作者：賈康 李婕

　　土地流轉(zhuǎn)制度改革

　　與房地產(chǎn)稅密切相關(guān)的土地流轉(zhuǎn)制度的改革，其難度很大，但必須在這方面走出一條路來(lái)。目前我國(guó)土地的實(shí)際使用權(quán)在它的法律形式上往往是出現(xiàn)嚴(yán)重背離的，不清晰、混亂，一旦發(fā)生糾紛，不能通過(guò)低成本的、有規(guī)則的法律程序來(lái)解決，而是在紊亂失序中摩擦解決，甚至釀成一些惡性事件，需要通過(guò)上級(jí)政府來(lái)“救火”等極端的形式解決糾紛。

　　從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，最終需要研究允許集體建設(shè)土地直接進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)流通的辦法和途徑，減少政府征地范圍，使農(nóng)民能夠直接分享土地轉(zhuǎn)讓取得的收益。比如，可以通過(guò)修改《土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)定除政府因公共利益需要必須征用集體土地以外，允許集體土地在符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃的前提下，通過(guò)統(tǒng)一規(guī)范的土地市場(chǎng)采用招拍掛方式（如復(fù)墾地的“地票”機(jī)制）轉(zhuǎn)讓集體建設(shè)用地的使用權(quán)，政府主要通過(guò)所得稅等進(jìn)行調(diào)節(jié)。

　　建立健全財(cái)產(chǎn)法規(guī)和財(cái)產(chǎn)登記制度

　　憲法已經(jīng)明確寫(xiě)上了私有財(cái)產(chǎn)受保護(hù)的要求，如何落實(shí)，需要具體化到一系列的法規(guī)體系上。如果這方面的保障做到位了，那么政府再進(jìn)一步征收房地產(chǎn)稅，乃至以后考慮遺產(chǎn)稅、贈(zèng)予稅就都有了穩(wěn)固前提。

　　確立現(xiàn)代房產(chǎn)登記制度是完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)體系，科學(xué)合理征收房地產(chǎn)稅的一個(gè)重要前提。根據(jù)《物權(quán)法》中有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)制度安排，健全現(xiàn)代房產(chǎn)登記制度。現(xiàn)行的房屋登記辦法就本行政區(qū)域內(nèi)城鄉(xiāng)房屋建立統(tǒng)一的房屋登記簿，推動(dòng)建立了我國(guó)的統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度，進(jìn)而在2018年完成覆蓋全國(guó)城鄉(xiāng)的統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記并信息聯(lián)網(wǎng)的目標(biāo)已經(jīng)確立。目前多數(shù)地區(qū)還是實(shí)施土地上有建筑物的由房管理局登記，無(wú)建筑物的由土地局進(jìn)行登記的辦法。登記機(jī)構(gòu)的分設(shè)，給當(dāng)事人登記帶來(lái)不便。房屋、土地登記機(jī)構(gòu)有待統(tǒng)一，需要通過(guò)進(jìn)一步的立法和信息系統(tǒng)建設(shè)，形成全面監(jiān)控和支持管理優(yōu)化的支撐條件。

　　完善房地產(chǎn)評(píng)估制度

　　完善房地產(chǎn)評(píng)估制度方面，中國(guó)不僅要積極借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，還需充分結(jié)合自身?xiàng)l件，在由點(diǎn)到面的發(fā)展過(guò)程中去解決。

　　一是建立房地產(chǎn)評(píng)稅機(jī)構(gòu)。由于稅基評(píng)估既需要借助于稅務(wù)部門(mén)對(duì)納稅戶(hù)基本信息的掌握，也需要借助于房地產(chǎn)或土地管理部門(mén)掌握的相關(guān)數(shù)據(jù)資料，加之房地產(chǎn)稅評(píng)估結(jié)果關(guān)系到政府的稅收收入與個(gè)人應(yīng)納稅額，因此，大部分國(guó)家或地區(qū)都設(shè)立了專(zhuān)門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)稅基估價(jià)機(jī)構(gòu)，這些評(píng)估機(jī)構(gòu)主要?dú)w屬于政府部門(mén)，具有較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性。鑒于我國(guó)還沒(méi)有設(shè)立專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)，建議在我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革中，設(shè)立隸屬于政府部門(mén)的獨(dú)立稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)。為了保證評(píng)估環(huán)節(jié)和征稅環(huán)節(jié)相互獨(dú)立，該機(jī)構(gòu)應(yīng)該與地方稅務(wù)機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)并列，既能保持密切聯(lián)系又可以相互監(jiān)督制約，保證評(píng)估結(jié)果的公允性。

