稅務(wù)局出招 海南房地產(chǎn)商所得稅“插翅難逃”

    近日，海南省國家稅務(wù)局與海南省地方稅務(wù)局聯(lián)合頒布《關(guān)于明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》，通知明確房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入利潤率和開發(fā)產(chǎn)品利潤率，其內(nèi)容如下：一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入利潤率和開發(fā)產(chǎn)品利潤率應(yīng)根據(jù)其開發(fā)的產(chǎn)品種類而定：經(jīng)濟(jì)適用房（含安居工程）為5％，普通住宅為15％，高級公寓、別墅、度假村為20％，其他項(xiàng)目為15％。二、開發(fā)品種依據(jù)每平方米單位售價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，�？�、三亞每平方米售價(jià)不超過4000元的為普通住宅，其他市縣不超過2000元的為普通住宅。海南省征稅單位對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年按照此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行所得稅的征收，與實(shí)際情況有出入的，多退少補(bǔ)。海南省地稅局一位官員稱，此文有望解決多年來對房地產(chǎn)企業(yè)征收所得稅困難的難題。有業(yè)內(nèi)人士同時(shí)認(rèn)為，此舉也是國家對房地產(chǎn)進(jìn)行行業(yè)宏觀調(diào)控的一種手段。

    對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多年征稅難

    "相比其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳的所得稅更難確認(rèn)。"海南省國稅局的一官員告訴記者。省地稅局所得稅處黃處長說："房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目通常需要開發(fā)較長時(shí)間，經(jīng)常是跨年度的，并且開發(fā)商在后期也要做一系列的投入，因此在一個(gè)會(huì)計(jì)年度不容易將應(yīng)納稅所得額計(jì)算出來。企業(yè)也常常利用這點(diǎn)，在對利潤拖延進(jìn)行核算。企業(yè)有各種理由拖延核算，比如企業(yè)會(huì)說工程結(jié)算還要拖延一陣時(shí)間。"

    企業(yè)總是以自己的利潤最大化為自己的經(jīng)營目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。一業(yè)內(nèi)人士說，有些不正規(guī)的開發(fā)商在此問題上尤其嚴(yán)重，偷、漏稅的情況很多。近日海南省審計(jì)報(bào)告就抖出了類似問題：海南某房地產(chǎn)公司實(shí)交與應(yīng)交的土地增值稅相差竟達(dá)18倍，按規(guī)定，該公司應(yīng)繳納稅款1006萬元，但實(shí)際只繳納了56萬。某開發(fā)商一位經(jīng)理承認(rèn)，一般比較正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在繳納所得稅方面比較積極，但是有些小的，不正規(guī)的企業(yè)的確存在這樣的問題。

    在往年，海南省對房地產(chǎn)企業(yè)征收所得稅常常耗費(fèi)大量人力。黃處長介紹，在2003年以前，海南省通常是在一個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)交付使用，或者房子雖然沒有交付使用，但價(jià)款全部收回后，對企業(yè)進(jìn)行征稅。屬于事后監(jiān)督，比較被動(dòng)，稅務(wù)人員常常需要到企業(yè)進(jìn)行調(diào)查，耗費(fèi)大量人力。

    另外，在過去年度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也對稅務(wù)機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)企業(yè)征收所得稅執(zhí)行不滿。2003年國家稅務(wù)總局頒布［國稅發(fā)（2003）83號(hào)］文規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售利潤率不低于15％，各省自主調(diào)節(jié)。但海南省地稅跟國稅在確定預(yù)售利潤率時(shí)出現(xiàn)矛盾。海南省地稅局制定的預(yù)售利潤率為20％，而省國稅局則定的是15％。（2002年以前成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由地稅主管征稅，以后成立的由國稅征收。）同樣是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但只因?yàn)槌闪⒌臅r(shí)間不同，預(yù)繳的稅款就不一樣，不少房地產(chǎn)開發(fā)商將這個(gè)問題反映到地稅局，另外一些開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)商也對這個(gè)文件有異議。一開發(fā)商認(rèn)為，�？谑幸�(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房的利潤率不能超過10％，大多經(jīng)濟(jì)適用房的利潤率只有5％左右，上述規(guī)定影響了企業(yè)的財(cái)務(wù)周轉(zhuǎn)。此外，除�？�、三亞的其他市縣的開發(fā)商反映：我們的利潤率達(dá)不到15％！黃處長介紹現(xiàn)在的新文件能夠基本解決以上這些矛盾。

    是宏觀調(diào)控的手段

    但仍有企業(yè)對預(yù)售利潤率以及對房屋種類一刀切的限定是否符合實(shí)際存在不同看法。某開發(fā)商反映，利潤率定的有些高了，希望能夠調(diào)低。黃處長認(rèn)為，預(yù)售利潤率和對房屋種類的劃分是經(jīng)過長時(shí)間研究確定的。從去年7月份國家稅務(wù)總局下文，到此文件的出臺(tái)，前后經(jīng)歷一年的時(shí)間，基本符合海南省的實(shí)際情況。一位從事房地產(chǎn)10多年的人士向記者透露，文件規(guī)定的利潤率并不算高，他介紹現(xiàn)在海南房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際利潤率非常的高，如一開發(fā)商收購一項(xiàng)半拉子工程，每平方米400元，建成后也不過是1000元多點(diǎn)，該項(xiàng)目竟然賣到2000元每平方米。

    海南省國稅局、地稅局的官員對此《通知》的作用非�？隙�，國稅、地稅兩局的官員都認(rèn)為，此文的出臺(tái)，首要的作用就是能夠敦促房地產(chǎn)開發(fā)公司及時(shí)進(jìn)行成本利潤的核算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法再拖繳所得稅，并且能夠保證稅款及時(shí)入庫。有業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為此文是國家對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)空的一種手段，他說，由于企業(yè)每年需按照規(guī)定來納稅，因此企業(yè)的流通資金會(huì)減少，財(cái)務(wù)壓力會(huì)增大，影響可能是多方面的，不同的企業(yè)影響會(huì)有不同。