近期，據(jù)相關(guān)部門透露，房地產(chǎn)稅的主體稅種或由房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅構(gòu)成，房地產(chǎn)稅改革大框架已基本成形。但需要指出的是制度設(shè)計(jì)仍面臨諸多挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)稅涉及到千家萬(wàn)戶的存量財(cái)富，對(duì)如此巨大的一筆財(cái)富征稅，其課稅的對(duì)象、范圍、稅基和稅率等要素頂層設(shè)計(jì)的科學(xué)和公平就尤為重要，這是房地產(chǎn)稅改革繞不過去的難點(diǎn)。

征稅對(duì)象和范圍

從理論上講，房地產(chǎn)課稅的對(duì)象是土地、建筑物及其他地上附著物。在國(guó)外，房地產(chǎn)稅的順利實(shí)施是建立在住宅私有化和產(chǎn)權(quán)清晰的基礎(chǔ)上的，但在中國(guó)，城鎮(zhèn)居民廣泛的擁有房產(chǎn)只是住房制度改革后近二十幾年的事情。依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《“十一五”全國(guó)城鎮(zhèn)居民收支持續(xù)增長(zhǎng) 生活質(zhì)量顯著改善》報(bào)告，到2010年底，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭自有住房率高達(dá)89.3%，但擁有商品住宅的家庭僅為38%，其余11.2%的居民家庭擁有原有私房，40.1%的家庭擁有房改私房。這些數(shù)據(jù)表明：城鎮(zhèn)居民住房自有率雖比較高，但住宅商品化程度還是較低的�，F(xiàn)有城鎮(zhèn)住房按產(chǎn)性質(zhì)大體可分為：央產(chǎn)、軍產(chǎn)、單位產(chǎn)權(quán)房和私有產(chǎn)權(quán)房；按取得和交易的方式，可進(jìn)一步細(xì)分；原有私房、房改房、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居房、限價(jià)房、自住商品房和共有產(chǎn)權(quán)房等。面對(duì)如此之多的產(chǎn)權(quán)種類，國(guó)外見房就征的做法似乎很難在中國(guó)實(shí)施，但只對(duì)商品住房或居民自有住房征稅，將諸多非商品住房排除在外，而一些單位產(chǎn)權(quán)房、限價(jià)房，甚至是經(jīng)適房也不乏有面積大、品質(zhì)高的住房和高中等收入群體，其享有的占有、使用和收益權(quán)也不次于自有的商品房。在中國(guó)住房分配從福利向商品的轉(zhuǎn)化中，人們?nèi)〉梅慨a(chǎn)機(jī)會(huì)不公使房產(chǎn)財(cái)富大相徑庭。如果房地產(chǎn)稅課稅對(duì)象界定不清、征稅范圍窄（應(yīng)納稅戶占比過低）將無(wú)法矯正房產(chǎn)分配的不公，反而會(huì)加大居民財(cái)富和消費(fèi)差距。

此外，房地產(chǎn)稅征收的范圍也值得商榷。中國(guó)實(shí)行城鄉(xiāng)土地和住房二元制度，農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，農(nóng)地“進(jìn)城”只能被地方政府征用和征收；農(nóng)村的住房也不可隨意的買賣，這些無(wú)形中剝奪了農(nóng)民從不動(dòng)產(chǎn)增值中獲取資產(chǎn)收益的權(quán)利。從這個(gè)意義上講，房地產(chǎn)稅只限于城鎮(zhèn)，不包括農(nóng)村似乎是合理的。

但土地產(chǎn)權(quán)的門檻并無(wú)法阻止城鎮(zhèn)周邊和特色農(nóng)村致富步伐，得利于城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和土地市場(chǎng)化，富裕地區(qū)農(nóng)村農(nóng)戶的收入和房產(chǎn)價(jià)值都在不斷提高，一些經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)雖以“小產(chǎn)權(quán)房”、“畫家村”、“生態(tài)院”、“大棚別墅”和“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地”等多種形式的存在著，卻可獲得不菲的財(cái)產(chǎn)性收入。在城鄉(xiāng)土地高度市場(chǎng)化的地區(qū)，國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地難辨雌雄，兩者相互滲透、互為補(bǔ)充。那么，大而化一地對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)免稅，征稅范圍過窄，稅基小，就很難體現(xiàn)稅收的受益原則和公平原則，還會(huì)創(chuàng)造出多種避稅空間，誘發(fā)尋租創(chuàng)租行為。

稅基和稅率

所謂稅基是指計(jì)稅的依據(jù)或標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)此有從原價(jià)值、租金、量和市場(chǎng)價(jià)值計(jì)征等多種主張�，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅就是以房屋的計(jì)稅余值，即房產(chǎn)原值一次減除10%-30%，或租金收入為計(jì)稅依據(jù)。

房產(chǎn)余值反映的是房產(chǎn)的歷史成本，卻無(wú)法反映房產(chǎn)動(dòng)態(tài)變化的市場(chǎng)價(jià)值，特別是公共基礎(chǔ)設(shè)施改善帶來的房產(chǎn)增值。即便是同一地段同質(zhì)的住房，10年前購(gòu)買與今天購(gòu)買的價(jià)格也會(huì)千差萬(wàn)別。

