案情簡(jiǎn)介：稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)某房地產(chǎn)開發(fā)公司檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)為推動(dòng)房產(chǎn)銷售，促使客戶盡快辦理房貸按揭，盡快回籠資金，推出了代業(yè)主墊付全部首付款（即零首付）的銷售策略。雙方還約定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)墊付的錢，在交房時(shí)由客戶歸還并按銀行同期貸款利率計(jì)算利息。該企業(yè)墊付首付款時(shí)和收回墊付首付款時(shí)收取的墊付資金利息及業(yè)主不按期還款的違約金均未繳納營(yíng)業(yè)稅。

稅法分析：房地產(chǎn)企業(yè)代客戶墊付首付款的前提是與客戶簽訂《資金墊付協(xié)議》，根據(jù)協(xié)議約定，客戶必須在房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定時(shí)限內(nèi)（一般在交房前）將首付款全額補(bǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)再向客戶正式交房。根據(jù)墊付協(xié)議可以判定房地產(chǎn)企業(yè)代業(yè)主墊付全部首付款應(yīng)視為將資金貸于他人使用，財(cái)務(wù)處理上應(yīng)當(dāng)計(jì)入其他應(yīng)收款核算。房地產(chǎn)企業(yè)幫助購(gòu)房業(yè)主盡快辦理房貸按揭時(shí)，財(cái)務(wù)處理上要將自行墊付的首付款全額開具收款收據(jù)，相當(dāng)于企業(yè)取得了房貸按揭合同約定的全部首付款預(yù)售收入，方能成功辦理房貸按揭。按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局第52號(hào)令)第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此，房地產(chǎn)企業(yè)代業(yè)主墊付全部首付款時(shí)，應(yīng)當(dāng)將墊付首付款全額作為預(yù)收款計(jì)入營(yíng)業(yè)額，計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅（銷售不動(dòng)產(chǎn)）及其他稅金。

另外，將來實(shí)際收款時(shí)直接沖減其他應(yīng)收款，與預(yù)售收入無關(guān)，不需要另作營(yíng)業(yè)稅（銷售不動(dòng)產(chǎn)）納稅處理。但是，房地產(chǎn)企業(yè)此時(shí)收取的墊付資金利息和客戶不按期還款的違約金，按照營(yíng)業(yè)稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，屬于將資金貸于他人使用收取的資金占用費(fèi)，應(yīng)該計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅（金融保險(xiǎn)業(yè)）。