規(guī)范房地產(chǎn)市場 杭州兩項房產(chǎn)稅費調(diào)整已定型

    二手房交易免評估費馬上就要執(zhí)行；房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策已得到財政部國家稅務(wù)總局的正式批復(fù)，車位、閣樓等房屋附屬設(shè)施以后都得繳納契稅——兩大房產(chǎn)稅費調(diào)整定型。昨日從市財政局農(nóng)稅征收管理局局長謝永處獲得確切消息。

    二手房交易評估費免不免？車位、閣樓等房屋附屬設(shè)施今后是否征收契稅？20%個稅是否會暫停？近段時間各種關(guān)于房產(chǎn)稅費變動，各種猜測性的消息，牽動了杭城眾多人的心。帶著諸多疑問，我們走訪了市財政局農(nóng)稅征收管理局。

    近期將出臺免評估政策

    “快了，快了。”關(guān)于二手房交易免評估政策何時實施，杭州市財政局農(nóng)稅征收管理局謝局長這樣回答。他表示二手房交易免評估政策變動已是鐵板釘釘，這讓眾多期望省數(shù)千元評估費的二手房賣家看到了希望。據(jù)透露，目前個人轉(zhuǎn)讓住宅免評估政策已經(jīng)基本確定，對于單位轉(zhuǎn)讓住宅，以及商鋪、寫字樓等非住宅轉(zhuǎn)讓是否免評估尚在研究中。這意味著，免評估一旦執(zhí)行，二手房交易可省掉一筆費用。如總房價在100萬元的買賣單子，將可以省下3000元左右的評估費。

    市財政局農(nóng)稅征收管理局有關(guān)工作人員認(rèn)為，之所以免評估有以下原因：有關(guān)部門一直考慮如何簡化房產(chǎn)交易手續(xù)以降低房產(chǎn)交易成本，免評估是其中措施之一；另一方面，目前不規(guī)范的行為常在評估過程發(fā)生。為了少繳交易稅費，賣家想方設(shè)法低評房價，稅務(wù)部門往往重復(fù)受理，多次打回評估，重復(fù)勞動情況不少。

    近日，有媒體稱免房屋評估后，會出現(xiàn)交易價明顯低于市場真實價格的現(xiàn)象，對此，農(nóng)稅征收管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，除了將建立新的納稅參照體系外，其實稅務(wù)部門目前可參照的依據(jù)很多，像官方與專業(yè)機構(gòu)的房產(chǎn)指數(shù)和價格指數(shù)皆可作為參考。目前房管局正在籌建的房產(chǎn)綜合信息平臺，其中不同區(qū)域的二手房價格指數(shù)、具體房屋成交信息等一應(yīng)俱全，這都可作為參考依據(jù)。隨著房地產(chǎn)市場越來越規(guī)范，房產(chǎn)價格無疑也將越來越透明，參考依據(jù)也會越來越多。

    免評估，并不意味著完全取消評估。如果征稅部門發(fā)現(xiàn)某套房屋的交易價明顯低于市場真實價格，將要求房屋進行評估核價，稅費按核定價格收取。該負(fù)責(zé)人同時表示，制定價格指數(shù)是一項非常細致而繁瑣的工作，房屋市場價格在變動，因此區(qū)域價格指數(shù)也需變動，可能一年之內(nèi)會更改多次。盡管如此，但并不意味著不可行。

    車庫、閣樓等要繳契稅

    今后，涉及購買停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室等房屋相關(guān)的附屬設(shè)施，所有權(quán)或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，都需要繳納契稅。日前，財政部國家稅務(wù)總局就“房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策”向浙江省財政廳作了明確批復(fù)。文件規(guī)定：對于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室等）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，征收契稅；對于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動的房屋附屬設(shè)施，不征收契稅。

