解決樓市難題不能靠銀根緊縮，只能靠市場(chǎng)機(jī)制和擴(kuò)大供應(yīng)進(jìn)入10月，建設(shè)銀行率先發(fā)難，提出“以戶為單位”的嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，大舉提高第二套住房首付到40％，同時(shí)提高貸款利率至基準(zhǔn)利率的110％。作為國(guó)內(nèi)最大的房貸銀行，建設(shè)銀行緊縮住房貸款的做法得到了其他國(guó)有商業(yè)銀行和股份制銀行的積極跟進(jìn)。
房貸一直是各大銀行激烈爭(zhēng)奪的優(yōu)質(zhì)貸款，由于房產(chǎn)抵押物的存在，壞賬率一直處于相對(duì)較低的水平。這次銀行主動(dòng)放棄經(jīng)濟(jì)利益，提高第二套住房的貸款門檻，是否意味著銀行不認(rèn)可急劇上漲的房?jī)r(jià)？收縮銀根進(jìn)而壓制需求的調(diào)控措施能否撼動(dòng)高高在上的房?jī)r(jià)？新一輪調(diào)控政策能否切實(shí)得到嚴(yán)格執(zhí)行，并解開樓市這團(tuán)已經(jīng)亂成一堆的麻？
銀根緊縮給市場(chǎng)帶來短期壓力
銀行提高第二套住房貸款門檻的利空，在資本市場(chǎng)提前得到了反應(yīng)。從9月初起，一度A股最耀眼明星的地產(chǎn)股頹勢(shì)連連，一線地產(chǎn)上市公司萬科、保利、招商和金地都陷入了調(diào)整�！昂茱@然，投資者擔(dān)憂房貸門檻的提高將打壓房產(chǎn)銷售�！敝行�證券房地產(chǎn)行業(yè)首席研究員王德勇告訴記者。
“只要是利空，資本市場(chǎng)就會(huì)做出反應(yīng)，但這次肯定是反應(yīng)過度了。”王德勇認(rèn)為，決定房產(chǎn)銷售的關(guān)鍵是供給，目前房產(chǎn)市場(chǎng)還是供應(yīng)短缺。
但短期看來，銀根進(jìn)一步收緊還是給房產(chǎn)商帶來了不小的壓力，陽光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖告訴《新財(cái)經(jīng)》記者，北京10月份的新盤都有一定的退房現(xiàn)象，退房理由無外乎是成本壓力加大�！笆赘冻蓴�(shù)的提高降低了銀行按揭的杠桿系數(shù)，又面臨著進(jìn)一步調(diào)控的不確定性，一些投資客開始放盤�！�
購(gòu)房者的觀望情緒也更加濃厚，在“金九銀十”的銷售旺季，北京、上海和深圳等一線城市都出現(xiàn)了樓市成交的萎縮。這種現(xiàn)象被虎杰投資首席分析師張寅稱之為“滯脹”。
“滯脹對(duì)房產(chǎn)商來說絕對(duì)不是好兆頭，房產(chǎn)價(jià)格拐點(diǎn)將在明年二季度出現(xiàn)�！睆堃J(rèn)為宏觀調(diào)控逐步深化和限價(jià)房集中上市將給他的觀點(diǎn)帶來支撐，“和經(jīng)濟(jì)適用房的保障性質(zhì)不同，限價(jià)房銷售人群更為廣泛�！�
如果被張寅言中，2008年中期迎來房?jī)r(jià)拐頭，全國(guó)幾億民眾將高興得跳起來。但記者在對(duì)開發(fā)商、房產(chǎn)中介和行業(yè)研究員的采訪中發(fā)現(xiàn)，張寅是少數(shù)派�！皼Q定房產(chǎn)價(jià)格的最重要因素是供求，而目前樓市的最大問題是供應(yīng)短缺。”王德勇的觀點(diǎn)很有代表性。
銀根能否切實(shí)縮緊尚存疑問
這邊銀行提高多套住房首付門檻已經(jīng)引發(fā)了樓市的波動(dòng)，那邊銀行對(duì)于“第二套住房”的認(rèn)定還沒有拿出統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。央行和銀監(jiān)會(huì)雖然規(guī)定了購(gòu)買第二套及以上住房貸款的首付比例和利率，但把認(rèn)定第二套住房的自主權(quán)下放給各大商業(yè)銀行。
