深圳市已考慮提高土地增值稅預征稅率并強化清算工作，以應對前期引發(fā)廣泛爭論的“欠稅風波”。那么陷入“口水戰(zhàn)”的土地增值稅究竟是房企“欠繳”，還是未到上繳時間；究竟是地方主動“放水”，還是另有其他內(nèi)情？

　　專家認為，地方有意把土地增值稅作為稅收收入蓄水池，當成調(diào)節(jié)收入的“猴皮筋”，從而造成部分應收稅款縮水。專家指出，房地產(chǎn)稅種類繁多，理應進行深度整改，以強化稅種有效性和嚴肅性，避免房企偷稅漏稅、地方構(gòu)建稅收蓄水池等現(xiàn)象的發(fā)生。

　　回應

　　吉林地稅：曾要求萬科清繳迄今無果

　　2013年11月24日，央視《每周質(zhì)量報告》一則報道，掀起了土地增值稅的“欠稅風波”。報道稱，在2005年至2012年8年間，多家知名房地產(chǎn)公司應繳而未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。涉事企業(yè)包括萬科、SO H O中國、富力、招商地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、雅居樂、金地集團等45家上市房企。

　　隨后該報道遭房地產(chǎn)行業(yè)集體否認。而就在事件淡出人們視線之后一個月，12月30日，央視再度直指龍頭房企萬科欠繳土地增值稅44億元。報道中指出，吉林萬科城項目、廣州萬科金域藍灣等多個項目已經(jīng)達到清繳土地增值稅的條件，但企業(yè)并未主動申報，而當?shù)囟悇罩鞴懿块T并未要求企業(yè)清繳。此次再掀有關(guān)土地增值稅的爭論。

　　翌日，萬科做出回應表示，不存在應繳未繳情況。并披露，近三年萬科累計繳納稅金約620億元，其中土地增值稅144億元，而其2010年至2012三年來凈利潤不過294.53億元。

　　但值得注意的是，1月7日晚，吉林省地稅局回應表示，吉林市萬科城一期項目已達清算條件，但企業(yè)以工程款結(jié)算未結(jié)束，現(xiàn)階段成本核算不準確為由拒絕清算，主管稅務機關(guān)已再次下達稅務事項通知書，要求企業(yè)于2014年1月15日前提供無法清算相關(guān)證據(jù)。

　　這一次萬科未按規(guī)定清算板上釘釘，但數(shù)額仍有待審計。與此同時，吉林省地稅局表示，將強化土地增值稅清算管理，并要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)定期向稅務機關(guān)報告房地產(chǎn)開發(fā)項目情況，包括項目區(qū)域、開發(fā)面積、工程招投標、銷售和財務等方面情況。

　　此外，吉林地稅還將加強土地增值稅征管基礎工作，開展清算督導檢查。2014年，吉林省將開展土地增值稅清算案例交流，結(jié)合實際制定清算管理辦法，組織土地增值稅清算工作督導檢查，確保土地增值稅應征稅款及時足額入庫。

　　除吉林省外，深圳也已開展對土地增值稅新的管理動作。記者從深圳市規(guī)土委獲悉，深圳市政府已經(jīng)召開會議，提出將加強土地增值稅清算工作力度，具體舉措包括“強化清算工作”以及“適度提高土地增值稅預征稅率”。對此，深圳市規(guī)土委相關(guān)負責人表示，土地增值稅歷來是房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段之一，通過提高預征稅率和強化征收，可以促進開發(fā)商推盤，增加市場供應，緩解供求矛盾。

　　漏洞

　　稅收政策出現(xiàn)松緊緩沖區(qū)

　　此次土地增值稅焦點是各房企項目是否符合清算條件。

　　根據(jù)2009年國稅總局出臺的《土地增值稅清算管理規(guī)程》，土地增值稅清算條件分為兩類：一是納稅人應該進行清算的條件，包括房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　二是主管稅務機關(guān)可以要求納稅人進行清算的條件，包括已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　那么，規(guī)定已明確，為何還會產(chǎn)生爭論？原因在于土地增值稅征管體制不完善。2013年國稅總局發(fā)布《關(guān)于進一步做好土地增值稅征管工作的通知》指出，從總體看，土地增值稅征收管理工作仍需進一步規(guī)范，特別是在土地增值稅清算工作、嚴格審核扣除項目、減少核定征收項目等方面還需要進一步加強管理。

