“我準備今年結婚，目前正到處找房，之前已經(jīng)買了一套小戶型，現(xiàn)在想買一套大戶型，如果物業(yè)稅開征的話，我到時時的負擔會不會很重？”日前，國家稅務總局相關負責人在前三季度稅收情況新聞發(fā)布會上表示，我國正在進行物業(yè)稅出臺前的準備工作，試點有有望明年“轉實”，于是，準備買房的黃先生發(fā)出了以上的擔憂。與此同時，程女士也很苦惱，她目前有兩套物業(yè)，一套自住，一套用于出租，如果果物業(yè)稅開征，對她用于出租的房子可能會有影響。種種跡象表明，物業(yè)稅開征的步伐已經(jīng)越來越近。
已有10省區(qū)市“空轉”運行物業(yè)稅
據(jù)了解，備受矚目的物業(yè)稅推進工作正在有序展開。國家稅務總局和財政部近日批準安徽、河南、福建、天津4省市為房地產(chǎn)物業(yè)稅模擬評稅試點地區(qū)，加上首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏和重慶，目前已有10省區(qū)市開始物業(yè)稅征收“空轉”運行。
據(jù)悉，物業(yè)稅也叫不動產(chǎn)稅，它的征稅對象主要是土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著市值的升高而提高。物業(yè)稅“空轉”運行，是指虛擬意義上的資金循環(huán)，雖然沒有實際征稅，但一切步驟和真實收稅流程相同，由財政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計物業(yè)數(shù)量，并進行評估和稅收統(tǒng)計。
國家稅務總局相關人士表示，物業(yè)稅基本框架已經(jīng)確定，將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。也就是說，把現(xiàn)在一些建房子買房子時需要繳納的稅，放到買房以后按年繳納。有人士透露，有望明年在現(xiàn)有10個試點省區(qū)市中選擇部分地區(qū)進行物業(yè)稅“實轉”運行。
理論上，物業(yè)稅會令房價降三四成
有專家認為，如果開征物業(yè)稅，在理論上說，最直接的結果便是降低開發(fā)成本，導致房價下降。因為據(jù)估算，在目前的房價構成中，稅費及房產(chǎn)商利潤占到60%，建筑成本只占40%.購房者買一套房子的錢中，包含房地產(chǎn)開發(fā)的營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等，以及房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。如果改用許多國家采用的逐年繳納的辦法，以財產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費，現(xiàn)在的開發(fā)成本就可以大幅下降，房價也會跟著下降。
據(jù)地產(chǎn)研究機構人士分析，從理論上說，由于地價和相關稅費分70年交，也就意味著占住宅成本50%多的地價和相關稅費在銷售時只需先繳納七十分之一，其余在剩余的69年中分別繳納，下降了（70-1）/70=98.57%，表現(xiàn)在房價中，成本就下降了50%×98.57%=49.29%.就算考慮到發(fā)展商在經(jīng)營中的其他因素，房價也將有三四成的降幅。
活躍二手房交易，改變“土地財政”
北京房地產(chǎn)投資專家賈臥龍認為，房價能夠在調(diào)控之下保持繼續(xù)上漲的勢頭，根本原因就是市場上的供求關系嚴重失衡。而加息、提高首付等手段只是在銷售環(huán)節(jié)上抑制了一部分資金不很充裕的投資者，沒有起到根本性的作用。
開征物業(yè)稅將直接增加了需求方持有房地產(chǎn)的成本，對投資和投資性需求的抑制作用較大。因為“物業(yè)稅”是以房屋價值為稅基的，是隨著房屋市值變化而改變的。也就是說，房屋價值如果提升了，則購房者在持有環(huán)節(jié)中將背負重稅，若是用于投資用途的，出租的費用趕不上交納的稅費，投資回報期大大延長�！吧唐贩康耐顿Y價值幾乎失去，市場上購買房產(chǎn)用于投資的人群將大大減少。”
