技術(shù)問題還需要征求各方面意見。即使開始征收，也不會所有房產(chǎn)一并征收，有可能從大面積戶型開始征收，且征收比例較小。
分析：住房消費將會發(fā)生什么樣的變化
對于開征物業(yè)稅，普通市民是持一個怎樣的態(tài)度呢？根據(jù)搜狐焦點房地產(chǎn)網(wǎng)的調(diào)查結(jié)果，有67%的受調(diào)查者表示不贊成開征物業(yè)稅，接近總數(shù)的七成，普遍擔(dān)心物業(yè)稅會增加房屋買賣中的費用。那么，物業(yè)稅開征后，住房消費將會發(fā)生什么樣的變化呢？
準(zhǔn)備購房者：房價有望趨于穩(wěn)定，無房者影響不大
據(jù)相關(guān)人士介紹，由于開征物業(yè)稅，最直接的結(jié)果便是降低開發(fā)成本，導(dǎo)致房價下降。據(jù)估算，在目前的房價構(gòu)成中，稅費及開發(fā)商利潤占到60%，建筑成本只有40%左右。一位普通購房者在購一套住房的過程中，有30%—40%是繳了各種稅費。如果改用許多國家采用的逐年繳納辦法，以財產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費，開發(fā)成本和房價均可大幅下降。從理論上說，在購買新房這一環(huán)節(jié)，消費者至少可降低10%—20%的購房成本，如果這樣，根據(jù)英美等國的經(jīng)驗，新房子的價格有望相應(yīng)降低，即可能在現(xiàn)有基礎(chǔ)上降低一至兩成。當(dāng)然，房價的決定因素很多，供求關(guān)系也是影響房價的關(guān)鍵因素。但不可否認(rèn)的是，物業(yè)稅出臺，房價必將受到抑制。
但與此同時，由于稅種的轉(zhuǎn)變，購房后的物業(yè)稅將比過去的稅務(wù)支出有所增加，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這可能導(dǎo)致住宅商品房“平買貴用”的現(xiàn)象，也就是說老百姓有可能買房容易養(yǎng)房難了。但對收入較高的年輕白領(lǐng)來說是一個好消息，它降低了置業(yè)的門檻。
自住購房者：用房成本會區(qū)別對待，稅費不會超出承受能力
搜狐網(wǎng)的調(diào)查結(jié)果表明，購房者對于買賣房屋中存在的費用還是相當(dāng)關(guān)心的，因為由于房價較高，所涉及到的一切費用都是一筆不小的數(shù)目。打個比方，購買目前一套市場上較為主流的單價6000元、面積100平方米，總價60萬左右的住房為例，即使是普通住房只需交納總價1.5%的契稅，其費用也會達(dá)到9000余元，相當(dāng)于1.5平方米的價格，對于一個普通購房者而言，等于少用了1.5平方米。
對此，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，物業(yè)稅即使征收，也不會采取一刀切的措施。按照目前部分地區(qū)物業(yè)稅試點的思路，是對高檔住房、大戶型住房開展征收物業(yè)稅，起步階段征稅門檻可以定得高一點，稅率定得低一點。因此中檔小戶型的投資者有可能免受物業(yè)稅的影響，那些高價豪宅、大房子的業(yè)主受到的影響就比較明顯。但不論如何預(yù)測，所有的具體實施情況則還是要看最終的物業(yè)稅實施方案。
投資炒房者：房子閑著也要交稅，炒房或受抑制
據(jù)了解，由于銀行存款利息的較低，股市的風(fēng)險性大，使得房地產(chǎn)成為近年來投資的一種重要手段。征收物業(yè)稅后，初始房價降低了會不會助長或抑制“快進(jìn)快出”的炒樓風(fēng)呢？有關(guān)人士指出，物業(yè)稅改革的目的不是要特別打擊炒樓行為，但物業(yè)稅也會帶來好處，一方面樓價下降后，房地產(chǎn)投資利潤空間減小，炒樓的風(fēng)險也將增大。另外，初始房價下降后，老百姓購房的能力將增大，令房地產(chǎn)炒家知難而退。
還有些人擔(dān)心，目前在房地產(chǎn)市場以“買房出租”作為投資的購房形式將會受到打擊，因為在這種新的稅收制度下，“買房出租”的利潤會大大縮水，投資者會把資金轉(zhuǎn)移到其他投資項目中，從而影響投資型物業(yè)的市場前景。
專家：物業(yè)稅開征有待相關(guān)細(xì)則的完善
