十八屆三中全會(huì)《決定》提出，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。對(duì)此，我想圍繞以下十個(gè)問(wèn)題來(lái)談房產(chǎn)稅改革，供參考。

　　基本居住不改和多套房大改的困境

　　房產(chǎn)稅改革不啟動(dòng)，或者基本居住消費(fèi)部分不改革而對(duì)多套房累進(jìn)進(jìn)行大改，這兩種思路，都是行不通的。

　　從目前地方財(cái)政收入的正規(guī)渠道看，增值稅的75%歸中央，營(yíng)業(yè)稅改革為增值稅后，如果沒(méi)有新的稅種，未來(lái)地方財(cái)政收入在全部財(cái)政收入中的比例將進(jìn)一步下降，幾乎沒(méi)有穩(wěn)定的稅收收入。地方政府目前的開(kāi)支，除稅收部分外，65%—75%來(lái)自于賣地、收費(fèi)和借債。地方財(cái)政中，2010—2012年三年土地出讓金收入為年平均3萬(wàn)億元，已高達(dá)地方政府年收入的40%—50%，有的地區(qū)更高。而且，從歷史的更長(zhǎng)時(shí)間看，年度間收入很不穩(wěn)定；從未來(lái)看，城市化的進(jìn)程總有一天將基本完成，賣地財(cái)政也將終結(jié)。并且，目前的土地財(cái)政，形成地方政府?dāng)U大城區(qū)、大上項(xiàng)目、強(qiáng)征強(qiáng)拆、壟斷出讓、推高房?jī)r(jià)、實(shí)業(yè)趨落、房地產(chǎn)泡沫等一系列問(wèn)題。那么，如何改革呢？

　　一些學(xué)者不主張房地產(chǎn)稅改革，而是進(jìn)行微調(diào)，在其他方面開(kāi)源節(jié)流。這種思路遇到體制和社會(huì)格局的變化：（1）按照黨的十八屆三中全會(huì)《決定》部署的農(nóng)村土地體制改革，農(nóng)民同地同價(jià)，減少征地范圍；（2）強(qiáng)調(diào)用地紅線、用途規(guī)劃管制，約束政府用地；（3）農(nóng)民抵制強(qiáng)拆強(qiáng)征，征地難度越來(lái)越大。

　　結(jié)果就是地方政府的土地出讓金將大幅度下降，并越來(lái)越少，征地囤地儲(chǔ)備抵押給銀行借債的行為也將受到限制，其他借債行為也會(huì)因債務(wù)審計(jì)和考核大大減少。一方面，地方政府財(cái)政將遇到前所未有的困難，行政公務(wù)經(jīng)費(fèi)緊張，交通補(bǔ)助等公共服務(wù)開(kāi)支將縮減，生態(tài)保護(hù)環(huán)境污染支出將不保，低收入人員保障將受到影響，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)法建設(shè)和維護(hù)；另一方面，住宅投資性需求也無(wú)法抑制，房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲。

　　目前研究開(kāi)征房產(chǎn)稅另一個(gè)方案的思路是：居民住宅年期不永續(xù)化，基本居住消費(fèi)部分免征房產(chǎn)稅，對(duì)多套房累進(jìn)開(kāi)征房產(chǎn)稅，對(duì)企業(yè)開(kāi)征房地產(chǎn)稅。具體表現(xiàn)為：（1）現(xiàn)有土地管理法使用年限40—70年，到期重新申請(qǐng)，按照使用期結(jié)束時(shí)的價(jià)格交納出讓金后可繼續(xù)使用，否則國(guó)家收回土地使用權(quán)和地面建筑。（2）住宅法定面積，或者第一套不征，從第二套起，按市價(jià)累進(jìn)征收。比如，一居民在北京有四套住宅，都為150平方米，價(jià)格均為5萬(wàn)元。第二套按市價(jià)2%征收，則需交稅金15萬(wàn)元；第三套按市價(jià)3%征收，需交稅金22.5萬(wàn)元；第四套住宅，按4%稅率征收，需交30萬(wàn)元。