賈表示，對于房屋的持有環(huán)節(jié)加重稅必然會引起二手房市場的活躍，那些擁有多套房產(chǎn)的持有者必然出售手中多余房產(chǎn)，那些空置的房屋也將被推向市場。當非剛性需求減少，在市場供應量不變的情況下，那些有著自住需求的人群則將成為真正的需求，市場上的供需關系將趨于平衡。
國民經(jīng)濟研究所所長樊綱則認為，開征物業(yè)稅的意義絕不僅限于調(diào)控房價，其更重要的意義在于開征物業(yè)稅能夠改變地方政府“以地生財”的開發(fā)模式，穩(wěn)定政府稅收來源，避免“土地財政”。
爭議：開征物業(yè)稅，發(fā)展商也不會降價
不過，理論歸理論，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，不少發(fā)展商以及中介人士對“開征物業(yè)稅可以降低或者平抑房價”存在不同的看法。
一位不愿意透露姓名的發(fā)展商告訴記者，開征物業(yè)稅，減輕的反而是發(fā)展商的開發(fā)負擔，但發(fā)展商是不愿意看到房價降低的，可能會通過品牌塑造、對產(chǎn)品進行升級等手段繼續(xù)提升樓價，最終消費者還是最大的“被誤傷者”，因為買房門檻不但沒有降低，而且變成“買房不容易養(yǎng)房更不容易”。
有中介人士坦言，在當前的市場，發(fā)展商賺錢都賺瘋了，樓價早已背離了成本，就算是物業(yè)稅開征，也對發(fā)展商的利潤沒什么損害，到時負擔重的照樣是購房者。
北京大學經(jīng)濟所房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科指出，如果是象征性試點征收，整體性的實質(zhì)影響肯定有限，只是起到一個嚇唬人的作用，也將給試點城市帶來一定的不公平，將遭到試點城市人民的反對，這樣很難行得通。
關注焦點:最關鍵的仍未有答案
稅率：統(tǒng)一稅率還是不同稅率？
據(jù)了解，目前“空轉”的物業(yè)稅有兩種計算模式，如果房屋是自住，以房產(chǎn)評估價的70%為基準，征收1.2%的物業(yè)稅；如果房產(chǎn)是出租投資用，就以投資回報的18%為基準，征收12%的物業(yè)稅。根據(jù)國際慣例，征收不動產(chǎn)物業(yè)稅需要定期對房產(chǎn)價格進行評估，每年按評估價值對房產(chǎn)所有者征稅，因此稅值會隨房產(chǎn)的升值而提高。
有業(yè)內(nèi)人士認為，考慮到首次開征房地產(chǎn)稅，稅率可能會在0.3%至0.8%之間。也有一種說法認為，全國實行統(tǒng)一稅率的可能性較低，物業(yè)稅幅度宜在0.1%至3%之間。
起征點：140平方米將成界定點？
業(yè)內(nèi)專家認為，雖然“空轉”并沒有提出起征點的問題，但從政策上看，國家偏向鼓勵90平方米以內(nèi)的戶型開發(fā)和消費，對140平方米以下的普通住宅也沒有進行過多限制性干預，對140平方米以上的大戶型開發(fā)和消費持抑制態(tài)度。因此，140平方米很可能成為物業(yè)稅征收的一個界定點。但未達到這個面積的是否真的會免征，仍要建立在完成了全國性的房源普查工作之后才有定論。
征收對象：普通房與豪宅齊征？
由于我國產(chǎn)權登記制度還不夠完善，房產(chǎn)信息還不完備，所以在具體操作過程中細節(jié)問題還有待解決，“比如新房與舊房是否應該區(qū)分對待，普通住宅與高檔住宅是否都要征收等。”如果涉及房產(chǎn)的稅費都轉移到房產(chǎn)保有者的話，那么在物業(yè)稅開征前已經(jīng)購房的人就涉及重復征稅問題。而且，如果物業(yè)稅開征房價真有所下跌，那么對已購房者也是一個影響。
業(yè)界聲音
“對多次置業(yè)者影響大”
經(jīng)緯地產(chǎn)項目發(fā)展及研究部副經(jīng)理吳定金現(xiàn)在物業(yè)稅開征的很多細節(jié)都沒有確定，比如稅率、征收對象和起征點等，所以對市場的影響力度不好判斷，但可以肯定的是，對準購房者以及持有多套物業(yè)者的心理影響是很大的，擔心以后的持有成本太高。因為傳聞中，可能稅率是1-3%，也就是說100萬的房子，每年就要交1-3萬元，投資者可能會因此調(diào)整自己的投資策略。假如開征的稅率不低，對多次置業(yè)者的影響是不小的，而當前廣州樓市的核心買家正是這批多次置業(yè)者，這樣一來，對廣州的樓價可能會有影響，體現(xiàn)在降價或者增幅放緩。另外，開征物業(yè)稅還要注意一個問題，就是要有嚴格的法律護航，香港就是如此。否則我們就算開征物業(yè)稅，也難以實施到位。
