十八屆三中全會(huì)提出，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。事實(shí)上，征收房產(chǎn)稅在許多發(fā)達(dá)國家早已成為慣例，長期以來積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。由于其具有普遍征收、突出公益、抑制投機(jī)的特點(diǎn)，為多數(shù)國民所接受，成為地方財(cái)政收入的主要來源，平抑房?jī)r(jià)的主要工具，社會(huì)公平的重要手段。
兒童基金會(huì)支配，2.5%由圖書館基金會(huì)支配，2.5%由公共場(chǎng)所基金會(huì)支配，1.44%由舊金山社區(qū)學(xué)院支配，0.63%提交給灣區(qū)高速交通委員會(huì)支配，0.21%貢獻(xiàn)給灣區(qū)空氣質(zhì)量控制委員會(huì)。此外還有很多很小的專職委員會(huì)和公共基金都預(yù)先得到相應(yīng)分配。
三方面借鑒美國房地產(chǎn)稅征收經(jīng)驗(yàn)
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院院長胡怡建等專家認(rèn)為，可以從以下三方面借鑒美國經(jīng)驗(yàn)，制定適合我國國情的房地產(chǎn)稅征管原則和辦法。
首先，以地方為主，將開征權(quán)和課稅規(guī)則交給地方，因?yàn)榈胤秸抛罱拥貧�、最了解居民�?shí)際公共服務(wù)需求和相關(guān)財(cái)政投入缺口。“地方”級(jí)別可以從地級(jí)市開始（直轄市則為市為一級(jí)單位），區(qū)縣級(jí)單位也可以申請(qǐng)對(duì)房產(chǎn)稅的稅率及免征額度根據(jù)本地情況進(jìn)行微調(diào)。
其次，注意稅收負(fù)擔(dān)的公平性和可行性，合理設(shè)定免征面積或免征額度。國外財(cái)產(chǎn)稅沒有房產(chǎn)免征面積之說，但有免征額度，免征額度比免征面積更合理。針對(duì)我國城市40%以上房產(chǎn)是房改房、房產(chǎn)價(jià)值高但房主收入不一定高的實(shí)際情況，也為減少推廣難度，可以設(shè)計(jì)按照家庭為單位給予一定的免征額度。
最后，稅率恰當(dāng)，稅負(fù)有增有減。稅率可具有地方靈活性，如何最優(yōu)化原則上由地方自行掌握平衡，但中央初期要有所調(diào)控，樹立示范和標(biāo)桿效應(yīng)。同時(shí)，為減少征收阻力，房產(chǎn)稅負(fù)有增就要有減，盡量取消房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的各種營業(yè)稅費(fèi)。
德國：房地產(chǎn)稅分類征收控房?jī)r(jià)
德國房地產(chǎn)稅征收以不動(dòng)產(chǎn)交易稅為主，交易環(huán)節(jié)稅負(fù)重，持有環(huán)節(jié)稅負(fù)輕，抑制房地產(chǎn)投機(jī)效果明顯。專家認(rèn)為，我國可部分借鑒德國區(qū)分短期持有和長期持有，在征免稅上區(qū)別對(duì)待的做法，達(dá)到有效征稅和成功遏制較高房?jī)r(jià)的目的。
分類征收簡(jiǎn)便易操作
德國房地產(chǎn)稅分為交易環(huán)節(jié)稅和保有環(huán)節(jié)稅兩大類，交易環(huán)節(jié)稅收主要包括土地交易稅與資本利得稅，保有環(huán)節(jié)稅主要是土地稅，其征收制度設(shè)計(jì)簡(jiǎn)便易于操作。
首先，土地交易稅作為一種特別流轉(zhuǎn)稅，納稅主體為土地轉(zhuǎn)讓方與受讓方，征稅對(duì)象為德國境內(nèi)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓交易。計(jì)稅依據(jù)一般為交易價(jià)格，若交易價(jià)格不存在或無法確定，則應(yīng)按照德國資產(chǎn)評(píng)估法的相關(guān)規(guī)定以地產(chǎn)評(píng)估值為基準(zhǔn)，一般為市場(chǎng)價(jià)值的60%至80%.為鼓勵(lì)居民擁有自己的住宅所有權(quán)，并打擊炒房者的投機(jī)行為，德國政府多次調(diào)整土地交易稅稅率，2010年土地交易稅的普通稅率為3.5%至5%，土地所在州政府可以具體確定適用稅率。
