美國(guó)居民的房產(chǎn)稅是地方政府的一大稅收來(lái)源。美國(guó)的稅收政策是一視同仁，一個(gè)屋檐下，大家扛著。其房產(chǎn)稅相對(duì)比較合理，住房?jī)r(jià)值高就多繳稅，住房?jī)r(jià)值低就少繳稅，不想繳稅的就別買(mǎi)房。
房產(chǎn)稅是地方政府一大收入來(lái)源
在美國(guó)，基本上所有的地方政府都會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征稅，這些不動(dòng)產(chǎn)包括：土地、商業(yè)地產(chǎn)以及家庭住宅。美國(guó)的土地屬于政府的只有一小部分，大部分土地掌握在私人手中。居民買(mǎi)房子是連地一起買(mǎi)下來(lái)，而這地也成了私有財(cái)產(chǎn)的一部分。在美國(guó)，私有財(cái)產(chǎn)是神圣不可侵犯的。對(duì)于小戶(hù)人家而言，這主要是指以住宅為核心的房產(chǎn)，所以在美國(guó)不能亂闖私人住宅。以前曾發(fā)生過(guò)一個(gè)日本留學(xué)生夜闖私人住宅被屋主開(kāi)槍擊斃，而屋主無(wú)罪的的事件，日本人不理解，打死人還無(wú)罪？這里的關(guān)鍵問(wèn)題是，看你去了哪？
美國(guó)居民不動(dòng)產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)主要由兩個(gè)因素決定：不動(dòng)產(chǎn)稅率和征稅基數(shù)。征稅基數(shù)也是由兩個(gè)因素決定的：不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值和評(píng)估率。其中，評(píng)估率指的是不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值中需要被征稅的比例。不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值會(huì)基于該不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)值而定，或者隨著其市場(chǎng)價(jià)值的變化而發(fā)生改變。
征收房產(chǎn)稅是好還是壞
針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)稅收，經(jīng)濟(jì)學(xué)家的意見(jiàn)呈現(xiàn)出明顯的兩極分化。許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)稅是一項(xiàng)“利好稅收”，能為當(dāng)?shù)卦O(shè)施的維護(hù)和改善提供資金支持。美國(guó)的稅收體制是界限分明，聯(lián)邦政府、州政府和縣、市政府在向民眾征稅上是有區(qū)隔的，要不然，三級(jí)政府都征個(gè)人所得稅，老百姓還能活么。個(gè)人所得稅是聯(lián)邦和州政府主要征稅項(xiàng)目，而縣、市級(jí)政府基本不征此類(lèi)稅。縣、市級(jí)政府要征稅，房產(chǎn)稅是主要稅種，而且還要打著冠冕堂皇的旗號(hào)，取之于民、用之于民。房產(chǎn)稅的用途多用于學(xué)區(qū)，這點(diǎn)倒令民眾多少感到還值得。
當(dāng)然還有一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，征收不動(dòng)產(chǎn)稅在一定程度上會(huì)扭曲經(jīng)濟(jì)投資決策。這派經(jīng)濟(jì)學(xué)家的呼聲比較微弱，主要是美國(guó)房產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)并不是太重，其次是房產(chǎn)稅的用途不是用來(lái)養(yǎng)官僚機(jī)構(gòu)，多用在地方為民所需的項(xiàng)目上，只要不養(yǎng)官，老百姓對(duì)征稅的怨言就會(huì)少。
美國(guó)房產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)有多重
