自打國(guó)家稅務(wù)總局放出風(fēng)聲，媒體上圍繞物業(yè)稅的議論就沒歇過(guò)，討論的主要問(wèn)題是，這個(gè)稅種出臺(tái)后市場(chǎng)會(huì)如何、房?jī)r(jià)會(huì)怎樣，看那架勢(shì)好象一場(chǎng)暴雨即將橫掃樓市。但我覺得許多人忽視了物業(yè)稅一團(tuán)亂麻式的復(fù)雜性。這團(tuán)亂麻不理清，很可能使物業(yè)稅出現(xiàn)干打雷，不下雨的局面。
物業(yè)稅，又叫財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，是土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)所有者或承租人按年度繳付的一種稅款，稅值隨不動(dòng)產(chǎn)升值而提高。根據(jù)媒體報(bào)道，我國(guó)物業(yè)稅的思路，可能是將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，即把買房子前已經(jīng)交的稅，放到買房子后按年繳交收取。
理論上，物業(yè)稅不但可以消減地方政府以地生財(cái)?shù)臎_動(dòng)，改變地方財(cái)政"寅吃卯糧"的狀況，并讓政府持續(xù)分享不動(dòng)產(chǎn)增值收益，還能均衡各方稅負(fù)，擠出不動(dòng)產(chǎn)投資。因而，物業(yè)稅也被一些人認(rèn)為是從根本上平抑房?jī)r(jià)的有力舉措。
不過(guò)，停留在理論上好說(shuō)，可聯(lián)系到實(shí)際卻矛盾重重。
物業(yè)稅包不包括土地出讓金？鑒于財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)土資源部官員一再澄清"開征物業(yè)稅不會(huì)取消土地出讓金".看來(lái)不包括的可能性更大。如果不取消土地出讓金，物業(yè)稅搞不搞其實(shí)意義不大。如果取消，房產(chǎn)開發(fā)的資金門檻將一落千丈，市場(chǎng)亂象可能卷土重來(lái)，屯地、捂盤也將愈演愈烈。
物業(yè)稅是對(duì)所有房屋征收，還是只對(duì)非自住的房屋征收？回答這個(gè)問(wèn)題，要以上一個(gè)問(wèn)題為前提，如果物業(yè)稅中不包括土地出讓金，對(duì)自住房屋收不收關(guān)系不大。如果包括，那么自住房肯定無(wú)法幸免，因?yàn)樯婕岸愵~實(shí)在太大，大得讓政府無(wú)法割舍。
當(dāng)然，也可以折中一下，對(duì)自住房屋按比較低的稅率征收，但新的問(wèn)題緊接著又來(lái)了：對(duì)投資性房產(chǎn)，可以在交易環(huán)節(jié)設(shè)卡，迫使其所有者乖乖納稅。但自住房屋的所有者如果不繳稅，拿什么制約？把業(yè)主趕出去是不可能的，其他強(qiáng)制手段雖然也可以搞，可就怕法不責(zé)眾�，F(xiàn)在連收個(gè)物業(yè)費(fèi)都很困難，別說(shuō)物業(yè)稅了。
對(duì)第二套住房征收物業(yè)稅也不簡(jiǎn)單，你怎么弄清家庭擁有的住房數(shù)量？現(xiàn)在，有大量住房的檔案還沒有輸入管理部門的電腦，業(yè)主的家庭成員情況也沒有掌握，金融系統(tǒng)的資料又不全，幾乎沒辦法操作。即便九牛二虎之后全弄清楚了，也難界定，比如，有的人買了第二套房，是給老人或孩子住的，這算不算自��？有的家庭夫妻分居，各住一套房，算不算自��？
還有個(gè)事情更復(fù)雜，即使物業(yè)稅開征前已有物業(yè)是否還須繳稅？有種意見認(rèn)為，因?yàn)槲飿I(yè)稅是會(huì)根據(jù)物業(yè)的增值情況收取的，舊有物業(yè)升值了必然要征收物業(yè)稅。那么，如果舊有物業(yè)是物業(yè)稅出臺(tái)前剛買的，還沒有升值，怎么辦？如果物業(yè)稅出臺(tái)前兩三年房?jī)r(jià)一直穩(wěn)定，甚至還降了點(diǎn)，這期間購(gòu)買的房子又怎么辦？我認(rèn)為，即便舊有物業(yè)升值了，要繳物業(yè)稅，稅率或稅基和新購(gòu)物業(yè)也應(yīng)區(qū)別對(duì)待，否則會(huì)出現(xiàn)重復(fù)納稅。
