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【問題】
房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)銷售收入的條件有哪些?
【解答】
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號——收入》規(guī)定,銷售商品的收入只有在符合以下全部條件的情況下才能予以確認(rèn):
?。?)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方;
?。?)企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán),也沒有對已售出商品實(shí)施控制;
?。?)與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè);
(4)相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。
在實(shí)務(wù)工作中,有的認(rèn)為,在收到預(yù)售房款或簽字正式銷售合同后便可確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。
我們認(rèn)為,這種情況不符合上述標(biāo)準(zhǔn)第一條的規(guī)定,不應(yīng)確認(rèn)。否則有提前確認(rèn)收入之嫌。
也有的認(rèn)為,只有產(chǎn)權(quán)過戶方能確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。我們認(rèn)為,產(chǎn)權(quán)過戶涉及多個(gè)政府部門,是僅具法律形式意義的收入實(shí)現(xiàn),與真實(shí)情況也有出入,有推遲確認(rèn)收入之嫌,不符合實(shí)質(zhì)重于形式原則。正確、真實(shí)確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)的收入實(shí)現(xiàn),應(yīng)具備以下四項(xiàng)具體條件:
?。?)工程已經(jīng)竣工并驗(yàn)收合格;
?。?)具有經(jīng)購買方認(rèn)可的結(jié)算通知書;
?。?)履行了銷售合同規(guī)定的義務(wù),且價(jià)款已經(jīng)取得或確信可以取得;
?。?)成本能夠可靠地計(jì)量。
房地產(chǎn)企業(yè)(建造承包商)在什么情況下可采用完工百分比法確定收入實(shí)現(xiàn)?《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第95條規(guī)定,固定造價(jià)合同符合下列四個(gè)條件可采用完工百分比法確認(rèn)收入:
?。?)合同總收入能夠可靠地計(jì)量;
?。?)與合同相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè);
?。?)在資產(chǎn)負(fù)債表日后合同完工進(jìn)度和為完成合同尚需發(fā)生的成本能夠可靠地確定;
?。?)為完成合同已經(jīng)發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計(jì)量,以便實(shí)際合同成本能夠與以前的預(yù)計(jì)成本相比較。
中國證監(jiān)會(huì)發(fā)行部也曾明確,除代建房產(chǎn)可使用完工百分比法確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)外,房地產(chǎn)企業(yè)收入不能根據(jù)完工百分比法來確認(rèn)。代建房產(chǎn)實(shí)際上要求有建造合同。歸納起來,其條件有:
(1)有建造合同,并且合同不可撤銷的;
?。?)買方累計(jì)付款超過銷售價(jià)格的一定比例(一般為50%);
?。?)其余應(yīng)收款能夠收回;
?。?)開發(fā)項(xiàng)目的完成程度能夠可靠地確定。
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