無論以何種標(biāo)準(zhǔn)來認(rèn)定第二套住房，都要通過央行的征信系統(tǒng)。央行征信中心主任在接受媒體采訪時(shí)表示，央行征信系統(tǒng)只能反映同一個(gè)自然人名下的所有住房情況和個(gè)人信貸情況，而不能反映整個(gè)家庭成員的購(gòu)房情況。
據(jù)悉，央行征信系統(tǒng)只能要求所有商業(yè)銀行提供個(gè)人信貸信息，由于缺乏相應(yīng)的法律授權(quán)，暫時(shí)還無法與隸屬房管部門的房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)、隸屬公安部門的戶籍登記機(jī)構(gòu)和隸屬民政部門的婚姻登記機(jī)構(gòu)共享信息，因此，無法反映整個(gè)家庭的全面征信信息。
即使以“戶”為單位認(rèn)定第二套住房能否得到切實(shí)執(zhí)行尚存疑問，不少商業(yè)銀行還是傾向于選擇相對(duì)寬松的標(biāo)準(zhǔn)。比如交通銀行就以“個(gè)人”為標(biāo)準(zhǔn)來認(rèn)定第二套房，這意味著夫妻二人如果其中一人通過銀行貸款買房，另外一方通過貸款買房時(shí)仍可視做第一套住房。相對(duì)于以“戶”為單位，交行認(rèn)定第二套房的門檻降低了一半。同樣傾向于以“個(gè)人”為單位認(rèn)定第二套房的還有招商、浦發(fā)、光大和華夏等股份制銀行。
工、建、中、農(nóng)四大國(guó)有商業(yè)銀行無一例外都選擇以“戶”為單位認(rèn)定第二套住房。張寅告訴記者，最近幾年來，在貸款規(guī)模擴(kuò)張上，股份制銀行一直比國(guó)有商業(yè)銀行更為積極，在此次房貸優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)爭(zhēng)奪上，股份制商業(yè)銀行又一次表現(xiàn)出主動(dòng)�！坝捎趫�(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不一，第二套房提高門檻的調(diào)控效果將大打折扣；房貸是各大銀行激烈爭(zhēng)奪的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，部分銀行執(zhí)行寬松的標(biāo)準(zhǔn)將帶來羊群效應(yīng)，最終所有銀行都將選擇把標(biāo)準(zhǔn)放寬�！�
一直以來，個(gè)人住房貸款在銀行所有貸款中不良率最低，銀行怎么舍得自損財(cái)路，對(duì)住房個(gè)貸設(shè)限？“是出于自保，銀行也不認(rèn)可越來越高漲的房?jī)r(jià)。”張寅表示。
香港樓市崩盤是前車之鑒。北京典范公關(guān)公司總經(jīng)理蘇典池是香港人，他向記者描述了上世紀(jì)90年代末香港樓市崩潰時(shí)的慘烈：房?jī)r(jià)只剩下原來的三成，不僅沒有能力續(xù)繳貸款，金融危機(jī)也讓港人失去了工作，向銀行“投降”都不成，銀行拒絕收回已經(jīng)貶值的房子。直到現(xiàn)在，香港樓價(jià)也沒有回到十年前的水平。
美國(guó)次貸危機(jī)也足以形成警示。雖然國(guó)內(nèi)并沒有將房貸證券化、進(jìn)入資本市場(chǎng)流通，但一年多來持續(xù)加息，房貸違約率攀升的現(xiàn)象開始冒頭。炒房團(tuán)借助銀行信貸推高房?jī)r(jià)，也給銀行帶來了極大的風(fēng)險(xiǎn)。