　　這個(gè)方案的結(jié)果是：（1）開(kāi)征房產(chǎn)稅的前幾年中，由于累進(jìn)征稅，加上房產(chǎn)稅擠出住宅交易，地方財(cái)政房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)交易稅收入大幅度增加。（2）房產(chǎn)稅開(kāi)征后，為了降低持有成本，多套房的居民將二套以上拋出，其一，使地方政府的房產(chǎn)稅減少，如果大部分都將一套以上房拋出，只保留居住房，由于第一套免稅，政府住宅房產(chǎn)稅部分又陷入枯竭；其二，如果僅開(kāi)征企業(yè)的房地產(chǎn)稅，稅收負(fù)擔(dān)就會(huì)全部壓在企業(yè)身上，稅負(fù)過(guò)重會(huì)影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)和就業(yè)崗位的穩(wěn)定和增加；其三，房屋供應(yīng)量大增，房?jī)r(jià)下跌，可能使銀行壞賬增加，金融風(fēng)險(xiǎn)加大，政府房產(chǎn)稅征稅價(jià)格水平也下降，收入也會(huì)減少。（3）城鎮(zhèn)居民基本消費(fèi)住宅不交房產(chǎn)稅，二套要交稅，不論是一套還是多套，都只是在規(guī)定期限內(nèi)有使用產(chǎn)權(quán)，過(guò)期不補(bǔ)則土地和建筑物無(wú)償收歸國(guó)有。

　　按照這種思路，一是雖然無(wú)損基本居住居民，但持有多套房的中產(chǎn)階層財(cái)富再分配過(guò)猛，將嚴(yán)重?fù)p害中產(chǎn)階層利益，不利于中產(chǎn)階層的擴(kuò)大；二是中產(chǎn)階層拋完一套以上房產(chǎn)后，居住房產(chǎn)方面失去了地方財(cái)政的穩(wěn)定稅源，不符合“居住并有房屋財(cái)產(chǎn)，政府就要提供公共服務(wù)，居住人相對(duì)應(yīng)需要交納稅收”這一原則。這種思路方案的改革，雖然易于啟動(dòng)，但是后患無(wú)窮。

　　顯然，房產(chǎn)稅改革不啟動(dòng)，或者基本居住消費(fèi)部分不改革而對(duì)多套房累進(jìn)進(jìn)行大改，這兩種思路，都是行不通的。

　　以永續(xù)使用權(quán)和繼承權(quán)換取征稅權(quán)

　　土地所有制改革的方向，是全部國(guó)有、永續(xù)使用。

　　對(duì)城鎮(zhèn)自然人和法人目前使用的城鎮(zhèn)國(guó)有和有使用年期的房地產(chǎn)，以永續(xù)使用產(chǎn)權(quán)換取政府的征稅權(quán)。而對(duì)不愿意選擇政府征稅改革的城鄉(xiāng)居民和法人，可以保留其目前到期收回和按未來(lái)土地出讓金價(jià)格重新交出讓金后再繼續(xù)使用的體制，但是如果城鎮(zhèn)居民到期后，不再繼續(xù)申請(qǐng)租期使用權(quán)的，改革目前無(wú)償收回地面建筑的規(guī)定，由政府以成本重置價(jià)收購(gòu)地面建筑物；而對(duì)工商金融用地不選擇國(guó)有永續(xù)使用而不交房地產(chǎn)稅的，由于企業(yè)有其建筑物折舊收回財(cái)務(wù)制度，地面建筑則政府不進(jìn)行收購(gòu)，到期無(wú)償收歸國(guó)有。

　　不含土地出讓金的各類集體產(chǎn)權(quán)、軍產(chǎn)、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、房改房等，率先進(jìn)行改革，并且只有一種選擇，即國(guó)有土地和永續(xù)使用權(quán)改革，按規(guī)定交納房地產(chǎn)稅，予以合法化。

　　總之，土地所有制改革的方向，是全部國(guó)有、永續(xù)使用。對(duì)于房地產(chǎn)稅的開(kāi)征應(yīng)當(dāng)進(jìn)行特殊研究，制定方案，在大方向一致的前提下，妥善加以解決。