中央財經(jīng)大學(xué)財政與公共管理學(xué)院副院長劉桓針對可能開征物業(yè)稅的動態(tài)表示：“我國可能會在明年選擇個別中小城市試點開征物業(yè)稅�！钡蔷唧w名單尚未確定。待試點城市積累了一定的經(jīng)驗后，再向全國推廣。
記者在采訪南開大學(xué)中國城市與區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心副教授王家庭時，他告訴記者，物業(yè)稅的征收有其現(xiàn)實必要性。具體表現(xiàn)在：其一，調(diào)整市民在資源占有上的利益關(guān)系，維護(hù)社會公平。第二，開征物業(yè)稅，抑制過度享受性、奢侈性的住房消費，鼓勵適度合理消費，促進(jìn)節(jié)能省地型住宅和公共建筑的發(fā)展。第三，可以有效地推進(jìn)現(xiàn)有住房資源的市場化流動，優(yōu)化城市土地資源的配置結(jié)構(gòu)，提高城市住房存量資源的利用效率。第四，建立和完善針對實物資產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅，政府就可以通過物業(yè)稅與利息稅等財政手段、利率等貨幣手段的反向調(diào)整，實現(xiàn)對宏觀經(jīng)濟(jì)運行狀況的有效調(diào)節(jié)。
王家庭同時指出，之所以遲遲未征，是因為全國各個地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡，差異化很大，很難測算一旦全國開征物業(yè)稅后，對各個方面的影響程度�！拔飿I(yè)稅開征的前提是相關(guān)細(xì)則的進(jìn)一步完善，短期開征還有一定的難度。首先是征收標(biāo)準(zhǔn)問題，此前有專家傾向普通住宅免征物業(yè)稅，但是否免征還有待相關(guān)部門制定具體的政策。其次，現(xiàn)有房屋和新購房屋是否區(qū)別對待。第三是稅基的評估問題。開征物業(yè)稅需要建立一支高效、公正、廉潔的評估隊伍，評估職能是由稅務(wù)機(jī)構(gòu)還是由中介來承擔(dān)，目前還存在爭議。最后也是非常重要的是，相關(guān)法律法規(guī)的制定和完善。”
國稅總局：物業(yè)稅模擬試點有望轉(zhuǎn)實
10月12日下午，國家稅務(wù)總局召開前三季度稅收收入情況及特點新聞發(fā)布會。對于財政部啟動的物業(yè)稅第二輪模擬試點，國家稅務(wù)總局地方稅司副巡視員曹聰在會議上表示，第二批試點延承了第一批試點的經(jīng)驗，兩者并無本質(zhì)區(qū)別。“一個稅制設(shè)計成熟的稅種如若出臺，在立法上都需要兩年的時間。目前物業(yè)稅的設(shè)計還不夠完善，而且還沒有相關(guān)的立法動作，近期難以出臺�！辈苈敱硎�。
對于目前的模擬試點的工作，曹聰認(rèn)為，進(jìn)度是令人滿意的，取得了一些成績。為了準(zhǔn)確評估房產(chǎn)價值，國稅總局準(zhǔn)備了房地產(chǎn)模擬評稅軟件，同時也儲備了業(yè)務(wù)人才，物業(yè)稅試點有望明年轉(zhuǎn)入實際運行。
對于模擬試點的轉(zhuǎn)實，曹聰解釋，這是為了給完善稅制提供經(jīng)驗。其一重要原則就是不增加試點城市的稅收負(fù)擔(dān)。例如，在實際征收時，政府將按照比房屋真實市值偏低的原則來計算征稅額，稅率也不會太高。
不過，曹聰也指出：“物業(yè)稅的設(shè)計思路還不夠成熟，而一個稅法的出臺，要經(jīng)過許多部門的決策，提案需要經(jīng)過國務(wù)院法制辦的審查再提交到人大常委會，經(jīng)過幾讀后再提交到全國人民代表大會，走完全部程序，最短也需要兩年�！�
今晚經(jīng)濟(jì)周刊
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房價難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識點小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見調(diào)控房價需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長遠(yuǎn)來看不符合市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
