投資酒店公寓細(xì)掂量“居或非居”稅費(fèi)大不同

    在酒店公寓成為近年來一種新興房產(chǎn)投資品種，但不少投資者因盲從跟風(fēng)投資，開始顯露出后遺癥。

    劉先生萬(wàn)萬(wàn)沒有想到，當(dāng)初購(gòu)買位于長(zhǎng)壽路的一套產(chǎn)權(quán)酒店公寓，在拋出時(shí)房屋增值部分還需繳納近40％的綜合稅。前不久，劉先生將自己60萬(wàn)元購(gòu)入的產(chǎn)權(quán)酒店以90萬(wàn)元價(jià)格在中介公司掛牌出售。很快，中介公司找到下家。在簽訂房屋買賣合同當(dāng)日，中介公司分別為上下家計(jì)算了交易成本。忽然，劉先生發(fā)現(xiàn)自己除了繳納印花稅等正常稅費(fèi)外，還需多繳高達(dá)12萬(wàn)元的綜合稅，預(yù)期投資收益大大降低。仔細(xì)察看產(chǎn)權(quán)證，原來劉先生購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)酒店公寓的房屋用途為商住。通常，非住宅類房產(chǎn)，如商鋪、辦公樓等在買賣時(shí)都必須支付綜合稅，出租時(shí)繳納營(yíng)業(yè)稅。

    不少投資者往往在再次交易時(shí)才發(fā)現(xiàn)其中的差別。業(yè)內(nèi)人士指出，近年來產(chǎn)權(quán)酒店成為開發(fā)商營(yíng)銷集中炒作的一個(gè)概念，既套用于住宅產(chǎn)品，也套用在辦公產(chǎn)品上。特別是一些早年立項(xiàng)的、或由半拉子工程改建而成的項(xiàng)目，大部分為非住宅產(chǎn)品重新包裝為酒店公寓后出售。正由于大部分投資者盲目投資，后遺癥由此而生。根據(jù)稅務(wù)部門規(guī)定，非住宅產(chǎn)品和獨(dú)立式別墅在出售時(shí)，出售方必須繳納綜合稅。綜合稅計(jì)算方法有兩種，由出售方自行選擇：一種按照房屋出售總價(jià)的5％計(jì)算；另一種收取房屋出售差額部分的30％—40％，不同區(qū)域收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一樣。如果酒店公寓確為住宅性質(zhì)，交易成本相當(dāng)?shù)汀Ｒ坏┖雎赃@點(diǎn)，投資者的投資收益將大打折扣。專業(yè)人士提議，兩種判斷方式可以幫助投資者區(qū)分。一是查看房屋產(chǎn)權(quán)證中房屋用途一欄，是住宅還是商鋪、辦公或其他。二是個(gè)人當(dāng)初購(gòu)買時(shí)，契稅是否按照房?jī)r(jià)3％繳納，如住宅則按房?jī)r(jià)1.5％繳納。

    售后包租的產(chǎn)權(quán)酒店后遺癥也很多。不少酒店公寓經(jīng)過分拆銷售后，由開發(fā)商選擇一個(gè)管理公司在3至5年內(nèi)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)出租，然后承諾個(gè)人投資者每年5％—8％不等的年投資回報(bào)率。不少投資者已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，有些開發(fā)商承諾的年投資回報(bào)率中并沒有去除商業(yè)房屋出租經(jīng)營(yíng)必須繳納的營(yíng)業(yè)稅，投資者實(shí)際到手的年投資回報(bào)率僅3％左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他房產(chǎn)，致使以租養(yǎng)房失敗。另一大隱患潛藏在再裝修的資金來源上。酒店公寓折舊率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅，平均4年左右必須更新裝修以確保出租經(jīng)營(yíng)水平。初步測(cè)算，酒店公寓的翻新除了每套房屋內(nèi)部裝修外，還包括電梯、公共走道、大堂等設(shè)施，投入的費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出普通住宅。一旦個(gè)別業(yè)主拒絕出資更新，很有可能影響整幢酒店公寓的整體出租經(jīng)營(yíng)，從而打亂了其他投資者的投資預(yù)期。