其次，在資本利得稅環(huán)節(jié)，德國政府將稅收措施作為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的基本手段，用于出售的房地產(chǎn)除了要交土地交易稅，出售持有10年以內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)按照個(gè)人所得稅的標(biāo)準(zhǔn)累進(jìn)稅率征稅，對(duì)出售已擁有10年以上的房地產(chǎn)所獲得的收益不征個(gè)人所得稅。在符合條件情況下，將出售房地產(chǎn)的資本收益用于購買另一替代房產(chǎn)時(shí)，該資本收益免征資本利得稅。
此外，在土地稅環(huán)節(jié)，自有自用的住宅和不出租盈利的住宅不需要交納不動(dòng)產(chǎn)稅，只交納宅基地的土地稅。土地稅實(shí)際上是政府向德國境內(nèi)的地產(chǎn)（包括土地、地面建筑物）征稅，稅金的多少則按照登記的地產(chǎn)狀態(tài)和價(jià)值確定。其征稅基礎(chǔ)為每年初按照稅收評(píng)估法（根據(jù)成交土地的價(jià)格得出同類土地的納稅價(jià)值）所確定的課稅標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值，一年一繳。德國各市鎮(zhèn)仍有較大的土地稅調(diào)控空間，可以制定適合的稅率。
征收“重交易輕持有”稅收豁免普惠居民
德國房地產(chǎn)稅制具有重交易環(huán)節(jié)，輕持有環(huán)節(jié)，短期交易征重稅，長期持有交易免稅，稅收體現(xiàn)公平原則等諸多特點(diǎn)。
德國將房地產(chǎn)稅重點(diǎn)放在交易環(huán)節(jié)，既征交易稅，又征所得稅，并依據(jù)持有時(shí)間長短區(qū)別對(duì)待。持有不到10年轉(zhuǎn)讓征收資本得利稅，而持有10年以上免稅。有利于抑制房地產(chǎn)過于短期交易，促使長期持有，減少市場(chǎng)投機(jī)。
房產(chǎn)持有中的房地產(chǎn)稅主要針對(duì)商用房產(chǎn)，居民住房免稅；居民基本住房只繳納建筑用的土地稅，對(duì)建造和購房實(shí)行稅收優(yōu)惠和財(cái)政補(bǔ)貼，體現(xiàn)了保護(hù)居民住房消費(fèi)的政策意圖。
德國房地產(chǎn)價(jià)格長期穩(wěn)定，據(jù)統(tǒng)計(jì)，從1977年至今的30多年里，德國平均房?jī)r(jià)僅上漲了60%，而平均每年漲幅不過是2%，如果扣除物價(jià)上漲因素，德國房?jī)r(jià)實(shí)際上是在縮水。
在稅收豁免上，公共土地（如公園、墓地）、當(dāng)局公共的土地及建筑物、聯(lián)邦鐵路、教堂、醫(yī)院、科研和教育機(jī)構(gòu)以及軍用設(shè)施和市政公司等，享受土地稅豁免政策。長期以來，德國政府高度重視居民對(duì)房地產(chǎn)的基本需求，對(duì)房地產(chǎn)的買賣和經(jīng)營予以嚴(yán)格的區(qū)別對(duì)待，對(duì)自有自用的第一套住宅（不包括度假村）不需繳納房產(chǎn)稅，只是對(duì)房基地征收土地稅。
德國房地產(chǎn)稅征收制度的啟示意義
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院朱為群教授認(rèn)為，德國房地產(chǎn)稅收與我國比較接近，重交易環(huán)節(jié)征稅，輕保有環(huán)節(jié)征稅，其房地產(chǎn)稅收政策給我國以下啟示。
一是德國將房地產(chǎn)作為社會(huì)福利機(jī)制的重要一環(huán)，保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一，對(duì)購房實(shí)行稅收優(yōu)惠和財(cái)政補(bǔ)貼，把房地產(chǎn)稅收放在交易環(huán)節(jié)，而且根據(jù)實(shí)現(xiàn)交易，以及盈利征稅，體現(xiàn)漲價(jià)歸公稅收理念和負(fù)擔(dān)能力原則，鼓勵(lì)居民購房，并長期持有，抑制投機(jī)。
二是德國保持房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定與沒有實(shí)行土地批租，而是采取年租制有一定關(guān)聯(lián)，由于采取土地使用權(quán)的年租制，以及國家對(duì)建造和剛剛購置住宅稅收優(yōu)惠和財(cái)政補(bǔ)貼，使房地產(chǎn)成本降低，價(jià)格得以控制。
三是對(duì)居民基本住房進(jìn)行保護(hù)。德國房地產(chǎn)稅制對(duì)居民住房不征稅，對(duì)建造和剛剛購置住宅稅收優(yōu)惠和財(cái)政補(bǔ)貼，體現(xiàn)了對(duì)民生的特別關(guān)懷。
