投資商鋪的獲利空間并不在價(jià)格的上漲，而在“長(zhǎng)期租金的折現(xiàn)價(jià)值”，相應(yīng)而言受政策的影響較小，如果對(duì)房產(chǎn)有興趣，可選擇合適的商業(yè)地產(chǎn)（特別是商鋪）進(jìn)行投資。
參透地段玄機(jī)
投資住宅、寫字樓等傳統(tǒng)房地產(chǎn)形式，講究“地段、地段、還是地段”，商鋪投資也不例外。相差百米的商鋪，租金的價(jià)格可能相差很大，在商鋪投資選址時(shí)，有必要先提高自己的專業(yè)水平，分清區(qū)位優(yōu)勢(shì)。
商鋪的地段一般分3類：第一類是成熟的中央商務(wù)圈，如北京的王府井、國(guó)貿(mào)、西單等，但這類地區(qū)商鋪投資量大，產(chǎn)權(quán)關(guān)系比較復(fù)雜，北京就曾出現(xiàn)過(guò)王府井某建筑群搬遷產(chǎn)權(quán)糾紛事件，此地的商鋪，普通投資者最好敬而遠(yuǎn)之，不論價(jià)位如何，總不想花錢買一堆官司回來(lái)吧。第二類是平民商圈，大多數(shù)臨近商務(wù)中心區(qū)，但又有自己“后花園”的特色，如北京朝陽(yáng)門——東大橋、秀水街、東四、琉璃廠等。第三類是住宅小區(qū)地段，比如北京方莊、望京等，后兩類是普通投資者關(guān)注的重點(diǎn)。
投資平民商圈的商鋪，一般應(yīng)選擇沿街商鋪，以零售業(yè)用途為主。如果投資社區(qū)內(nèi)的商鋪，則需要比較慎重，人流的限制與需求的限制，決定了此類商鋪難有持續(xù)的、大宗的消費(fèi)，主要以便民為主，如非開(kāi)放型社區(qū)，則應(yīng)選擇社區(qū)中心地帶，以發(fā)揮輻射作用。
另外還要注意商鋪所在地方的商業(yè)氛圍，準(zhǔn)確地講，指商鋪所在地方的商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。如果有大型廣場(chǎng)和購(gòu)物、休閑娛樂(lè)中心，就能聚攏人氣，催生周邊商鋪商機(jī)。比如在肯德基的周圍，往往能夠找到麥當(dāng)勞，這就是互相借助氛圍的典范，如果發(fā)現(xiàn)周邊根本就沒(méi)有其他成功的商鋪，那么建議投資者應(yīng)該審慎，其他投資者的經(jīng)驗(yàn)終究需要重視。
考慮規(guī)劃設(shè)計(jì)
除了地段，商鋪的設(shè)計(jì)也有很大的講究，一般商鋪需要最大程度體現(xiàn)市場(chǎng)概念，需考慮以下規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則。
可視性原則
商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)的可視性原則，主要包括鋪面的外部可視性和內(nèi)部可視性。鋪面類項(xiàng)目外部可視性，是指在室外不同位置能看到數(shù)量盡可能多的商鋪，即可以讓顧客一眼看見(jiàn)很多吸引目光的商店，并直接奔向目標(biāo)。商鋪的內(nèi)部可視性，是指鋪位類項(xiàng)目的設(shè)計(jì)應(yīng)讓消費(fèi)者在樓盤項(xiàng)目?jī)?nèi)的任何位置，能夠看到盡可能多的商鋪，過(guò)分狹長(zhǎng)的商鋪經(jīng)營(yíng)往往欠佳。一般任何類型的商鋪都需要較好的可視性，投資者在選擇項(xiàng)目時(shí)，可以利用可視性原則對(duì)商鋪?lái)?xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，并利用此元素去初步選擇商鋪。
關(guān)注使用率
商鋪的使用率對(duì)租金水平有很大影響，使用率提高一倍，就等于降低一半租金。如果商鋪的位置面向開(kāi)闊的使用空間，客戶流比較簡(jiǎn)單、合理的話，就能有效提高商鋪的使用率。特別是對(duì)于大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講，公共空間對(duì)于提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值和商鋪價(jià)值的特殊作用，通過(guò)公共空間進(jìn)行引導(dǎo)，商鋪的價(jià)值和使用率才能得到較好的體現(xiàn)。
