問答：房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)問題咨詢

來源: 財會月刊編輯： 2013/07/15 11:40:19　　字體：大小

　　【問題】：我公司為一家房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)有如下問題需咨詢：

　?。?）如果只有一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，“開發(fā)間接費用”科目發(fā)生額是否每期結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)成本？

　?。?）季度按預(yù)收賬款和計稅毛利率計算的應(yīng)納稅所得額，可否扣除公司總部的期間費用和預(yù)交的營業(yè)稅金及附加？

　?。?）土地出讓合同繳納的印花稅、開發(fā)期間支付的城鎮(zhèn)土地使用稅，能不能計入開發(fā)成本？

　?。?）業(yè)主購買房產(chǎn)獲贈的物業(yè)管理費如何進行稅務(wù)處理？

　　【解答】：（1）“開發(fā)間接費用”賬戶，用來核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場發(fā)生的為直接組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的各項間接費用。該賬戶借方登記開發(fā)現(xiàn)場發(fā)生的各項間接費用，貸方登記期末分配轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本”賬戶的開發(fā)間接費用。月末結(jié)轉(zhuǎn)后，該賬戶應(yīng)無余額。

　　因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅開發(fā)一個項目，“開發(fā)間接費用”科目發(fā)生額應(yīng)按月結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)成本。

　　（2）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)［2009］31號）第九條規(guī)定：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。第十二條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。

　　根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅按季度匯算時，未完工未結(jié)轉(zhuǎn)收入的預(yù)收房款，應(yīng)按省、自治區(qū)、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局確定的未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率，計算預(yù)計毛利額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，其實際發(fā)生的期間費用、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予匯算期按規(guī)定扣除。

　?。?）根據(jù)國稅發(fā)［2009］31號文件中開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出內(nèi)容的規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出中不含土地使用稅。

　　根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則應(yīng)用指南——附錄（會計科目和主要賬務(wù)處理）》，按規(guī)定計算確定的應(yīng)交礦產(chǎn)資源補償費、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅，借記本科目，貸記“應(yīng)交稅費”科目。

　　綜上，土地出讓合同繳納的印花稅、開發(fā)期間支付的城鎮(zhèn)土地使用稅，不能計入開發(fā)成本，應(yīng)在“管理費用”科目中列支。

　　（4）業(yè)主購買房產(chǎn)獲贈相應(yīng)的物業(yè)管理費，其實是房地產(chǎn)企業(yè)的一種促銷手段，企業(yè)支付的物業(yè)費可以作為成本費用在所得稅前列支。

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