中國(guó)管理科學(xué)研究院研究員李開發(fā)認(rèn)為，炒房者通常合伙炒房、團(tuán)體炒房，無外乎是在這個(gè)小團(tuán)體內(nèi)部，張三賣，李四接，再轉(zhuǎn)手王五，循環(huán)往返，輪番從銀行貸款。在銀行評(píng)估體系不改進(jìn)的情況下，每次炒作的結(jié)果，就是提高交易價(jià)，套取更多的貸款。如果有一天這個(gè)擊鼓傳花的游戲不能進(jìn)行下去，銀行將是套牢者。
銀行當(dāng)然知道其中的風(fēng)險(xiǎn)，并寄望于提高購(gòu)買多套住房首付成數(shù)來降低杠桿系數(shù)，對(duì)投資客進(jìn)行警戒。但在擴(kuò)大貸款規(guī)模的沖動(dòng)下，很難聯(lián)起手來，整體重拳出擊。目前，開發(fā)商貸款不良率是7%，居民按揭貸款不良率是2%.銀行甚至愿意承受開發(fā)商貸款的高風(fēng)險(xiǎn)，以換取后期帶來的按揭貸款。
求解樓市只能依靠市場(chǎng)
在記者的采訪調(diào)查中，大多數(shù)人并沒有對(duì)第二套房銀根緊縮投贊成票，他們認(rèn)為管理層提高購(gòu)買成本以抑制需求的初衷，盡管能在一定程度上達(dá)成，但住房需求不是消失了，而是押后了，必將帶來樓市供求進(jìn)一步失衡，引發(fā)更多的問題。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉在一次房地產(chǎn)論壇上表示，提高房貸利率、首付比例在執(zhí)行中，會(huì)對(duì)中等收入階層造成非常大的損害。鐘偉表示：“現(xiàn)在商品房供不應(yīng)求的情況太嚴(yán)重了，這時(shí)候提高首付比例，中等收入階層、要靠首付和按揭買房的人，只能壓抑自己的購(gòu)房需求�！�
前國(guó)美置業(yè)副總經(jīng)理、現(xiàn)北京知本家投資顧問事務(wù)所總經(jīng)理吳坤嶺附和了鐘偉的觀點(diǎn)。吳坤嶺做過統(tǒng)計(jì)，在北京市場(chǎng)上，擁有自有住房并通過銀行按揭購(gòu)買第二套住房以改善居住條件的購(gòu)房者，占全部購(gòu)房者的七成。
吳坤嶺表示，監(jiān)管層對(duì)住宅需求的理解有些“僵化”，把住房的消費(fèi)性需求和投資性需求嚴(yán)格區(qū)分開來，其實(shí)，已經(jīng)擁有住房并期望居住條件升級(jí)的人才是市場(chǎng)上購(gòu)房者的主體，單純?yōu)樵鲋刀醋鞯娜瞬⒉欢�，“提高第二套房首付，受打壓的主要是這個(gè)購(gòu)房人群�！�
北京新華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)則對(duì)提高第二套住房貸款怒不可遏。他在個(gè)人博客中寫到：房地產(chǎn)行業(yè)頻頻出現(xiàn)宏觀調(diào)控，“寧可讓大多數(shù)人買不起房，也不能讓少數(shù)人多買房�！彼J(rèn)為解決樓市難題不能靠銀根緊縮，只能靠市場(chǎng)機(jī)制和擴(kuò)大供應(yīng)。
吳坤嶺告訴記者，在北京10月77個(gè)新開盤中，來自“三北”（東北、西北、華北）地區(qū)的購(gòu)買者接去了一半，北方人信奉“成則入京”的觀念，如果在北京經(jīng)商和有子女在北京求學(xué)，就有很大的熱情在北京購(gòu)置房產(chǎn)�！皧W運(yùn)會(huì)后，北京更是世界的北京。如果不擴(kuò)大供應(yīng)，北京三環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)將超過10萬元/平方米，而這個(gè)時(shí)點(diǎn)肯定在2015年以前。”盡管有點(diǎn)危言聳聽，但吳坤嶺的口氣無可辯駁。