　　國稅總局相關(guān)負責人在接受記者采訪時表示，土地增值稅征管目前還面臨著一些困難和壓力，由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營情況復雜，土地增值稅稅制設計也比較復雜。土地增值稅清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費用情況，稅收征管難度大并且容易產(chǎn)生執(zhí)法風險。

　　中國稅務網(wǎng)2013年7月發(fā)布的《土地增值稅開征20年》一文也明確指出，在基層稅務機關(guān)看來，土地增值稅操作難度大，征收成本高；在一些地方政府看來，土地增值稅可當做調(diào)節(jié)收入的“猴皮筋”，也有助于維護與房企的關(guān)系，因而態(tài)度曖昧；在某些房地產(chǎn)企業(yè)看來，土地增值稅稅制繁復，清算跨度長，使得逃稅空間大、成本低，因而有恃無恐。

　　接受記者采訪的部分地稅工作人員也表示，沒有一家開發(fā)商的稅務是完全沒問題的，只要地方政府去查，一逮一個準兒。

　　上述人士表示，對于地方政府而言，涉及土地方面的稅費眾多，而最重頭的是土地出讓金，如果在土地增值稅等其他方面把開發(fā)商“脖子”卡得太緊，勢必影響地方土地財政，而且第一年收得太多，會沖高第二年的任務。而一旦到了地區(qū)財政緊張或者年底稅收任務缺口很大時，地方政府就收緊催繳以完成任務。

　　“對于開發(fā)商而言，能夠少交自然少交，政府不催繳也就不交。這部分錢就可挪用到新項目開發(fā)，緩解資金緊張。”該人士說。

　　對此，一位業(yè)內(nèi)人士表示，這樣一個本來規(guī)定明確、很嚴肅的稅收政策便成了地方政府和開發(fā)商的松緊緩沖區(qū)，“土地增值稅成為選擇性支付稅，大多數(shù)開發(fā)商都只是收取預繳部分。開發(fā)商長期不清算，即使清算也是隱瞞銷售收入，虛報開發(fā)成本。如果政府要整哪個開發(fā)商，那實際上是誰被查誰倒霉。”

　　方向

　　土地增值稅改革勢在必行

　　圍繞土地增值稅的爭辯還在繼續(xù)，財經(jīng)學者葉檀表示，這不僅僅是關(guān)于某項具體稅收的爭論，而是對稅費體制、房地產(chǎn)市場、公共財政的根本爭議。

　　中國政法大學財稅金融法研究所教授施正文告訴記者，土地增值稅政策1994年便設立，多年過后，政策本身便顯現(xiàn)出了一定漏洞。他認為，征稅者給自己設定權(quán)限，是否清算，什么條件下清算，是否要求清算等都由稅務局任意決定，裁量權(quán)過大。因此，土地增值稅的征管是否合理也應提上議程。

　　施正文表示，土地增值稅應在整體稅收結(jié)構(gòu)的布局規(guī)劃上來考慮，它涉及政策調(diào)整和稅種存廢。在房地產(chǎn)稅費綜合改革的框架內(nèi)，應該與土地出讓金、房地產(chǎn)稅等改革結(jié)合起來，使房地產(chǎn)稅收成為支撐經(jīng)濟健康發(fā)展的重要支柱。

　　中央財經(jīng)大學稅收教育研究所所長賈紹華也表示不主張單兵突進的方法。他認為，稅收是嚴肅的，這需要通過依法治稅和以地控稅來解決。解決土地增值稅的問題應做好頂層設計，與房地產(chǎn)稅立法有機結(jié)合，與建立地方稅體系有機結(jié)合。

　　“我的觀點是"先上馬，快練步，逐步展開"，堅持以地控稅為原則，對土地增值稅進行深度整改。”賈紹華說，房地產(chǎn)項目一個接一個，清繳的戰(zhàn)線拉的長、環(huán)節(jié)多，再加上地方有意把土地增值稅作為稅收收入的調(diào)節(jié)閥，財政吃緊的時候抓的緊，任務完成后征收又不是很積極，最終，土地增值稅的征收不是剛性而是彈性。

　　劉佐說，我國1994年開征土地增值稅的初衷，是適當調(diào)節(jié)房地產(chǎn)交易中的過高利潤。但是，從計稅方法來看，土地增值稅實際上是一種所得稅，與企業(yè)所得稅、個人所得稅有重復征收之嫌。我國在完善房地產(chǎn)稅收制度時，應該認真考慮相關(guān)稅種的銜接問題，該整合的整合，該簡并的簡并。