美國(guó)稅收政策中心去年發(fā)布了《美國(guó)住宅房產(chǎn)稅》研究報(bào)告，其分析數(shù)據(jù)來(lái)源于2007~2011 年間的美國(guó)社區(qū)調(diào)查數(shù)據(jù)。該研究報(bào)告發(fā)現(xiàn)，美國(guó)各州民眾的住宅房產(chǎn)稅在負(fù)擔(dān)上有著較大的差異。根據(jù)調(diào)查，房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)最重的縣位于紐約州和新澤西州，負(fù)擔(dān)最輕的縣位于阿拉巴馬州和路易斯安那州。大部分縣征收的住宅房產(chǎn)稅為每個(gè)房主每年1000 美元左右，占房產(chǎn)價(jià)值的1%以下。為何以縣作為統(tǒng)計(jì)和觀(guān)察對(duì)象，這是因?yàn)槊绹?guó)的房產(chǎn)稅主要由縣來(lái)征收，這里的縣太爺是真正的爺，他們決定居民的房產(chǎn)稅要收多少。
根據(jù)《美國(guó)住宅房產(chǎn)稅》研究報(bào)告，美國(guó)各縣住宅房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)平均在每年1000 美元，一小部分縣高于這個(gè)水平。2007 年至2011 年間，全美60%的縣的平均住宅房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)在500 至1500 美元之間。13%的縣要低一些，而27%的縣居民的平均住宅房產(chǎn)稅每年要高于1500 美元。在高于平均住宅房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)的縣里，很少有平均年住宅房產(chǎn)稅賬單超過(guò)4000 美元的，僅有9 個(gè)縣超過(guò)8000 美元。2007 年至2011 年間，美國(guó)住宅房產(chǎn)稅占房?jī)r(jià)中間值比例低于1%的縣占到總數(shù)的60%，比例在1%~2%之間的縣占37%，比例高于2%的縣只占到3%，比例高于3%的縣僅有5個(gè)。
各州稅收制度決定房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)
各州的住宅房產(chǎn)稅繳納金額不盡相同，大部分州平均每戶(hù)的住宅房產(chǎn)稅金額在1000~3000 美元之間，但是也有不少州在此范圍之外。2007 年至2011 年間，有10 個(gè)州的平均住宅房產(chǎn)稅超過(guò)3000美元。8 個(gè)州（大部分在南部）的平均住宅房產(chǎn)稅不超過(guò)1000 美元，大部分州居民繳納的住宅房產(chǎn)稅額占房產(chǎn)價(jià)值的比例在0.5%~1.5%之間。在特拉華、夏威夷和路易斯安那3 州，該比例不高于0.5%；在康涅狄格、伊利諾伊、密歇根、內(nèi)布拉斯加、新罕布什爾、新澤西、紐約州、北達(dá)科他、得克薩斯、佛蒙特和威斯康星這11 個(gè)州，該比例高于1.5%。
美國(guó)各縣住宅房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)會(huì)呈現(xiàn)較大的差異，例如，不管是從繳納的住宅房產(chǎn)稅金額方面，還是從住宅房產(chǎn)稅占房產(chǎn)價(jià)值的比例方面，紐約州就呈現(xiàn)出比其他各州更為明顯的州內(nèi)各縣差異。這個(gè)問(wèn)題牽涉到各縣的收入狀況，各縣的預(yù)算主要來(lái)自稅收，只要縣預(yù)算能夠平衡，縣政府往往會(huì)為民眾減負(fù)，該收的稅少收一點(diǎn)，也讓老百姓喘喘氣。
房產(chǎn)稅與房屋價(jià)值直接有關(guān)
根據(jù)相關(guān)報(bào)告，加州、伊利諾伊和東北部的居民繳納的住宅房產(chǎn)稅金額最高，這反映了這些地區(qū)較高的房?jī)r(jià)。位于這些地區(qū)的縣年平均住宅房產(chǎn)稅繳納金額多高于3000美元。直接以具體金額比較住宅房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)是有欺騙性的，因?yàn)檫@些具體金額在很大程度上是由房?jī)r(jià)，而不是由稅率決定的。例如，住宅房產(chǎn)負(fù)擔(dān)最輕的10個(gè)州的平均房?jī)r(jià)是127341 美元，而住宅房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)最重的10 個(gè)州的平均房?jī)r(jià)是356085美元。
