一、房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人
房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的一種稅。因此，房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，在出典期間，因?yàn)榉慨a(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人已無(wú)權(quán)支配房產(chǎn)，房產(chǎn)稅由承典人繳納。為了便于征收管理，保證房產(chǎn)稅及時(shí)入庫(kù)，產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。
納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按各自使用的部分劃分，分別征收或免征房產(chǎn)稅。
無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。
融資租賃的房產(chǎn)由承租人繳納房產(chǎn)稅。
對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(yíng)（包括自營(yíng)和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。
凡以分期付款方式購(gòu)買使用商品房，且購(gòu)銷雙方均未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書期間，應(yīng)確定房屋的實(shí)際使用人為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，繳納房產(chǎn)稅。
軍隊(duì)無(wú)租出借的房產(chǎn)，由使用人代繳房產(chǎn)稅。
二、房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。
納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。
納稅人在辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，應(yīng)按法規(guī)征收房產(chǎn)稅：
（一）購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
（二）購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
（三）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
融資租入的房產(chǎn)，在合同約定租賃開始日期的次月繳納房產(chǎn)稅，合同沒(méi)有約定租賃開始日的，自租賃合同簽訂的次月繳納。
納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。
三、會(huì)員咨詢熱點(diǎn)問(wèn)題
1、租入房產(chǎn)轉(zhuǎn)租，是否要交房產(chǎn)稅？
答：根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條的規(guī)定：房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。
但房產(chǎn)稅是地方稅種，各地實(shí)際執(zhí)行中需要參考當(dāng)?shù)氐胤秸�。比如�?
1）要求轉(zhuǎn)租方繳納房產(chǎn)稅的地方有：
青島——青地稅一函[2008]9號(hào)：對(duì)承租人轉(zhuǎn)租的房產(chǎn)，由轉(zhuǎn)租人按其所得租金收入扣除轉(zhuǎn)租房產(chǎn)所支付的租金后的余額計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，按照出租房產(chǎn)申報(bào)。
吉林——吉地稅發(fā)[2006]42號(hào)：承租人轉(zhuǎn)租的房屋，按轉(zhuǎn)租人取得的租金收入減去支付租金后的余額計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。
海南——瓊地稅[1995]征字090號(hào)：房屋轉(zhuǎn)租的，按高于原租金的差額部分補(bǔ)征房產(chǎn)稅。沒(méi)有差額的或低于市場(chǎng)租金的，按所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額征收房產(chǎn)稅。
新疆——新地稅三字[2001]2號(hào)：個(gè)人出租房屋再轉(zhuǎn)租仍用于居住的，以租金差額依4%稅率計(jì)征房產(chǎn)稅。
2）轉(zhuǎn)租方取得租金收入不交房產(chǎn)稅的地方有：
大連——大地稅函[2006]149號(hào)：對(duì)轉(zhuǎn)手出租房屋所取得的租金收入，不繳納房產(chǎn)稅。
江蘇——蘇地稅發(fā)[2006]135號(hào)：蘇地稅發(fā)[1999]087號(hào)第一條第（四）款"對(duì)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)的，由轉(zhuǎn)租人按轉(zhuǎn)租收入和承租租金的差額繳納房產(chǎn)稅"的規(guī)定停止執(zhí)行。
浙江——浙江省地方稅務(wù)局公告2014年第22號(hào)：轉(zhuǎn)租房產(chǎn)取得的收入不征房產(chǎn)稅。
安徽宿州：宿地稅[2007]97號(hào)：納稅人將承租的房屋轉(zhuǎn)手再出租的，對(duì)轉(zhuǎn)租人不征收房產(chǎn)稅。
湖北——鄂地稅發(fā)[2008]97號(hào)：房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)類稅，不同于流轉(zhuǎn)稅，根據(jù)規(guī)定應(yīng)由房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人或代管人為納稅義務(wù)人。對(duì)出租房產(chǎn)已由產(chǎn)權(quán)所有人或代管人按租金收入繳納房產(chǎn)稅，是否要再對(duì)承租人將租入房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)租按收取租金高于原支付租金的差額征收房產(chǎn)稅的問(wèn)題，經(jīng)請(qǐng)示國(guó)家稅務(wù)總局，現(xiàn)明確如下：
《省地方稅務(wù)局關(guān)于地方稅若干政策規(guī)定的通知》（鄂地稅發(fā)[1997]314號(hào)）第二條“關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租收入征收房產(chǎn)稅問(wèn)題”的規(guī)定廢止，從發(fā)文之日起對(duì)轉(zhuǎn)租行為不再征收房產(chǎn)稅。
甘肅——甘地稅發(fā)[2009]24號(hào)：房產(chǎn)稅屬財(cái)產(chǎn)類稅收，產(chǎn)權(quán)所有人、房產(chǎn)管理人或房產(chǎn)代管人為房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人。因此，對(duì)房屋轉(zhuǎn)租取得租金收入的行為自發(fā)文之日起不再征收房產(chǎn)稅。原《甘肅省地方稅務(wù)局關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)如何征收房產(chǎn)稅問(wèn)題的通知》（甘地稅二[1996]48號(hào)）和《甘肅省地方稅務(wù)局關(guān)于商場(chǎng)出租柜臺(tái)、場(chǎng)地收入征收房產(chǎn)稅有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》（甘地稅函[2006]222號(hào)）第一條中“出租柜臺(tái)、場(chǎng)地屬按租金收入征收房產(chǎn)稅的，租用后再轉(zhuǎn)租的，應(yīng)按取得的租金收入差額計(jì)征房產(chǎn)稅，由轉(zhuǎn)租人繳納。”的規(guī)定，同時(shí)停止執(zhí)行。
2、房屋裝修費(fèi)是否要計(jì)繳房產(chǎn)稅
答：吉地稅發(fā)[2006]42號(hào)：對(duì)新建房屋進(jìn)行初次裝修，凡屬于房屋不可分割的吊頂、高檔燈具、墻飾、地磚、門窗等投資，不論其帳務(wù)如何處理，一律并入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。對(duì)舊房重復(fù)裝飾裝修的投資額，按現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定，凡記入固定資產(chǎn)科目，增加房產(chǎn)原值的，征收房產(chǎn)稅，未增加房產(chǎn)原值的，不征收房產(chǎn)稅。
京地稅地[2001]551號(hào)：企業(yè)裝修中的資本性支出應(yīng)計(jì)人房產(chǎn)原值，征收城市房地產(chǎn)稅。
遼地稅一[1996]182號(hào)：對(duì)房屋裝飾裝修后增值的部分，凡記入帳簿"固定資產(chǎn)"科目的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅；記入帳簿"遞延資產(chǎn)"等科目的，暫不征收房產(chǎn)稅。
閩稅外字[1987]542號(hào)：對(duì)企業(yè)因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要，對(duì)原有房屋進(jìn)行裝修而支付的裝修費(fèi)，凡僅進(jìn)行簡(jiǎn)單粉飾、貼紙等裝修的，可列為費(fèi)用處理；但對(duì)房屋進(jìn)行較大的修理、改裝的，則應(yīng)增列固定資產(chǎn)原價(jià)，一并計(jì)征房產(chǎn)稅。
東地稅發(fā)[2005]199號(hào)：企業(yè)將房屋進(jìn)行裝飾裝修而發(fā)生的費(fèi)用，凡屬按會(huì)計(jì)制度規(guī)定應(yīng)計(jì)入固定資產(chǎn)賬面房產(chǎn)原值的，則裝修費(fèi)應(yīng)并入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。
如裝修費(fèi)中包含家具、家用電器，財(cái)務(wù)上又能分別核算的，可減除家具、家用電器的價(jià)款后再計(jì)征房產(chǎn)稅。
參考以上文件，按會(huì)計(jì)核算制度，與房屋實(shí)體不可分割的部分發(fā)生的裝修支出資本化的，以增加后的房產(chǎn)原值計(jì)繳房產(chǎn)稅；未資本化的，不需要交房產(chǎn)稅。
具體以主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的判斷為主。
3、出租房屋的房產(chǎn)稅，是由出租人繳納、還是承租人繳納
答：根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條的規(guī)定：房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人）。
湘地稅發(fā)[2004]92號(hào)：城市房地產(chǎn)稅原則上由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。對(duì)產(chǎn)權(quán)所有人不在房屋所在地或承租人不能提供產(chǎn)權(quán)所有人的，城市房地產(chǎn)稅應(yīng)由使用人或代管人繳納。
|作者：盛老師（正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答疑專家）