撥開(kāi)流量泡沫
和商鋪并非面積越大越好一樣，人的流量也非越大越好。有的區(qū)域人流量非常大，但經(jīng)營(yíng)未必能夠成功。比如北京CBD地區(qū)，由于資源的稀缺，其租金往往很昂貴。而經(jīng)過(guò)此地的客流多為上班一族及為上班族提供服務(wù)的如快遞公司的業(yè)務(wù)員、餐廳外賣員等，他們或者沒(méi)有時(shí)間閑逛，或者沒(méi)有足夠的支付能力去進(jìn)行大宗消費(fèi)，所以普通商鋪在那里很難運(yùn)作成功，目前保留下來(lái)的都是些奢侈品消費(fèi)鋪面。再比如，王府井地區(qū)，每天的客流量也很旺，但是很多經(jīng)營(yíng)者同樣在大喊虧本。這主要是因?yàn)樵谕醺貐^(qū)消費(fèi)的人群中以外埠客人居多。這部分人群到王府井區(qū)域購(gòu)物，往往首選購(gòu)買有北京特色的產(chǎn)品，而一般的百貨、餐飲商鋪只能賠本賺吆喝。所以投資者在選擇商鋪的時(shí)候，一定要注意流量泡沫，否則悔之晚矣。
警惕售后包租
售后包租作為一種銷售行為，其實(shí)質(zhì)是以承諾售后高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)的方式促銷商品房，加快資金回籠速度或者為滾動(dòng)開(kāi)發(fā)提供資金支持。但是，從更深的層次看，這一現(xiàn)象背后則是整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)都面臨的融資困難問(wèn)題。投資者最好選擇自己掌握的出租的節(jié)奏，不要過(guò)于相信售后包租的高收益，試想，如果售后包租收益如此巨大，那么開(kāi)發(fā)商直接把現(xiàn)金流用于還袋，還有無(wú)必要急于出售套現(xiàn)呢？
小貼士商業(yè)項(xiàng)目有講究
聚焦區(qū)域：車站附近
地段特征：火車站、長(zhǎng)途汽車站附近是往來(lái)旅客集中的地區(qū)，人群流動(dòng)量大，是適合商店開(kāi)業(yè)之地。過(guò)往乘車的旅客選購(gòu)的商品雖然非常廣泛，但大多還是以購(gòu)買不費(fèi)時(shí)間、容易攜帶的商品為主。
商鋪類型：飲食、食品、生活用品等
聚焦區(qū)域：商業(yè)區(qū)及輻射地帶
地段特征：商業(yè)區(qū)地段是居民購(gòu)物、聊天、逛街、休閑的理想場(chǎng)所，也是商店開(kāi)業(yè)的最佳地點(diǎn)�？墒�，該地段費(fèi)用高、競(jìng)爭(zhēng)性也強(qiáng)，除了大型綜合商店外，較適合那些有鮮明個(gè)性特色的專門經(jīng)營(yíng)商店發(fā)展。
商鋪類型：飲食、食品、娛樂(lè)、生活用品等
聚焦區(qū)域：住宅區(qū)
地段特征：該地段的顧客是住宅區(qū)和附近的居民，以家庭主婦為主，節(jié)假日和下班時(shí)間則包括家庭其他成員。這一地段的特征是，有關(guān)家庭生活的商品消費(fèi)力強(qiáng)，尤以日常用品消費(fèi)量最大，凡能給家庭生活提供獨(dú)特服務(wù)的商店，都能獲得較好的發(fā)展。
商鋪類型：超市、便利店、郵政銀行等
聚焦區(qū)域：市郊
地段特征：現(xiàn)在由于城市的迅速發(fā)展和車輛的大量增加，市郊地段商業(yè)價(jià)值正在上升，如北京亦莊地區(qū)等。目前人口并不多的市郊地段隨著城市建設(shè)的發(fā)展，會(huì)變成繁華社區(qū)中心，眼光長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資者如能把握機(jī)會(huì)，提前擇地開(kāi)創(chuàng)基業(yè)，日后財(cái)源定會(huì)滾滾而來(lái)。
商鋪類型：飲食、食品、娛樂(lè)、汽車維修等