　　區(qū)分消費(fèi)與投資并按居住面積分類征稅

　　不論是消費(fèi)性房產(chǎn)，還是投資性房產(chǎn)，其進(jìn)入交易環(huán)節(jié)，均按照市場(chǎng)交易價(jià)格征收房地產(chǎn)交易稅。

　　在中國(guó)城鎮(zhèn)，應(yīng)當(dāng)按照合理房?jī)r(jià)收入比的房屋價(jià)值征稅，才能為居民接受。

　　我認(rèn)為，一個(gè)重要原則是，要區(qū)分消費(fèi)性住宅資產(chǎn)與投資性住宅資產(chǎn)。消費(fèi)性的住宅資產(chǎn)，即使價(jià)格奇高，但是居民只有一套并居住使用時(shí)，并不能變現(xiàn)為市價(jià)水平的價(jià)值性財(cái)富。而只有住房將其出售、出租，或者持多套時(shí)，才能表現(xiàn)為價(jià)值性質(zhì)的財(cái)富。因此，對(duì)前者應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)性住宅以合理的價(jià)格水平征稅，而對(duì)后者則按照投資性住宅資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格水平征稅。

　　對(duì)于居民不是用于投資，而是用于居住消費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)擠出房?jī)r(jià)虛高的水分，以當(dāng)?shù)厣夏甑娜司�可支配收入、合理的房�(jī)r(jià)收入比6，來(lái)確定下年應(yīng)征房產(chǎn)稅的房?jī)r(jià)。

　　居住消費(fèi)性質(zhì)的第一套住宅，按家庭人均可支配收入6年可買一套人均50平方米的住宅計(jì)算房?jī)r(jià)，并且面積不論多大，都為消費(fèi)性質(zhì)，因此以消費(fèi)性質(zhì)房產(chǎn)價(jià)格的1%征收稅金。如北京市2012年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入36469元，法定適當(dāng)?shù)木幼∶娣e為50平方米，合理的房?jī)r(jià)收入比為6，則每平方米應(yīng)征稅價(jià)格為4376元，如果為50平方米，則征稅房?jī)r(jià)為218800元，1%稅率，2013年應(yīng)征房產(chǎn)稅額為2188元；三口之家，150平方米的居住面積，2013年應(yīng)征房產(chǎn)稅額6564元，200平方米則征8752元。平均來(lái)看，即使1%稅率分6年改革到位后，房產(chǎn)稅為北京三口之家年總可支配收入的0.6%，在可以承受范圍之內(nèi)。當(dāng)然，考慮人均可支配收入線以下居民的承受能力，我們后面設(shè)計(jì)分6年到位。

　　當(dāng)房地產(chǎn)泡沫消失，房?jī)r(jià)收入比穩(wěn)定在6，甚至低于6時(shí)，由于人均可支配收入是增長(zhǎng)的，消費(fèi)性質(zhì)房產(chǎn)稅率確定與每個(gè)上年不斷增長(zhǎng)著的人均可支配收入掛鉤，也是不合理的。然而，可能房?jī)r(jià)不斷上漲，泡沫經(jīng)常性存在，這種情況下，仍以房?jī)r(jià)收入6確定的稅率征稅比較合理，因?yàn)樗鼘?duì)城鄉(xiāng)居民的利益是一種保護(hù)機(jī)制。

