十八屆三中全會《決定》提出，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”。對此，我想圍繞以下十個問題來談房產(chǎn)稅改革，供參考。

　　基本居住不改和多套房大改的困境

　　房產(chǎn)稅改革不啟動，或者基本居住消費部分不改革而對多套房累進進行大改，這兩種思路，都是行不通的。

　　從目前地方財政收入的正規(guī)渠道看，增值稅的75%歸中央，營業(yè)稅改革為增值稅后，如果沒有新的稅種，未來地方財政收入在全部財政收入中的比例將進一步下降，幾乎沒有穩(wěn)定的稅收收入。地方政府目前的開支，除稅收部分外，65%—75%來自于賣地、收費和借債。地方財政中，2010—2012年三年土地出讓金收入為年平均3萬億元，已高達地方政府年收入的40%—50%，有的地區(qū)更高。而且，從歷史的更長時間看，年度間收入很不穩(wěn)定；從未來看，城市化的進程總有一天將基本完成，賣地財政也將終結(jié)。并且，目前的土地財政，形成地方政府?dāng)U大城區(qū)、大上項目、強征強拆、壟斷出讓、推高房價、實業(yè)趨落、房地產(chǎn)泡沫等一系列問題。那么，如何改革呢？

　　一些學(xué)者不主張房地產(chǎn)稅改革，而是進行微調(diào)，在其他方面開源節(jié)流。這種思路遇到體制和社會格局的變化：（1）按照黨的十八屆三中全會《決定》部署的農(nóng)村土地體制改革，農(nóng)民同地同價，減少征地范圍；（2）強調(diào)用地紅線、用途規(guī)劃管制，約束政府用地；（3）農(nóng)民抵制強拆強征，征地難度越來越大。

　　結(jié)果就是地方政府的土地出讓金將大幅度下降，并越來越少，征地囤地儲備抵押給銀行借債的行為也將受到限制，其他借債行為也會因債務(wù)審計和考核大大減少。一方面，地方政府財政將遇到前所未有的困難，行政公務(wù)經(jīng)費緊張，交通補助等公共服務(wù)開支將縮減，生態(tài)保護環(huán)境污染支出將不保，低收入人員保障將受到影響，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施無法建設(shè)和維護；另一方面，住宅投資性需求也無法抑制，房價繼續(xù)快速上漲。

　　目前研究開征房產(chǎn)稅另一個方案的思路是：居民住宅年期不永續(xù)化，基本居住消費部分免征房產(chǎn)稅，對多套房累進開征房產(chǎn)稅，對企業(yè)開征房地產(chǎn)稅。具體表現(xiàn)為：（1）現(xiàn)有土地管理法使用年限40—70年，到期重新申請，按照使用期結(jié)束時的價格交納出讓金后可繼續(xù)使用，否則國家收回土地使用權(quán)和地面建筑。（2）住宅法定面積，或者第一套不征，從第二套起，按市價累進征收。比如，一居民在北京有四套住宅，都為150平方米，價格均為5萬元。第二套按市價2%征收，則需交稅金15萬元；第三套按市價3%征收，需交稅金22.5萬元；第四套住宅，按4%稅率征收，需交30萬元。

　　這個方案的結(jié)果是：（1）開征房產(chǎn)稅的前幾年中，由于累進征稅，加上房產(chǎn)稅擠出住宅交易，地方財政房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)交易稅收入大幅度增加。（2）房產(chǎn)稅開征后，為了降低持有成本，多套房的居民將二套以上拋出，其一，使地方政府的房產(chǎn)稅減少，如果大部分都將一套以上房拋出，只保留居住房，由于第一套免稅，政府住宅房產(chǎn)稅部分又陷入枯竭；其二，如果僅開征企業(yè)的房地產(chǎn)稅，稅收負(fù)擔(dān)就會全部壓在企業(yè)身上，稅負(fù)過重會影響企業(yè)經(jīng)營和就業(yè)崗位的穩(wěn)定和增加；其三，房屋供應(yīng)量大增，房價下跌，可能使銀行壞賬增加，金融風(fēng)險加大，政府房產(chǎn)稅征稅價格水平也下降，收入也會減少。（3）城鎮(zhèn)居民基本消費住宅不交房產(chǎn)稅，二套要交稅，不論是一套還是多套，都只是在規(guī)定期限內(nèi)有使用產(chǎn)權(quán)，過期不補則土地和建筑物無償收歸國有。

