7月26日國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》，進(jìn)一步明確征收個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的個(gè)人所得稅的相關(guān)問題，該通知從8月1日開始執(zhí)行。個(gè)稅征收政策一出，房產(chǎn)市場一片嘩然，許多業(yè)主擔(dān)憂自己出售房屋的收益將會(huì)大打折扣。“我愛我家”專家認(rèn)為，此次個(gè)稅落地反而會(huì)使市場前景變得更加明朗和樂觀，購房者勿須驚慌。結(jié)合個(gè)稅，對(duì)于業(yè)主出售時(shí)需要交納的各項(xiàng)稅費(fèi)，“我愛我家”具體分析如下：
一、個(gè)稅計(jì)算公式更加細(xì)化
本次個(gè)稅政策則明確表示，對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。即個(gè)稅＝（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金－合理費(fèi)用）×20%.而在以往的稅法里關(guān)于“個(gè)稅”的征收公式表述較為籠統(tǒng)，僅表示個(gè)稅繳納是按差額征收，即（售房款－原購房款－合理費(fèi)用）×20％。
二、房屋性質(zhì)不同，交納稅費(fèi)大不相同
為了讓業(yè)主更加清楚自己所需交納的稅費(fèi)情況，“我愛我家”分別對(duì)商品房、已購公房、經(jīng)濟(jì)適用房舉例說明：
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個(gè)稅征收計(jì)算：
l 商品房房屋原值具體為：購置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。
l 商品房轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。
l 商品房合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。（商品房及其他住房裝修費(fèi)用最高扣除限額為房屋原值的10%，案例中合理費(fèi)用假設(shè)為原值的10％）
案例分析：
張先生于2002年在團(tuán)結(jié)湖地區(qū)購買了一套70平米的房子，假設(shè)房屋原值為48萬，現(xiàn)在以65萬元出售。由于該套房屋在營業(yè)稅征收期內(nèi)，那么他需要交納營業(yè)稅、印花稅和個(gè)稅。
因?yàn)閭�(gè)稅＝（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金－合理費(fèi)用）×20%
而轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的營業(yè)稅＝成交額*5.5％＝65*5.5％＝3.575萬
印花稅＝成交額*0.05％＝65*0.05％＝0.0325萬
所以個(gè)稅＝（65-48-3.575-0.0325-4.8）*20％萬＝1.7185萬
該業(yè)主所要交納稅費(fèi)總額為：營業(yè)稅+印花稅+個(gè)稅＝5.326萬。
專家指出：就二手房市場而言，二手商品房處于營業(yè)稅征收范圍內(nèi)的占了較大比重，雖然此番征收個(gè)稅，但實(shí)際算下來所交納的個(gè)稅金額卻不是很多，甚至低于營業(yè)稅征收稅額，因此并不影響業(yè)主出售時(shí)的利益。
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個(gè)稅征收計(jì)算：
l 已購公房房屋原值具體為：原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房價(jià)格計(jì)算的房價(jià)款，加上原購公有住房超（房超博客，房超新聞，房超說吧）標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房價(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。
l 已購公房轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。
l 已購公房合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。（已購公房裝修費(fèi)用最高扣除限額為房屋原值的15%，案例中合理費(fèi)用假設(shè)為原值的15％）
案例分析：
李先生于1998年在方莊地區(qū)購買了一套60平米的房子，假設(shè)房屋原值為30萬，現(xiàn)在以50萬元出售。由于該套房屋不在營業(yè)稅征收期內(nèi)，那么他只需交納印花稅和個(gè)稅。
因?yàn)閭�(gè)稅＝（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金－合理費(fèi)用）×20%
而轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的印花稅＝成交額*0.05％＝50*0.05％＝0.025萬
