“我感覺現(xiàn)在再進行短線的房地產(chǎn)買賣已經(jīng)很不合時宜了，拼死拼活可能也就是一個民間拆借的回報率，一不留神反而很可能‘吃倒賬’。但從中長線的角度來說我還是比較看好上海樓市的前景”
“2004年3月，我在徐匯區(qū)打浦橋地段的一個新開的高檔樓盤買了一套房，200平方米不到，單價13000元/平方米，總價是260萬元左右。這套房子我在去年3月因為猶豫沒有出手，是我唯一一筆被套了將近兩年的投資�！标愳o芬（化名）是一名在小圈子內(nèi)頗有名氣的短線炒家�！拔易隽�3年多，獲利在900萬元左右。”
去年3月以來，上海房價步入深幅調(diào)整期。據(jù)有關統(tǒng)計顯示，上海平均房價從頂峰下跌的平均跌幅一度達到三成�！斑@套房子是我在今年3~4月間出手的，售價是19000元/平方米。如果去除兩年內(nèi)售房征收5%所得稅以及其他的一些資金成本的因素，我凈賺大約60萬元。”
在這樣的調(diào)整市道還能大賺一票，這使得周圍的親朋好友都驚詫不已。當然陳靜芬只是一個普通的房地產(chǎn)投資者，她也沒有點石成金的本領�！白畲蟮膴W妙就在于這套房子經(jīng)過了我的精裝修，也算是賺回了一點知識資本吧�！痹谒墓膭酉略谕粫r間買入同一房型的一位小兄弟，毛坯房出手也賺了20多萬元，正好相當于本金拆借一年左右的回報。
靠精裝修賺錢不在乎營業(yè)稅
“周圍許多人在這輪調(diào)整中都已經(jīng)深套其中。所謂的深套，一是買入房產(chǎn)時只交了首付款。每月的還款壓力是很大的剛性約束，由于都是中高檔樓盤，物業(yè)管理費和保安費也要幾千元。二是有價無市，掛牌價即使自己能夠忍受，但幾個月就是無人問津，這時候就顯出地段和房型選擇的極端重要性了�！�
就拿打浦橋的這個樓盤來說，陳靜芬精裝修花了30多萬元，但在對外報價時裝修費是報了60萬元，但客戶沒有經(jīng)過大幅度的討價還價就接受了�！八哉f這個差價主要是裝修費里出來的。具體來說，我買的許多高檔家具，比如某著名品牌的全套家具，其實買入的價格是三折左右，因為我一直在那里買，與店家彼此已經(jīng)很好說話了，但我對外當然要報全價。”
經(jīng)她手裝修過的房子每每能夠博得客戶的贊賞，“我也是不經(jīng)意間才發(fā)現(xiàn)自己身上還藏有這樣的能力。一開始我經(jīng)手交易的也是毛坯房，但后來我總在想：賣出去的房子就像嫁出去的女兒，總應該裝扮裝扮，否則心里面好像有點空空落落的，也算是給投資加上一點技術含量的保險吧。但請專業(yè)設計師的話費用實在太高，而普通的裝修對于高檔樓盤而言只有百弊而無一利，所以我就開始摸索著學習精裝修。”
通過裝修提高附加值，陳靜芬并不在意做短線的營業(yè)稅。
“一般來說我從購入房產(chǎn)到裝修到尋找買家出手，整個周期在半年到9個月左右，比較‘短平快’，不追求獲暴利，這也是從規(guī)避風險考慮。同時我是滾動操作，這邊一套還在裝修，那邊就已經(jīng)又買進了一套�！彼幸粋�小的投資圈子，都是些親朋好友，“大家一起‘團購’價格總會更低些，而且開發(fā)商也很樂意坦誠地告訴我們更多的內(nèi)部信息，比如地段、房型好壞等，這對于我最后的決策是有利的�！�
投資原則：只做中高價樓盤
在三年的投資生涯中，陳靜芬買過的房子總價格從100萬元到400萬元不等，最多的時候手中握有5套房產(chǎn)，“當然資金不夠，還是要問我丈夫拆借的，但利息多少是雙方都說清楚的。”
陳靜芬的投資原則就是購買中高價樓盤，7000~8000元以下的房子不會考慮�！岸曳慨a(chǎn)價格越走高，我就反而考慮越高檔的樓盤，因為真正的購買力會向這個層面集中�！彼徺I的房產(chǎn)主要集中在黃浦區(qū)、靜安區(qū)和盧灣區(qū)，“浦東新區(qū)從來沒有買過，因為我對那個地段一點也不了解，不熟的地段不做。”她獲利最豐厚的兩套房產(chǎn)是位于老西門中華路的一個樓盤和位于上海電視臺對面青海路上的一處樓盤，兩三年時間內(nèi)都漲升了100%以上才出手。
她幾乎從不錯過那些高檔樓盤的房展，每次都實地去仔細考察一些樣板房，琢磨這其中蘊含的奧妙，當然同時也會考慮這個樓盤的區(qū)位和房型是否值得自己出手。“說到底就是琢磨如何去迎合那些高檔房買家的胃口，使他們覺得物有所值�！�
短線已不合時宜
陳靜芬認為，上海樓市目前的調(diào)整空間已經(jīng)十分有限了，對于一些中心城區(qū)而言目前已經(jīng)是階段性底部了，“特別是一些高檔樓盤，本來供求關系就比較特殊，投資和保值增值的成分比較重，我認為更不太會受到一些宏觀經(jīng)濟因素的影響。但也不排除還會有一些新的嚴厲政策出臺，對于房產(chǎn)買賣進一步抑制，比如以前的兩年內(nèi)售房征收5%所得稅這樣的政策�！�
而就在此后幾天，“國六條”“十五條”相繼出臺，“（首付比例提高），我認為這對于那些依靠銀行按揭貸款來炒房的投資者打擊會比較大，但對于我們這樣靠自有資金運作或民間借貸的人來說基本上不會有什么影響。大氣候?qū)⒃絹碓讲焕谖覀冞@個圈子的活躍交易�！�
“我感覺現(xiàn)在再進行短線的房地產(chǎn)買賣已經(jīng)很不合時宜了，拼死拼活可能也就是一個民間拆借的回報率，一不留神反而很可能‘吃倒賬’（即虧損的意思）。但從中長線的角度來說我還是比較看好上海樓市的前景。我認為從這個角度來說，買房產(chǎn)其實有點像買股票，也要講一個市盈率。我們買的是未來收益。別的不說，未來5年上海的工資收入漲幅、特別是中高層人士的工資收入漲幅會是一個怎樣的水平？那時候樓市必然也會水漲船高。”
陳靜芬計劃下一步的投資重點將放在中高檔別墅上，“我覺得對中高層人士來說，未來別墅的需求量會不斷上升，但目前監(jiān)管部門對于建造別墅的政策控制卻越來越嚴格，別墅專屬用地被嚴格限制�？梢詳嘌�，未來的某一個時點會出現(xiàn)顯著的供需倒掛，那就是我們獲利的時機�！�
