一、房產稅計稅計算

按房產原值計稅的，以房屋原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納房產稅。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。稅率為1.2%。

從租計稅的，依照房屋的租金收入計算繳納房產稅，稅率為12%。

1、原值計稅

1）房產原值的確定

※對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定予以調整或重新評估。

※對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

※居民住宅區(qū)內業(yè)主共有的經營性房產自營的，依照房產原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產原值或不能將業(yè)主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值；

※沒有房產原值或不能將業(yè)主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值；

2）免租金怎么算房產稅

※對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

※無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。

※融資租入的房產按房產計稅余值繳納房產稅；

※以人民幣以外的貨幣為記賬本位幣的外資企業(yè)及外籍個人在繳納房產稅時，均應將其根據記賬本位幣計算的稅款按照繳款上月最后一日的人民幣匯率中間價折合成人民幣。

3）地下的房產怎么算房產稅

與地上房屋相連的地下應稅建筑物，與地上房產視同一個整體，按地上建筑物的有關規(guī)定繳納房產稅；

單獨的地下應稅建筑物，屬于工業(yè)用途的，以房產原值的50%-60%作為計算房產稅的房產原值，屬于商業(yè)用途的，以房產原值的70%-80%作為計算房產稅的房產原值；

提示：地下建筑物計算房產稅=資產原值*50%（或60%、70%、80%）*（1-30%，或者10%、20%）*1.2%

2、從租計稅

※房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅。

※承租人使用房產，以支付修理費抵交房產租金，仍應由房產的產權所有人依照規(guī)定交納房產稅。

二、房產稅納稅地點

房產稅由房產所在地的稅務機關征收。房產不在一地的納稅人，應按房產的座落地點，分別向房產所在地的稅務機關繳納房產稅。

房產稅按年征收，分期繳納。

三、房產稅的優(yōu)惠政策

1、下列房產免納房產稅

※國家機關、人民團體、軍隊自用的房產；

※由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位自用的房產；

※宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產；

※個人所有非營業(yè)用的房產；

※經財政部批準免稅的其他房產。

“人民團體”是指經國務院授權的政府部門批準設立或登記備案并由國家撥付行政事業(yè)費的各種社會團體；

事業(yè)單位自用的房產，是指這些單位本身的業(yè)務用房。

宗教寺廟自用的房產，是指舉行宗教儀式等的房屋和宗教人員使用的生活用房屋。

公園、名勝古跡自用的房產，是指供公共參觀游覽的房屋及其管理單位的辦公用房屋。

上述免稅單位出租的房產以及非本身業(yè)務用的生產、營業(yè)用房產不屬于免稅范圍，應征收房產稅。

※國家機關、軍隊、人民團體、財政補助事業(yè)單位、居民委員會、村民委員會擁有的體育場館，用于體育活動的房產、土地，免征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；經費自理事業(yè)單位、體育社會團體、體育基金會、體育類民辦非企業(yè)單位擁有并運營管理的體育場館，同時符合條件的用于體育活動的房產、土地，免征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；

※企業(yè)辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產，可以比照由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位自用的房產，免征房產稅。

※根據房產稅暫行條例法規(guī)，個人所有的非營業(yè)用的房產免征房產稅。因此，對個人所有的居住用房，不分面積多少，均免征房產稅。

※對從事商品儲備政策性業(yè)務的商品儲備管理公司及其直屬庫承擔商品儲備業(yè)務自用的房產、土地，免征房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

※對農村飲水安全工程飲水工程運營管理單位自用的生產、辦公用房產、土地，免征房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

※對專門經營農產品的農產品批發(fā)市場、農貿市場使用（包括自有和承租，下同）的房產、土地，暫免征收房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。對同時經營其他產品的農產品批發(fā)市場和農貿市場使用的房產、土地，按其他產品與農產品交易場地面積的比例確定征免房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

※對公共租賃住房免征房產稅。公共租賃住房經營管理單位應單獨核算公共租賃住房租金收入，未單獨核算的，不得享受免征營業(yè)稅、房產稅優(yōu)惠政策。

※對股改鐵路運輸企業(yè)及合資鐵路運輸公司自用的房產、土地暫免征收房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

※非營利性科研機構自用的房產、土地，免征房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

※對農林牧漁業(yè)用地和農民居住用房屋及土地，不征收房產稅和土地使用稅。

2、免房產稅的特殊房產

※經有關部門鑒定，對毀損不堪居住的房屋和危險房屋，在停止使用后，可免征房產稅。

※凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產稅。但是，如果在基建工程結束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照法規(guī)征收房產稅。

※房屋大修停用在半年以上的，經納稅人申請，在大修期間可免征房產稅。免征稅額由納稅人在申報繳納房產稅時自行計算扣除，并在申報表附表或備注欄中作相應說明。納稅人房屋大修停用半年以上需要免征房產稅的，應在房屋大修前向主管稅務機關報送相關的證明材料，包括大修房屋的名稱、座落地點、產權證編號、房產原值、用途、房屋大修的原因、大修合同及大修的起止時間等信息和資料，以備稅務機關查驗。具體報送材料由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局確定。

※對金融資產管理公司回收的房地產在未處置前的閑置期間，免征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

3、限期免征房產稅的優(yōu)惠

※2018年12月31日前對在中國境內從事大型客機、大型客機發(fā)動機整機設計制造的企業(yè)及其全資子公司自用的科研、生產、辦公房產及土地，免征房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

※自2016年1月1日至2018年12月31日，對符合條件的科技園及孵化器自用以及無償或通過出租等方式提供給孵化企業(yè)使用的房產、土地，免征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

※自2016年1月1日至2018年12月31日，對向居民供熱而收取采暖費的供熱企業(yè)，為居民供熱所使用的廠房及土地免征房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅;對供熱企業(yè)其他廠房及土地，應當按規(guī)定征收房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

※自2016年1月1日至2018年12月31日，對高校學生公寓免征房產稅。

4、減征房產稅的優(yōu)惠

※企業(yè)擁有并運營管理的大型體育場館，其用于體育活動的房產、土地，減半征收房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

※對個人按市場價格出租的居民住房，房產稅暫減按4%的稅率征收。

| 作者：盛老師（正保會計網校答疑專家）