按：近日省住建廳在營改增試點(diǎn)督導(dǎo)調(diào)研工作中收集到部分房地產(chǎn)企業(yè)營改增試點(diǎn)相關(guān)問題，根據(jù)省營改增試點(diǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組的要求，我們組織專人對(duì)這些問題逐一研究，并節(jié)選部分具有代表性的問題及答復(fù)，通過各種渠道向外宣傳輔導(dǎo)。

　　1、除以“招拍掛”支出土地出讓金以外，還要進(jìn)行回遷房、配套等多種補(bǔ)償形式，這部分是否可抵，用何票據(jù)抵扣答：根據(jù)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門實(shí)際支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。扣除向政府支付的土地價(jià)款，以省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。其他應(yīng)稅范圍內(nèi)支出項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，應(yīng)按規(guī)定取得合法有效的增值稅扣稅憑證。

　　2、“營改增”后如何解決開發(fā)企業(yè)銷項(xiàng)稅與進(jìn)項(xiàng)稅不匹配問題答：根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減，在一定程度上解決了進(jìn)銷項(xiàng)不匹配的問題，建議納稅人加強(qiáng)內(nèi)部核算管理，動(dòng)態(tài)監(jiān)測每期應(yīng)納稅額。

　　3、金融機(jī)構(gòu)融資的資金利息，是否能進(jìn)項(xiàng)抵扣答：購買貸款服務(wù)的利息支出所含增值稅均不允許進(jìn)項(xiàng)抵扣。

　　4、土地增值稅中的稅款，是否包含于本次的增值稅之中答：土地增值稅與增值稅是獨(dú)立的兩個(gè)稅種。

　　5、違約后不予返還的預(yù)約金，是否界定為價(jià)外費(fèi)用收入答：分兩種情況，若應(yīng)稅行為依然成立，違約金屬于價(jià)外費(fèi)用；若應(yīng)稅行為中止，違約金不屬于價(jià)外費(fèi)用。

　　6、房地產(chǎn)企業(yè)取得境外公司發(fā)票（如：規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)）是否能夠抵扣答：房地產(chǎn)企業(yè)向境外單位購買服務(wù)，境外單位在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機(jī)構(gòu)的，購買方作為增值稅扣繳義務(wù)人，按適用稅率計(jì)算并扣繳增值稅，取得的完稅憑證可以作為進(jìn)項(xiàng)抵扣憑證。

　　7、一個(gè)項(xiàng)目分期開發(fā)，多次領(lǐng)取施工許可證的，如何界定簡易征收或一般征收答：房地產(chǎn)項(xiàng)目以取得的《建筑工程施工許可證》作為界定標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)許可證為一個(gè)項(xiàng)目。

　　8、新項(xiàng)目、新公司尚存在前期開發(fā)無銷售額，是否直接認(rèn)定為一般納稅人答：年應(yīng)稅銷售額未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人，會(huì)計(jì)核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。

　　9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是否可使用簡易征收率答：一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，取得的不動(dòng)產(chǎn)包括直接購買、接收捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等形式。

　　10、原已開具地稅的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票若發(fā)生退房、更名等需要開具紅字發(fā)票的情況，紅字發(fā)票如何開具，發(fā)生退稅行為的去哪個(gè)部門受理答：根據(jù)福建省國家稅務(wù)局、福建省地稅局公告2016年第9號(hào)，試點(diǎn)納稅人2016年4月30日前銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)已開具發(fā)票，2016年5月1日后發(fā)生銷售中止、折讓、開票有誤等，且不符合發(fā)票作廢條件的，開具紅字增值稅普通發(fā)票，開具時(shí)應(yīng)在備注欄內(nèi)注明紅字發(fā)票對(duì)應(yīng)原開具的營業(yè)稅發(fā)票的代碼、號(hào)碼及開具原因，不得抵減當(dāng)期增值稅應(yīng)稅收入。

　　根據(jù)36號(hào)文附件二規(guī)定，試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營改增試點(diǎn)之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的營業(yè)稅。

　　11、因政策頒布到實(shí)施時(shí)間較短，眾多納稅人如果不能及時(shí)在此期間完成開票操作，在地稅管征期間應(yīng)開票未開的項(xiàng)目，后續(xù)移到國稅開票，如何避免地稅不再重復(fù)追繳同一筆稅金答：根據(jù)福建省國家稅務(wù)局、福建省地稅局公告2016年第9號(hào)，納稅人在地稅機(jī)關(guān)已申報(bào)繳納營業(yè)稅（含減免稅）未開具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補(bǔ)開發(fā)票的，憑主管地稅機(jī)關(guān)出具的《已申報(bào)繳納營業(yè)稅未開具發(fā)票證明》，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票，但不得開具增值稅專用發(fā)票。上述時(shí)間限制不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)收款。

　　12、營改增實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)代墊的施工水電費(fèi)，可否作為代收代付處理答：有兩種處理方法：房地產(chǎn)企業(yè)可以直接轉(zhuǎn)售水、電給施工企業(yè)，開具增值稅發(fā)票；也可以由水、電部門直接向施工企業(yè)開具發(fā)票，并由房地產(chǎn)企業(yè)代收轉(zhuǎn)付相關(guān)款項(xiàng)。