租金收入是所有人出租房產(chǎn)的所得，既可以是貨幣收入也可以是實(shí)物收入，導(dǎo)致無(wú)憑證可尋。此外，租金反映住房租賃市場(chǎng)的變化和經(jīng)營(yíng)狀況，一些房產(chǎn)價(jià)格很高，卻因使用價(jià)值低所獲租金收入甚少，租金收入的隱蔽性和不確定性都會(huì)加大偷稅漏稅行為，降低了從租計(jì)征的可行性。

從量計(jì)征是指按人均住房面積或家庭住房套數(shù)征稅等。如按住房面積征稅，如設(shè)定人均住房建筑面積30平方米以上開始計(jì)征，以5-10平方米為一檔，可分多個(gè)納稅檔次和不同的稅率�；虬醋》刻讛�(shù)計(jì)征，如第一套免征，第二套起征等。問題是無(wú)論按面積或套數(shù)都無(wú)法反映住房的市場(chǎng)價(jià)值。住房面積小、年久失修，但位置好的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)倍增。住房的面積大也并不等于價(jià)值高，同樣面積的住房會(huì)因其區(qū)位特征（在城市的空間位置）、建筑特征（房子的朝向、樓層、戶型、品質(zhì)等）和鄰里特征（周邊環(huán)境和教育、醫(yī)療、交通配套設(shè)施）的差異導(dǎo)致價(jià)格大相徑庭。

那么第一套免征，第二套房作為起征點(diǎn)合理嗎？每戶的第一套房面積、價(jià)值差異會(huì)很大；有兩套住房也并不意味著家庭人均住房面積大、價(jià)值高，如房改房?jī)蓚�(gè)小一居不如一套商品房，或一家人為父母養(yǎng)老購(gòu)買兩個(gè)小二居以保障住得下分得開也不在少數(shù)，第二套房交易環(huán)節(jié)的高額營(yíng)業(yè)稅已招致假離婚案頻發(fā)，人們還希望在保有環(huán)節(jié)這種避稅行為重演嗎？顯然，簡(jiǎn)單的從量計(jì)征都有失偏頗。

那么按普通住宅和豪宅計(jì)征是否可行呢？北京和上海在交易環(huán)節(jié)對(duì)普通住宅和豪宅分別征收1%和3%差別契稅。上海將普通住房設(shè)定為：五層以上（含五層）的多高層住房，不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；單套建筑面積在140平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬(wàn)元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬(wàn)元/套，外環(huán)線以外的低于230萬(wàn)元/套。

北京普通住房設(shè)定為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140平方米(含)以下，實(shí)際成交價(jià)格低于所在區(qū)域平均交易單價(jià)或套總價(jià)的1.2倍。五環(huán)內(nèi)單價(jià)3.96萬(wàn)元/平方米，總價(jià)465萬(wàn)元；五至六環(huán)之間單價(jià)3.168萬(wàn)元/平方米，總價(jià)374.4萬(wàn)元;六環(huán)以外單價(jià)2.376萬(wàn)元/平方米，總價(jià)280萬(wàn)元。

普通與豪宅的劃分兼顧了面積、地段與市場(chǎng)價(jià)格三種因素似乎比較周全, 但也存在一些問題：一是普通與非普通住宅劃分的依據(jù)的合理性？郊外面積200多平總價(jià)300萬(wàn)元的別墅與城中心90平總價(jià)400萬(wàn)元住房哪個(gè)是豪宅？哪個(gè)占地更多、品質(zhì)更好？二是簡(jiǎn)單的兩檔劃分過于粗曠，勉強(qiáng)適用于交易環(huán)節(jié)一次性契稅，卻不適合年復(fù)一年的保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅。同一檔次內(nèi)的住房面積、單價(jià)和總價(jià)差異很大卻要承擔(dān)同樣的稅負(fù)，顯然是不合理的。

按市場(chǎng)價(jià)值計(jì)征是國(guó)際慣例，因?yàn)樽》康奈锢硖卣骱徒?jīng)濟(jì)價(jià)值最終都要反映到房?jī)r(jià)上，同價(jià)同稅，人人平等，這可以保障房地產(chǎn)稅的橫向公平，卻無(wú)法解決縱向公平問題，這表現(xiàn)在：一是用房?jī)r(jià)收入比或房?jī)r(jià)財(cái)富比衡量，由于人們收入和財(cái)富差距的客觀存在，房?jī)r(jià)占中低收入家庭的收入和財(cái)富比較高，而占高收入家庭收入和財(cái)富比較低，按市值計(jì)征稅率可能是累退的，導(dǎo)致中低收入家庭稅負(fù)大于高收入家庭；二是按市場(chǎng)價(jià)值計(jì)征常常掩蓋了持有房產(chǎn)凈資產(chǎn)與部分負(fù)債家庭的稅負(fù)是不一樣的；三是稅負(fù)與對(duì)收入的流量的不匹配。