　　第一套居住以外的住宅，視同投資資產(chǎn)，按市價(jià)1%征稅。前面已述，有的方案提出累進(jìn)方案，對(duì)第二、三、四及以上多套房分別按年2%、3%、4%征稅。我認(rèn)為，這是不合理的。一是因?yàn)榈胤秸�府的高出讓金，已�?jīng)推動(dòng)房?jī)r(jià)過(guò)高于居民平均收入水平，價(jià)格中包含著泡沫；二是世界上對(duì)居民多套房累進(jìn)征稅的國(guó)家極少，都采取普稅制；三是累進(jìn)稅太猛烈，將會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌，引起金融動(dòng)蕩。因此，我以為不論有多少套住宅，稅率都應(yīng)當(dāng)為市價(jià)1%.比如，150平方米的住宅，在北京某學(xué)區(qū)，市價(jià)每平方米10萬(wàn)元，即1500萬(wàn)元市價(jià)，年房產(chǎn)稅15萬(wàn)元；在住宅小區(qū)，市價(jià)每平方米4萬(wàn)元，年房產(chǎn)稅6萬(wàn)元；而在昌平區(qū)，市價(jià)只有1萬(wàn)元，則年房產(chǎn)稅為1.5萬(wàn)元。而一家庭有五套房，共1500平方米，市價(jià)平均5萬(wàn)元，則需要交75萬(wàn)元稅收，實(shí)際就是不累進(jìn)，業(yè)主納稅也很沉重。

　　不論是消費(fèi)性房產(chǎn)，還是投資性房產(chǎn)，其進(jìn)入交易環(huán)節(jié)，均按照市場(chǎng)交易價(jià)格征收房地產(chǎn)交易稅。

　　消費(fèi)性房產(chǎn)稅低起步、小步走和分六年到位

　　設(shè)計(jì)按照居民收入的不斷增長(zhǎng)，分六年使消費(fèi)性質(zhì)房產(chǎn)稅逐步達(dá)到目標(biāo)的1%稅率水平。

　　一個(gè)城市中人均可支配收入中，含有工薪以外的許多收入，因此，就是消費(fèi)住宅資產(chǎn)，按照合理價(jià)格水平征稅，對(duì)一些實(shí)際收入在該城市人均可支配收入水平以下較多的居民，負(fù)擔(dān)可能要大大超過(guò)0.6%.因此，設(shè)計(jì)按照居民收入的不斷增長(zhǎng)，分6年使消費(fèi)性質(zhì)房產(chǎn)稅逐步達(dá)到目標(biāo)的1%稅率水平。

　　達(dá)到目標(biāo)稅率的時(shí)間為2020年。在2015年到2020年中，即2015年，基本150平方米面積內(nèi)，按照0.167稅率征收，即1/6稅率征收；按照目標(biāo)稅率，每年稅率上調(diào)1/6，在2020年達(dá)到1%目標(biāo)稅率。

　　這樣的征稅方案，起步低，小步走，分六年到位，使城鎮(zhèn)居民逐步適應(yīng)；城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)，特別是工資增長(zhǎng)，消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)調(diào)整，分年消化消費(fèi)性質(zhì)房產(chǎn)稅部分；期間，可以工資增長(zhǎng)與消費(fèi)性質(zhì)房產(chǎn)稅增加聯(lián)動(dòng)，減輕工薪階層房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)。

　　對(duì)于投資性資產(chǎn)，按市價(jià)1%的稅率，不實(shí)行低起步和分年小步上調(diào)的方式，一年一步到位。

　　低收入人群減免

　　鼓勵(lì)城鎮(zhèn)退休居民，將房間出租大學(xué)生獲得收入，對(duì)所得收入免收個(gè)人所得稅。

　　對(duì)于退休金較低，甚至沒(méi)有參加退休社保的，以及參加以房養(yǎng)老的老年城鎮(zhèn)居民，對(duì)于失業(yè)無(wú)收入的城鎮(zhèn)家庭，對(duì)于統(tǒng)計(jì)在最低收入范圍的城鎮(zhèn)居民，嚴(yán)密甄別，適當(dāng)減免其房產(chǎn)稅。鼓勵(lì)城鎮(zhèn)退休居民，將房間出租大學(xué)生獲得收入，對(duì)所得收入免收個(gè)人所得稅。業(yè)主去世，由子女繼承，或者賣出新業(yè)主，恢復(fù)按前述規(guī)定的房產(chǎn)稅征收。對(duì)有兩套房并養(yǎng)老金較低的退休居民，以及有兩套房的低收入居民，鼓勵(lì)出租另一套房，出租收入免征所得稅和投資性質(zhì)房屋的房產(chǎn)稅，但需要交納消費(fèi)性質(zhì)部分房產(chǎn)稅。