“我贊成開征物業(yè)稅”
北師大珠海學院不動產(chǎn)學院副院長、教授金貽國：我們現(xiàn)在的稅費政策是開發(fā)階段稅負比較重，但是占有階段幾乎沒有稅，這是不正常的，特別在我們?nèi)硕嗟厣俚那闆r下，房地產(chǎn)已經(jīng)在相當長的一段時間內(nèi)供不應求，所以應該盡量遏制更多的人擁有多套住房，所以不管有多少困難，開征物業(yè)稅我是贊成的。
他山之石 香港物業(yè)稅
香港物業(yè)稅的納稅人是擁有應稅物業(yè)的業(yè)主，包括直接由政府批租的房地產(chǎn)持有人、權益擁有人、終身租用人、抵押人、已占有房地的承押人、向注冊合作社購買樓宇者。應稅物業(yè)包括房屋、土地（包括碼頭，不包括農(nóng)地）和建筑物。免稅項目包括：全部由業(yè)主自住和純作家用的樓宇；空置，不作任何用途的物業(yè)；社會或商會擁有的物業(yè)。
物業(yè)稅的計稅依據(jù)是應評稅凈值，即應評稅值扣除擁有人支付的差餉后，減去20%的修繕及支出免稅額后的余額。應評稅值為換取物業(yè)使用權而付出的代價確定，包括租金、為樓宇使用權而支付的許可證費用、支付給擁有人的服務費及管理費、由住戶支付的擁有人開支（如修理費）等等。稅率為15%.如應課征物業(yè)稅的收入以包括在納稅人所得的利潤內(nèi)評定利得稅，物業(yè)由擁有人自用作商業(yè)用途，則已繳付的物業(yè)稅可從已評定的利得稅內(nèi)扣除。物業(yè)稅按年繳納。物業(yè)擁有人必須保存足夠的租金記錄，以便稅務當局確定其納稅責任，該記錄必須最少保存7年。
加拿大物業(yè)稅
加拿大的溫哥華，地產(chǎn)財政的主要來源是地稅（物業(yè)稅）收入，約占總財政收入的58.4%、而溫哥華的地稅不是按土地面積征收的，而是按物業(yè)的總價值（土地和房屋）按不同稅率征收，以此抑制貧富差距無限拉大，并通過對貧苦居民的福利補貼來保持社會的基本平衡。
依據(jù)評估總價值征收地稅，不按每平方米土地征收，而是以土地和房屋的評估總值的0.5～15%，根據(jù)業(yè)主的不同情況征收，自己居住、自住加出租、商業(yè)性等不同用途的地產(chǎn)，地稅也不相同。對自居、退伍軍人、65歲以上老人、殘疾人優(yōu)惠30-50%.除此以外，不僅100%收稅，對擁有二套住宅的人還以高稅率征收。
南方都市報
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設部、財政部及稅務總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵、引導自住型需求，限制投資性需求，抑制投機性需求，加大中小戶型房屋的供應量。
知識點小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產(chǎn)，并為之提供保護；然后，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。
報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場存在嚴重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經(jīng)濟適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅使下，盲目建設高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機者提供了空間，更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經(jīng)濟適用房的供應，優(yōu)先保證土地的供應，同時加以配套的打擊投資投機行為。
可見調(diào)控房價需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預和調(diào)控，長遠來看不符合市場經(jīng)濟的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經(jīng)濟調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
