1、房地產(chǎn)企業(yè)向非金融企業(yè)借款交土地出讓金，執(zhí)行利率是經(jīng)政府批準財務(wù)公司的利率，支付的借款利息如何扣除？

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》國稅函[2010]220號文件：土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。

　　同時根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》國稅發(fā)[2009]31號文件，企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理：企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。

　　所以該公司支付的借款利息支出：（1）在計算土地增值稅時，應(yīng)將資本化利息支出從“開發(fā)成本—某項目”中剔除，并調(diào)整至財務(wù)費用中扣除，會計處理不作相應(yīng)調(diào)整。由于向非金融機構(gòu)借款，不能提供金融機構(gòu)證明，應(yīng)按照（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10％以內(nèi)標準扣除；（2）企業(yè)所得稅在扣除利息支出時，要區(qū)分資本化支出和費用化支出，分年度歸集扣除。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支出的拆遷回建房屋的建設(shè)成本是否能在土地增值稅稅前扣除？

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定：“六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。”

　　3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房屋時購買的家電、家具支出，在土地增值稅清算時能否計入房地產(chǎn)開發(fā)成本？

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第四條第（四）款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，作為土地增值稅的扣除項目。”

　　上述裝修費用不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋時，如其銷售收入包括銷售家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）等收入，應(yīng)以總銷售收入減去家用電器等的采購價格作為房地產(chǎn)銷售收入計算土地增值稅。