    同時文件還規(guī)定，今后對采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，納稅人應(yīng)按合同規(guī)定的總價款計算并繳納契稅。如果納稅人購買并承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬是單獨計價的，需要按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率繳納契稅；如果房屋附屬設(shè)施與房屋是統(tǒng)一計價的，就適用與房屋相同的契稅稅率。

    據(jù)了解，我省配套用房產(chǎn)權(quán)情況十分復(fù)雜，關(guān)于配套用房征收契稅，以前一直沒有明確過。像杭州，配套用房權(quán)屬問題至少存在三種情況：一、地下空間所有權(quán)或土地使用權(quán)都未明確過；二、房管局對部分地下空間按戶進行分屬登記；三、地上車庫、閣樓、儲藏室等按照地面相應(yīng)建筑物用途，發(fā)放產(chǎn)權(quán)證。而地上車位因沒有相應(yīng)地面建筑物，市國土資源局透露未曾明確過所有權(quán)或土地使用權(quán)。杭州這三類情況，契稅征收情況是：地上部分已經(jīng)明確產(chǎn)權(quán)的配套用房按照相關(guān)法律、法規(guī)征收契稅；而對房管局明確了戶籍權(quán)的地下空間，存在權(quán)屬概念難以界定的情況，一直以來也沒征收契稅；地下空間權(quán)屬問題，由于涉及防空、土管等不同部門，新老地下空間政策、地下空間銷售對象等系列問題，目前市國土資源局正在研究。但可以明確的是，一旦地下空間產(chǎn)權(quán)明確，以后車位、車庫都將被征契稅。

    關(guān)于目前傳得沸沸揚揚的取消個人所得稅的消息，農(nóng)稅征收管理局表示未得到過任何明確的消息。

    [稅費疑難解答]

    1、同時出售一套房改房和一套私房，按規(guī)定分別繳納了所得收益和個人所得稅，而在出售后一年內(nèi)又重新購買賣了一套住房，原繳納的所得收益和個人所得稅是否可以同時退還？

    答：若都符合各自減免條件，可以退還。

    2、出售自有住房繳納了個人所得稅后，并在售房前后一年內(nèi)按市場價重新購買了數(shù)套住房，可否合并計算重新購房的價值，給予原繳納的個人所得稅減免？

    答：不能合并計算。

    3、個人按受贈與的房屋在出售時是否需要繳納個人所得稅，如需繳納，其房屋原值和合理費用應(yīng)如何確定？

    答：應(yīng)繳納個人所得稅。在出售時扣除的房屋原值為零，合理費用可按有關(guān)規(guī)定扣除。

    4、個人出售自有房屋繳納的個人所得稅和房改房上市出售需繳納的所得收益有何區(qū)別？

    答：個人出售自有房屋繳納的個人所得稅，是指根據(jù)個人所得稅法的規(guī)定，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收的稅款，稅率為20%；應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率（20%）；應(yīng)納稅所得額=出售價-房屋原值-合理費用。

    房改房上市出售需繳納的所得收益，是指在房改房出售時，賣方取得的凈收益按照額度累進比例向財政部門繳納的款項。

    5、符合交易條件的經(jīng)濟適用房上市交易，稅費有什么明確規(guī)定？

    答：去年，市政府曾出臺了《杭州市人民政府關(guān)于進一步加強杭州市區(qū)經(jīng)濟適用住房建設(shè)和銷售管理工作的若干意見》規(guī)定，經(jīng)濟居住房5年內(nèi)不得上市交易，經(jīng)濟解困房10年內(nèi)不得上市交易；購房人在達到規(guī)定年份后需上市交易的，應(yīng)將土地級差地租和大市政配套費、相關(guān)規(guī)稅規(guī)費及相應(yīng)利息計繳市財政。除此外，更細致的經(jīng)濟適用房上市規(guī)則尚未明確。另悉，目前有關(guān)部門針對國家部委對經(jīng)濟房上市的規(guī)定，正在做相應(yīng)的銜接工作。