　　按照這種思路，一是雖然無損基本居住居民，但持有多套房的中產(chǎn)階層財富再分配過猛，將嚴(yán)重?fù)p害中產(chǎn)階層利益，不利于中產(chǎn)階層的擴大；二是中產(chǎn)階層拋完一套以上房產(chǎn)后，居住房產(chǎn)方面失去了地方財政的穩(wěn)定稅源，不符合“居住并有房屋財產(chǎn)，政府就要提供公共服務(wù)，居住人相對應(yīng)需要交納稅收”這一原則。這種思路方案的改革，雖然易于啟動，但是后患無窮。

　　顯然，房產(chǎn)稅改革不啟動，或者基本居住消費部分不改革而對多套房累進進行大改，這兩種思路，都是行不通的。

　　以永續(xù)使用權(quán)和繼承權(quán)換取征稅權(quán)

　　土地所有制改革的方向，是全部國有、永續(xù)使用。

　　對城鎮(zhèn)自然人和法人目前使用的城鎮(zhèn)國有和有使用年期的房地產(chǎn)，以永續(xù)使用產(chǎn)權(quán)換取政府的征稅權(quán)。而對不愿意選擇政府征稅改革的城鄉(xiāng)居民和法人，可以保留其目前到期收回和按未來土地出讓金價格重新交出讓金后再繼續(xù)使用的體制，但是如果城鎮(zhèn)居民到期后，不再繼續(xù)申請租期使用權(quán)的，改革目前無償收回地面建筑的規(guī)定，由政府以成本重置價收購地面建筑物；而對工商金融用地不選擇國有永續(xù)使用而不交房地產(chǎn)稅的，由于企業(yè)有其建筑物折舊收回財務(wù)制度，地面建筑則政府不進行收購，到期無償收歸國有。

　　不含土地出讓金的各類集體產(chǎn)權(quán)、軍產(chǎn)、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、房改房等，率先進行改革，并且只有一種選擇，即國有土地和永續(xù)使用權(quán)改革，按規(guī)定交納房地產(chǎn)稅，予以合法化。

　　總之，土地所有制改革的方向，是全部國有、永續(xù)使用。對于房地產(chǎn)稅的開征應(yīng)當(dāng)進行特殊研究，制定方案，在大方向一致的前提下，妥善加以解決。

　　區(qū)分消費與投資并按居住面積分類征稅

　　不論是消費性房產(chǎn)，還是投資性房產(chǎn)，其進入交易環(huán)節(jié)，均按照市場交易價格征收房地產(chǎn)交易稅。

　　在中國城鎮(zhèn)，應(yīng)當(dāng)按照合理房價收入比的房屋價值征稅，才能為居民接受。

　　我認(rèn)為，一個重要原則是，要區(qū)分消費性住宅資產(chǎn)與投資性住宅資產(chǎn)。消費性的住宅資產(chǎn)，即使價格奇高，但是居民只有一套并居住使用時，并不能變現(xiàn)為市價水平的價值性財富。而只有住房將其出售、出租，或者持多套時，才能表現(xiàn)為價值性質(zhì)的財富。因此，對前者應(yīng)當(dāng)按照消費性住宅以合理的價格水平征稅，而對后者則按照投資性住宅資產(chǎn)的市場價格水平征稅。

　　對于居民不是用于投資，而是用于居住消費的，應(yīng)當(dāng)擠出房價虛高的水分，以當(dāng)?shù)厣夏甑娜司�可支配收入、合理的房價收入比6，來確定下年應(yīng)征房產(chǎn)稅的房價。

　　居住消費性質(zhì)的第一套住宅，按家庭人均可支配收入6年可買一套人均50平方米的住宅計算房價，并且面積不論多大，都為消費性質(zhì)，因此以消費性質(zhì)房產(chǎn)價格的1%征收稅金。如北京市2012年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入36469元，法定適當(dāng)?shù)木幼∶娣e為50平方米，合理的房價收入比為6，則每平方米應(yīng)征稅價格為4376元，如果為50平方米，則征稅房價為218800元，1%稅率，2013年應(yīng)征房產(chǎn)稅額為2188元；三口之家，150平方米的居住面積，2013年應(yīng)征房產(chǎn)稅額6564元，200平方米則征8752元。平均來看，即使1%稅率分6年改革到位后，房產(chǎn)稅為北京三口之家年總可支配收入的0.6%，在可以承受范圍之內(nèi)。當(dāng)然，考慮人均可支配收入線以下居民的承受能力，我們后面設(shè)計分6年到位。