　　二是培養(yǎng)專(zhuān)門(mén)的評(píng)估人員。房地產(chǎn)稅基評(píng)估采用專(zhuān)業(yè)的實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的程序，評(píng)估過(guò)程中依據(jù)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和采用的具體方法與一般不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估不同。人員的培訓(xùn)也是一個(gè)非常重要的問(wèn)題。我們現(xiàn)在尚缺乏一大批具有這方面基本知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)的工作人員。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)稅基評(píng)估人員需要通過(guò)考試取得執(zhí)業(yè)資格，并接受專(zhuān)業(yè)的后續(xù)教育課程培訓(xùn)，周期性地接受執(zhí)業(yè)資格審核。在這方面，我們要借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，建立評(píng)估師注冊(cè)登記制度，完善評(píng)估人員培訓(xùn)與繼續(xù)教育制度，建立起符合我國(guó)國(guó)情的稅基評(píng)估從業(yè)人員管理制度。

　　三是建立稅基評(píng)估爭(zhēng)議處理制度。由于房地產(chǎn)狀況比較復(fù)雜，評(píng)稅問(wèn)題涉及面廣，納稅人產(chǎn)生爭(zhēng)議是較普遍的現(xiàn)象。各國(guó)和地區(qū)在對(duì)待納稅人爭(zhēng)議時(shí)，都采取了設(shè)立相應(yīng)爭(zhēng)議調(diào)處機(jī)構(gòu)的方法，使納稅人有申訴和獲得仲裁的機(jī)會(huì)。我國(guó)開(kāi)展稅基評(píng)估活動(dòng)時(shí)，必須建立一套稅基評(píng)估爭(zhēng)議處理制度。首先，對(duì)評(píng)稅結(jié)果進(jìn)行公示，將應(yīng)課稅房地產(chǎn)位置、產(chǎn)權(quán)狀況、實(shí)物狀況、納稅人姓名等內(nèi)容以公示形式在特定網(wǎng)站、報(bào)紙雜志等媒體上公布，以便增強(qiáng)信息透明度，鼓勵(lì)納稅人對(duì)評(píng)稅機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督。其次，建立稅基評(píng)估爭(zhēng)議的復(fù)議和仲裁制度，以解決稅基評(píng)估爭(zhēng)議問(wèn)題，更好地保護(hù)納稅人權(quán)益。

　　建立健全公共財(cái)政的制度程序

　　公共財(cái)政在有關(guān)事項(xiàng)上的制度程序非常重要。如果中國(guó)今后走到財(cái)政和政府的三層級(jí)結(jié)構(gòu)，每個(gè)層級(jí)都要有相關(guān)的、代表公眾意愿的機(jī)構(gòu)以及立法程序來(lái)規(guī)范和監(jiān)督制約政府行為，即是由一個(gè)法治化、民主化的制度與程序來(lái)形成分權(quán)情況下相關(guān)的理財(cái)決策和監(jiān)督機(jī)制。很多成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，房地產(chǎn)稅的開(kāi)征過(guò)程中，代表民意的地方議會(huì)、市政會(huì)議等有較大的決定權(quán)，民眾具有發(fā)言權(quán)和表決權(quán)。房地產(chǎn)稅的有關(guān)事項(xiàng)是作為透明的信息傳遞給轄區(qū)內(nèi)的公眾的。這其中就存在一個(gè)地方政府之間的博弈，如果某一地方政府不考慮其他合理調(diào)整與制約因素，不形成體現(xiàn)民意訴求的全套機(jī)制而簡(jiǎn)單地提高自己的房地產(chǎn)稅，那么居民就會(huì)用腳投票，從而影響本地投資環(huán)境的評(píng)價(jià)與繁榮局面的維持。這里面基本的要求就是要使之透明和加入規(guī)范的民主理財(cái)與公共選擇。中國(guó)的實(shí)際情況和這個(gè)境界的差距還很遠(yuǎn)。在這一改革事項(xiàng)上，需要逐步建立一套公共財(cái)政制度程序，來(lái)體現(xiàn)民意，促使地方、轄區(qū)公共事務(wù)領(lǐng)域形成規(guī)范化的公共選擇制度與機(jī)制。