所以個(gè)稅＝（50-30-0.025-4.5）*20％萬＝3.095
該業(yè)主所要交納的總稅費(fèi)＝印花稅+個(gè)稅＝3.12萬。
專家指出：由于已購公房屬于單位給予員工的福利分房，最初購買者基本是以成本價(jià)購得的。隨著年限的增長，房價(jià)的不斷走高，其最終出售價(jià)格的與原購買價(jià)格存在較大差額空間也屬正常情況，相應(yīng)個(gè)稅所交金額較多也是情有可原。不過已購公房大多數(shù)都已經(jīng)滿五年，不在營業(yè)稅征收范圍內(nèi)，因此業(yè)主不需要交納營業(yè)稅，可以減少稅費(fèi)的支出。
3.經(jīng)濟(jì)適用房——
個(gè)稅征收計(jì)算：
l 經(jīng)濟(jì)適用房原值具體為：原購房人實(shí)際支付的房價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。
l 經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。
l 經(jīng)濟(jì)適用房合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。（經(jīng)濟(jì)適用房最高扣除限額為房屋原值的15%，案例中假設(shè)合理費(fèi)用為原值的15％）
案例分析：
王先生于2000年在回龍觀地區(qū)購買了一套120平米的房子，假設(shè)房屋原值為36萬，現(xiàn)在以54萬元出售。由于該套房屋不在營業(yè)稅征收期內(nèi)，那么他只需要交納印花稅和個(gè)稅。
因?yàn)閭�(gè)稅＝（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金－合理費(fèi)用）×20%
而轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的印花稅＝成交額*0.05％＝54*0.05％＝0.027萬
所以個(gè)稅＝（54-36-0.027-5.4）*20％萬＝2.5146萬
該業(yè)主所要交納的總稅費(fèi)＝印花稅+個(gè)稅＝2.5416萬。
專家指出：經(jīng)濟(jì)適用房是針對(duì)中低收入家庭承受能力、具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的社會(huì)保障住房。由于其房屋權(quán)屬的特殊性，因此限定購房人群必須為北京市城鎮(zhèn)人口居民，不過已滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房等同于商品房，外地人是可以購買的。同時(shí)，這種房屋相較于城八區(qū)內(nèi)的高額房價(jià)，還是具有較強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)的，能夠滿足中低收入購房群體置業(yè)需求。
三、三種情況擁有個(gè)稅“豁免權(quán)”：
①《個(gè)稅通知》中明確規(guī)定，對(duì)于家庭唯一住房且居住滿五年后出售的房產(chǎn)，可以免除個(gè)人所得稅的繳納。這條規(guī)定讓絕大部分五年期后的二手商品房免征房產(chǎn)個(gè)稅。
�、谕瑯�，對(duì)于出售自有住房前后1年內(nèi)按市場價(jià)格購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納個(gè)人所得稅，視其購房的價(jià)值可全部或部分予以免稅。這樣一來，又縮小了房產(chǎn)個(gè)稅的征收范圍或征收金額，使得出售住房前后1年內(nèi)再購買房產(chǎn)的納稅人享受房產(chǎn)個(gè)稅的減免優(yōu)惠。
③特別是在去年8月出臺(tái)的《關(guān)于個(gè)人銷售已購住房有關(guān)稅收征管問題的補(bǔ)充通知》，對(duì)已購公房購房時(shí)間的認(rèn)定為：憑原購房發(fā)票或合法付款票據(jù)證明的第一筆購房款繳納時(shí)間作為購房時(shí)間。根據(jù)原《個(gè)稅通知》規(guī)定，對(duì)于家庭唯一住房且居住滿五年后出售的房產(chǎn)便可免除個(gè)人所得稅的繳納，而絕大多數(shù)公房的購房時(shí)間都會(huì)在五年以上，這樣就使得二手房成交主體之一的已購公房取得了豁免權(quán)，刨除在征繳個(gè)稅范圍之外。
綜上所述，從現(xiàn)有政策來看，國家給予“個(gè)稅”的豁免空間還是較大的，真正會(huì)征稅的房屋并不多。
“我愛我家”認(rèn)為，國家通過稅收的手段對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，是對(duì)投機(jī)性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的有效打擊。對(duì)于，“置業(yè)升級(jí)”等有著合理出售意愿的房屋業(yè)主而言并無太多影響，也無須驚慌。我們相信，隨著國家宏觀調(diào)控政策細(xì)節(jié)的進(jìn)一步落實(shí)，北京二手房市場終將會(huì)保持穩(wěn)定，健康有序的發(fā)展。