繳納最高金額的住宅房產(chǎn)稅的房主主要集中在紐約市附近各縣，威徹斯特、拿騷、卑爾根縣的平均住宅房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)最重，均超過(guò)8500 美元，這在某些程度上反映了該些地區(qū)較高的房?jī)r(jià)和當(dāng)?shù)卣畬?duì)于不動(dòng)產(chǎn)稅的較高依賴(lài)。在住宅房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)最重的25 個(gè)縣里，有23 個(gè)縣位于紐約州和新澤西州。而24 個(gè)平均住宅房產(chǎn)稅在250 美元以下的縣，大多數(shù)都位于阿拉巴馬州和路易斯安那州。美國(guó)東北部、部分中西部和德州各縣住宅房產(chǎn)稅占房產(chǎn)價(jià)值比例較高，在住宅房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)重的地區(qū)往往很少或根本沒(méi)有其他的地方稅。當(dāng)房產(chǎn)稅成為地方政府主要或唯一財(cái)政收入來(lái)源時(shí)，民眾的房產(chǎn)稅賦自然加重，這可謂生在好時(shí)候，沒(méi)住在好地方。
欠繳房產(chǎn)稅的后果很?chē)?yán)重
在美國(guó)欠誰(shuí)的錢(qián)也不能欠“山姆大叔”的錢(qián)，大“山姆大叔”是靠納稅來(lái)維持的，所以如果偷稅漏稅被抓住，除了罰款還有可能坐牢。而市、縣級(jí)的的小“山姆大叔”的一部分收入來(lái)自房產(chǎn)稅，如果欠稅不交繳果很?chē)?yán)重。一個(gè)居民擁有了住房，房屋貸款還清了，這就是地地道道的私有財(cái)產(chǎn)了吧？錯(cuò)了，如果該居民不繳房產(chǎn)稅，那么政府就可以將住宅拍賣(mài)，然后用賣(mài)房的錢(qián)來(lái)填充銀庫(kù)。
最近美國(guó)的一個(gè)案子給人們敲起了警鐘。賓夕法尼亞州西部的一名寡婦，因?yàn)檫t付房地產(chǎn)稅款而被罰6.30 美元。這老人家沒(méi)把這6 美元當(dāng)回事，所以就一直沒(méi)有繳這筆罰款。沒(méi)想到，6 美元引來(lái)了傾家蕩產(chǎn)，這簡(jiǎn)直比哈佛教授為了4 美元與中餐館叫板還要兇。
這位50 多歲的可憐寡婦名叫艾琳·巴提斯蒂，她丈夫在2004 年去世。巴提斯蒂用丈夫的人壽保險(xiǎn)付清了房屋貸款。巴提斯蒂對(duì)家庭財(cái)務(wù)情況不熟悉，在2009 年時(shí)因?yàn)檫t繳房地產(chǎn)稅款而被罰款6.30 美元。由于巴提斯蒂一直沒(méi)有繳罰款，到2011 年時(shí)，罰款因利息之故而增加至234.72 美元。2011 年9 月，當(dāng)?shù)乜h政府將老太太擁有的價(jià)值28 萬(wàn)美元的房屋拍賣(mài)，而且只賣(mài)了11 萬(wàn)多美元。
僅僅就因?yàn)闆](méi)有支付6 美元的房地產(chǎn)稅利息，價(jià)值28 萬(wàn)美元的住宅就讓政府給賣(mài)了，巴提斯蒂實(shí)在是咽不下這口氣，從2011 年她就開(kāi)始委托律師打官司，直到2014 年12 月11 日，官司終于有了定論，賓夕法尼亞州一家法庭作出裁決：巴提斯蒂能繼續(xù)保有她的住宅。
賓夕法尼亞州匹茨堡市的法官瑪麗·萊維特作出裁決說(shuō)，巴提斯蒂仍然是她在阿勒奎帕房子的主人，該縣稅務(wù)當(dāng)局沒(méi)有就拍賣(mài)她的房屋向巴提斯蒂提出恰當(dāng)?shù)耐ㄖ蚓妗?
巴提斯蒂的律師埃德·桑蒂連說(shuō)：“我們對(duì)法庭的決定感到非常激動(dòng)，我的當(dāng)事人在聽(tīng)到這一消息后喜極而泣。”
巴提斯蒂的住宅拍賣(mài)時(shí)，由名叫劉易斯的男子買(mǎi)下，最后在律師的協(xié)調(diào)下，劉易斯以16 萬(wàn)美元將該房屋又賣(mài)回給巴提斯蒂。本來(lái)已付清貸款的住宅價(jià)值28 萬(wàn)美元，由于政府這么一折騰，巴提斯蒂需要再花上16 萬(wàn)美元才保住了住房，雖然搭上不少錢(qián)，但最后總算房子沒(méi)有成為別人家的財(cái)產(chǎn)�？纯矗绹�(guó)的小“山姆大叔”有多狠，在美國(guó)欠房地產(chǎn)稅的代價(jià)有多大？
