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[經(jīng)驗分享]自建行為與銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅計稅依據(jù)
自建商品房中的自建行為的計稅依據(jù)和銷售不動產(chǎn)收入的計稅依據(jù)是永遠不一樣的。
自建商品房自建行為按建筑業(yè)征收營業(yè)稅，建筑業(yè)的計稅依據(jù)：
建筑業(yè)營業(yè)稅的營業(yè)額為承包建筑、修繕、安裝、裝飾和其他工程作業(yè)取得的營業(yè)收入額，建筑安裝企業(yè)向建設單位收取的工程價款（即工程造價）及工程價款之外收取的各種費用。具體地來說：
1.建筑業(yè)的總承包人將工程分包或者轉(zhuǎn)包給他人，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉(zhuǎn)包人的價款后的余額為營業(yè)額。
2.納稅人提供建筑業(yè)勞務（不含裝飾勞務）的，其營業(yè)額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設方提供的設備的價款。從事安裝工程作業(yè)，安裝設備價值作為安裝工程產(chǎn)值的，營業(yè)額包括設備的價款。
3.裝飾勞務按照其向客戶實際收取的人工費、管理費和輔助材料費等收入(不含客戶自行采購的材料價款和設備價款)確認營業(yè)額。
如果只告訴建筑工程成本，要換算為建筑業(yè)營業(yè)額：計稅價格＝營業(yè)成本或工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－3%）。
銷售不動產(chǎn)的計稅依據(jù)是取得的銷售收入及價外費用，但要特別關注差額征稅的規(guī)定：
1.單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。
2.單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權作價后的余額為營業(yè)額。
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