房地產(chǎn)稅是對(duì)財(cái)富的存量征稅，稅負(fù)常常與當(dāng)期收入不匹配，工作時(shí)收入高退休了收入低就很難承擔(dān)過高的稅負(fù)。因此，如何兼顧保房地產(chǎn)稅的橫向和縱向公平，既保障中低收入家庭的基本住房消費(fèi)權(quán)，又要適當(dāng)調(diào)節(jié)高收入家庭住房消費(fèi)與投資，以達(dá)到縮小財(cái)富差距和消費(fèi)差距的目的都是需要在稅基或稅率設(shè)計(jì)中考慮的。

關(guān)于稅率，國(guó)外房地產(chǎn)稅多實(shí)行比例稅率，稅率從0.3%-3%不等。據(jù)美國(guó)城市與布魯金斯稅收政策研究中心的報(bào)告，2013年美國(guó)60%的縣，家庭的房地產(chǎn)稅率在1%以下，37%的稅率在1-2%，只有2%的稅率在3%以上。每戶每年的平均稅負(fù)為1000美元。顯然，稅率作為衡量稅負(fù)的標(biāo)尺，并不是越高稅收就越多。正如供給學(xué)派經(jīng)濟(jì)學(xué)家拉弗指出的，稅率過高反而會(huì)抑制經(jīng)濟(jì)活動(dòng)導(dǎo)致稅源萎縮稅收下降。

中國(guó)的房地產(chǎn)稅正處在起步階段，稅收法定和預(yù)算管理制度不健全、依法納稅觀念淡薄，要以調(diào)節(jié)財(cái)富和消費(fèi)差距為目的，選擇一個(gè)公正公平的最優(yōu)稅率，而不是簡(jiǎn)單的考慮政府的財(cái)政收入，“取民有度”制定合理稅率是確保房地產(chǎn)稅推進(jìn)的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)稅與相關(guān)稅種的整合

目前我國(guó)與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種很多：營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅和個(gè)人所得稅。

稅種繁多，交叉征稅和稅率不合理問題十分突出：一是在開發(fā)環(huán)節(jié)，隨著土地有償使用制度的建立，企業(yè)以出讓方式獲得土地使權(quán)已支付了巨額出讓金，還要交納租金性質(zhì)的城鎮(zhèn)土地使用稅，有重復(fù)征稅之嫌；

二是在交易環(huán)節(jié)，購(gòu)房不足5年的賣方要按交易全額繳納5.5%營(yíng)業(yè)稅，還要按成交價(jià)格減去房屋原值和相關(guān)稅費(fèi)后的余額，交納20%的個(gè)人所得稅，而國(guó)外只對(duì)售房后18月內(nèi)未購(gòu)置新房的凈收入開征資本利得稅。在住房去庫(kù)存化和為父母養(yǎng)老等改善性需求攀升的背景下，人們以舊換新、以小換大并不會(huì)產(chǎn)生“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”，只會(huì)付出更多，僅憑買賣住房的年限來判定是否是投機(jī)和產(chǎn)生個(gè)人所得是不科學(xué)的，也不利于改善需求的釋放；

三是在保有環(huán)節(jié)，對(duì)住房租金收入既征營(yíng)業(yè)稅，又證房產(chǎn)稅。租賃房一直是我國(guó)住房市場(chǎng)的一個(gè)短板，供給不足且不規(guī)范，無(wú)法滿足城市化中大規(guī)模流動(dòng)人口的住房需求，而僅靠政府新建的公租房是無(wú)法滿足多樣化的市場(chǎng)需求的，且政府的“大干快上”常常會(huì)加劇資源錯(cuò)配、腐敗、成本高和效率低等問題。

國(guó)外政府多以稅收減免、低息貸款等政策優(yōu)惠鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)。因此，在保有環(huán)節(jié)開征房地產(chǎn)稅不是簡(jiǎn)單的增加稅種和稅負(fù)，還要做減法，以改變開發(fā)、交易和保有環(huán)節(jié)稅種重疊、稅負(fù)不合理的問題。

鑒于房地產(chǎn)稅是一個(gè)關(guān)系到國(guó)民福祉、國(guó)家長(zhǎng)治久安的新稅種，以及開征房地產(chǎn)稅的諸多難點(diǎn)，認(rèn)真落實(shí)黨的十八大提出的稅收法定原則，通過立法明確房地產(chǎn)稅征收的目的、法理依據(jù)、納稅人、課稅對(duì)象、稅基、稅率和稅收優(yōu)惠等基本要素是重中之重。但房地產(chǎn)稅立法不是閉門造車，而是一個(gè)廣泛調(diào)查研究、廣泛聽取民意、凝聚共識(shí)的過程，以提高房地產(chǎn)稅的科學(xué)性、可行性和降低運(yùn)行成本。在立法中，充分考量房地產(chǎn)稅改革的相關(guān)性、整體性和系統(tǒng)性，以減少社會(huì)矛盾，并采取審慎漸進(jìn)實(shí)施的方式，才能保障改革的順利實(shí)施。