退一步說(shuō)，來(lái)個(gè)一刀切，物業(yè)稅開征前后購(gòu)置的房產(chǎn)都征稅，當(dāng)然也行，但后果難以預(yù)料。由于物業(yè)稅開征后，開發(fā)環(huán)節(jié)成本減少，如果因此導(dǎo)致新開發(fā)的房子售價(jià)在一個(gè)階段明顯下降，物業(yè)稅開征前已有住房的業(yè)主肯定不干：他們高價(jià)買了房，現(xiàn)在不僅要重復(fù)繳稅，還要看著資產(chǎn)縮水，幾頭吃虧，太不公平。這個(gè)問(wèn)題處理不好，恐怕難以服眾。
倘若舊有物業(yè)不繳稅呢？那就便宜了既得利益者，調(diào)控的作用也大打折扣。而且，兩類房源并存，市場(chǎng)價(jià)格體系也會(huì)比較混亂。
物業(yè)稅隨著房屋升值而提高也會(huì)有負(fù)面影響�，F(xiàn)在，如果在一個(gè)住宅區(qū)周邊搞個(gè)公園，建個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)什么的，大家都很開心，因?yàn)樽约旱姆孔涌梢陨盗�。但開征物業(yè)稅以后，那些自住者或許將反對(duì)政府改善周邊配套，以免多繳物業(yè)稅。這種反對(duì)甚至可能成為繼拆遷之后阻礙城市建設(shè)的又一種力量。
當(dāng)前，許多人呼吁出臺(tái)物業(yè)稅，是希望這個(gè)稅能平抑或壓低房?jī)r(jià)。他們的算盤可能是這樣打的：物業(yè)稅開征后剝離了房產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的各種稅費(fèi)，開發(fā)成本降低了，同時(shí)又增加了房屋保有階段的成本，擠出了投資需求，房?jī)r(jià)自然會(huì)降。
這個(gè)說(shuō)法既對(duì)又不對(duì)。對(duì)，是因?yàn)檫@些舉措加上稅收政策剛出臺(tái)時(shí)造成的心理預(yù)期，肯定會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)形成沖擊。不對(duì)，是因?yàn)槭袌?chǎng)在波動(dòng)后，很快將達(dá)成新的平衡。從長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)是供需關(guān)系決定的，和成本沒有太大關(guān)系，而且即使把投資需求全部擠出，今后強(qiáng)勁的自住需求也有可能讓房?jī)r(jià)快速上漲。另外，還有個(gè)關(guān)鍵因素很不確定，就是土地出讓金是不是并入物業(yè)稅。
最壞的結(jié)果是，開征了物業(yè)稅，房?jī)r(jià)還是很高，購(gòu)房者除了付按揭，還有繳物業(yè)稅，而且一年比一年繳得多。真要面臨這種局面的話，物業(yè)稅政策的推行者將很難向老百姓交代。焦點(diǎn)寧波房地產(chǎn)網(wǎng)
我以為，現(xiàn)階段社會(huì)經(jīng)濟(jì)正出于急速變革期和發(fā)展期，管理水平不高，法制不夠健全，城鄉(xiāng)形態(tài)也尚未定型，各種矛盾錯(cuò)綜復(fù)雜，出臺(tái)物業(yè)稅的條件并不成熟。事實(shí)上，由于物業(yè)稅涉及各方利益的再分配，推行也并不容易，如果霸王硬上弓，有可能未收功效反添亂。
寧波地產(chǎn)精英總博客圈
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無(wú)形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過(guò)高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
