7月26日國家稅務總局發(fā)布《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》，進一步明確征收個人轉讓住房的個人所得稅的相關問題，該通知從8月1日開始執(zhí)行。個稅征收政策一出，房產市場一片嘩然，許多業(yè)主擔憂自己出售房屋的收益將會大打折扣。“我愛我家”專家認為，此次個稅落地反而會使市場前景變得更加明朗和樂觀，購房者勿須驚慌。結合個稅，對于業(yè)主出售時需要交納的各項稅費，“我愛我家”具體分析如下：
一、個稅計算公式更加細化
本次個稅政策則明確表示，對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。即個稅＝（轉讓收入-房屋原值-轉讓住房過程中繳納的稅金-合理費用）×20%.而在以往的稅法里關于“個稅”的征收公式表述較為籠統(tǒng)，僅表示個稅繳納是按差額征收，即（售房款-原購房款-合理費用）×20%.
二、房屋性質不同，交納稅費大不相同
為了讓業(yè)主更加清楚自己所需交納的稅費情況，“我愛我家”分別對商品房、已購公房、經(jīng)濟適用房舉例說明：
（一）商品房—— 個稅征收計算：
l 商品房房屋原值具體為：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。
l 商品房轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。
l 商品房合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。（商品房及其他住房裝修費用最高扣除限額為房屋原值的10%，案例中合理費用假設為原值的10%）
案例分析：
張先生于2002年在團結湖地區(qū)購買了一套70平米的房子，假設房屋原值為48萬，現(xiàn)在以65萬元出售。由于該套房屋在營業(yè)稅征收期內，那么他需要交納營業(yè)稅、印花稅和個稅。
因為個稅＝（轉讓收入-房屋原值-轉讓住房過程中繳納的稅金-合理費用）×20%
而轉讓房屋需要交納的營業(yè)稅＝成交額*5.5%＝65*5.5%＝3.575萬
印花稅＝成交額*0.05%＝65*0.05%＝0.0325萬
所以個稅＝（65-48-3.575-0.0325-4.8）*20%萬＝1.7185萬
該業(yè)主所要交納稅費總額為：營業(yè)稅+印花稅+個稅＝5.326萬。
專家指出：就二手房市場而言，二手商品房處于營業(yè)稅征收范圍內的占了較大比重，雖然此番征收個稅，但實際算下來所交納的個稅金額卻不是很多，甚至低于營業(yè)稅征收稅額，因此并不影響業(yè)主出售時的利益。
�。ǘ┮奄徆俊� 個稅征收計算：
已購公房房屋原值具體為：原購公有住房標準面積按當?shù)亟?jīng)濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超（房超博客，房超新聞，房超說吧）標準面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門（或原產權單位）交納的所得收益及相關稅費。
已購公房轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。
已購公房合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。（已購公房裝修費用最高扣除限額為房屋原值的15%，案例中合理費用假設為原值的15%）
案例分析：
李先生于1998年在方莊地區(qū)購買了一套60平米的房子，假設房屋原值為30萬，現(xiàn)在以50萬元出售。由于該套房屋不在營業(yè)稅征收期內，那么他只需交納印花稅和個稅。
因為個稅＝（轉讓收入-房屋原值-轉讓住房過程中繳納的稅金-合理費用）×20%
而轉讓房屋需要交納的印花稅＝成交額*0.05%＝50*0.05%＝0.025萬
所以個稅＝（50-30-0.025-4.5）*20%萬＝3.095
該業(yè)主所要交納的總稅費＝印花稅+個稅＝3.12萬。
專家指出：由于已購公房屬于單位給予員工的福利分房，最初購買者基本是以成本價購得的。隨著年限的增長，房價的不斷走高，其最終出售價格的與原購買價格存在較大差額空間也屬正常情況，相應個稅所交金額較多也是情有可原。不過已購公房大多數(shù)都已經(jīng)滿五年，不在營業(yè)稅征收范圍內，因此業(yè)主不需要交納營業(yè)稅，可以減少稅費的支出。
（三）經(jīng)濟適用房—— 個稅征收計算：
經(jīng)濟適用房原值具體為：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。
經(jīng)濟適用房轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。
經(jīng)濟適用房合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。（經(jīng)濟適用房最高扣除限額為房屋原值的15%，案例中假設合理費用為原值的15%）
案例分析：
王先生于2000年在回龍觀地區(qū)購買了一套120平米的房子，假設房屋原值為36萬，現(xiàn)在以54萬元出售。由于該套房屋不在營業(yè)稅征收期內，那么他只需要交納印花稅和個稅。
因為個稅＝（轉讓收入-房屋原值-轉讓住房過程中繳納的稅金-合理費用）×20%
而轉讓房屋需要交納的印花稅＝成交額*0.05%＝54*0.05%＝0.027萬
所以個稅＝（54-36-0.027-5.4）*20%萬＝2.5146萬
該業(yè)主所要交納的總稅費＝印花稅+個稅＝0.027+2.5416=2.5686萬。
專家指出：經(jīng)濟適用房是針對中低收入家庭承受能力、具有經(jīng)濟性和適用性的社會保障住房。由于其房屋權屬的特殊性，因此限定購房人群必須為北京市城鎮(zhèn)人口居民，不過已滿五年的經(jīng)濟適用房等同于商品房，外地人是可以購買的。同時，這種房屋相較于城八區(qū)內的高額房價，還是具有較強的價格優(yōu)勢的，能夠滿足中低收入購房群體置業(yè)需求。
三、三種情況擁有個稅“豁免權”：
①《個稅通知》中明確規(guī)定，對于家庭唯一住房且居住滿五年后出售的房產，可以免除個人所得稅的繳納。這條規(guī)定讓絕大部分五年期后的二手商品房免征房產個稅。
�、谕瑯樱瑢τ诔鍪圩杂凶》壳昂�1年內按市場價格購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應繳納個人所得稅，視其購房的價值可全部或部分予以免稅。這樣一來，又縮小了房產個稅的征收范圍或征收金額，使得出售住房前后1年內再購買房產的納稅人享受房產個稅的減免優(yōu)惠。
③特別是在去年8月出臺的《關于個人銷售已購住房有關稅收征管問題的補充通知》，對已購公房購房時間的認定為：憑原購房發(fā)票或合法付款票據(jù)證明的第一筆購房款繳納時間作為購房時間。根據(jù)原《個稅通知》規(guī)定，對于家庭唯一住房且居住滿五年后出售的房產便可免除個人所得稅的繳納，而絕大多數(shù)公房的購房時間都會在五年以上，這樣就使得二手房成交主體之一的已購公房取得了豁免權，刨除在征繳個稅范圍之外。
綜上所述，從現(xiàn)有政策來看，國家給予“個稅”的豁免空間還是較大的，真正會征稅的房屋并不多。
“我愛我家”認為，國家通過稅收的手段對房地產市場進行調控，是對投機性和投資性購房等房地產交易行為的有效打擊。對于，“置業(yè)升級”等有著合理出售意愿的房屋業(yè)主而言并無太多影響，也無須驚慌。我們相信，隨著國家宏觀調控政策細節(jié)的進一步落實，北京二手房市場終將會保持穩(wěn)定，健康有序的發(fā)展。