　　當(dāng)房地產(chǎn)泡沫消失，房價收入比穩(wěn)定在6，甚至低于6時，由于人均可支配收入是增長的，消費性質(zhì)房產(chǎn)稅率確定與每個上年不斷增長著的人均可支配收入掛鉤，也是不合理的。然而，可能房價不斷上漲，泡沫經(jīng)常性存在，這種情況下，仍以房價收入6確定的稅率征稅比較合理，因為它對城鄉(xiāng)居民的利益是一種保護機制。

　　第一套居住以外的住宅，視同投資資產(chǎn)，按市價1%征稅。前面已述，有的方案提出累進方案，對第二、三、四及以上多套房分別按年2%、3%、4%征稅。我認(rèn)為，這是不合理的。一是因為地方政府的高出讓金，已經(jīng)推動房價過高于居民平均收入水平，價格中包含著泡沫；二是世界上對居民多套房累進征稅的國家極少，都采取普稅制；三是累進稅太猛烈，將會導(dǎo)致房價大跌，引起金融動蕩。因此，我以為不論有多少套住宅，稅率都應(yīng)當(dāng)為市價1%.比如，150平方米的住宅，在北京某學(xué)區(qū)，市價每平方米10萬元，即1500萬元市價，年房產(chǎn)稅15萬元；在住宅小區(qū)，市價每平方米4萬元，年房產(chǎn)稅6萬元；而在昌平區(qū)，市價只有1萬元，則年房產(chǎn)稅為1.5萬元。而一家庭有五套房，共1500平方米，市價平均5萬元，則需要交75萬元稅收，實際就是不累進，業(yè)主納稅也很沉重。

　　不論是消費性房產(chǎn)，還是投資性房產(chǎn)，其進入交易環(huán)節(jié)，均按照市場交易價格征收房地產(chǎn)交易稅。

　　消費性房產(chǎn)稅低起步、小步走和分六年到位

　　設(shè)計按照居民收入的不斷增長，分六年使消費性質(zhì)房產(chǎn)稅逐步達到目標(biāo)的1%稅率水平。

　　一個城市中人均可支配收入中，含有工薪以外的許多收入，因此，就是消費住宅資產(chǎn)，按照合理價格水平征稅，對一些實際收入在該城市人均可支配收入水平以下較多的居民，負(fù)擔(dān)可能要大大超過0.6%.因此，設(shè)計按照居民收入的不斷增長，分6年使消費性質(zhì)房產(chǎn)稅逐步達到目標(biāo)的1%稅率水平。

　　達到目標(biāo)稅率的時間為2020年。在2015年到2020年中，即2015年，基本150平方米面積內(nèi)，按照0.167稅率征收，即1/6稅率征收；按照目標(biāo)稅率，每年稅率上調(diào)1/6，在2020年達到1%目標(biāo)稅率。

　　這樣的征稅方案，起步低，小步走，分六年到位，使城鎮(zhèn)居民逐步適應(yīng)；城鄉(xiāng)居民收入增長，特別是工資增長，消費支出結(jié)構(gòu)調(diào)整，分年消化消費性質(zhì)房產(chǎn)稅部分；期間，可以工資增長與消費性質(zhì)房產(chǎn)稅增加聯(lián)動，減輕工薪階層房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)。

　　對于投資性資產(chǎn)，按市價1%的稅率，不實行低起步和分年小步上調(diào)的方式，一年一步到位。

　　低收入人群減免

　　鼓勵城鎮(zhèn)退休居民，將房間出租大學(xué)生獲得收入，對所得收入免收個人所得稅。

　　對于退休金較低，甚至沒有參加退休社保的，以及參加以房養(yǎng)老的老年城鎮(zhèn)居民，對于失業(yè)無收入的城鎮(zhèn)家庭，對于統(tǒng)計在最低收入范圍的城鎮(zhèn)居民，嚴(yán)密甄別，適當(dāng)減免其房產(chǎn)稅。鼓勵城鎮(zhèn)退休居民，將房間出租大學(xué)生獲得收入，對所得收入免收個人所得稅。業(yè)主去世，由子女繼承，或者賣出新業(yè)主，恢復(fù)按前述規(guī)定的房產(chǎn)稅征收。對有兩套房并養(yǎng)老金較低的退休居民，以及有兩套房的低收入居民，鼓勵出租另一套房，出租收入免征所得稅和投資性質(zhì)房屋的房產(chǎn)稅，但需要交納消費性質(zhì)部分房產(chǎn)稅。