國家對于別墅用地越收越緊，但頗具戲劇性的是，別墅市場并未就此冷卻，反而越升越高在年初的“兩會”上，溫家寶總理在《政府工作報告》中強調(diào)：一定要守住全國耕地不少于18億畝這條紅線。認真落實新修訂的禁止類和限制類項目用地的規(guī)定，特別要禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)、高爾夫球場、黨政機關(guān)和國有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項目用地。

　　據(jù)此，4月下旬，國土資源部下達了2007年全國土地利用計劃。根據(jù)這一計劃，今年新增建設(shè)占用農(nóng)用地與耕地數(shù)量同去年持平，繼續(xù)禁止別墅類、高爾夫球場、黨政機關(guān)和國有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項目用地。

　　2003年，國土資源部首次出臺政策禁止別墅用地的供應(yīng)。此后，國家對于別墅用地一直沒有放松。但頗具戲劇性的是，別墅市場正是伴隨著調(diào)控步伐一路高歌猛進。

　　“禁地令”禁出稀缺資源

　　近年來，國家對別墅項目用地已經(jīng)停批，供給量越來越少。泛華建設(shè)集團的一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴《新財經(jīng)》記者，目前市場上在售的別墅基本都是幾年前批的，現(xiàn)在開發(fā)商要申請別墅用地，肯定不會批。據(jù)記者了解，近兩年，別墅開發(fā)商使用的土地多為以前的預(yù)留用地，基本沒有新地塊。

　　地是停批了，但市場卻沒有因此而冷卻。

　　清華大學(xué)一位專家接受記者采訪時表示：“就現(xiàn)階段別墅市場而言，供應(yīng)略大于需求。別墅用地一經(jīng)限制，未來幾年內(nèi)，供不應(yīng)求的局面可能會進一步加劇。因此，對于別墅開發(fā)商，特別是那些手頭有地、有項目的開發(fā)商而言，調(diào)控成為一種變相的利好刺激。”

　　據(jù)記者調(diào)查了解，北京別墅市場中的一些高端別墅項目成交量并不理想，但開發(fā)商以及一些投資者普遍看好政策出臺的后市場。

　　在北京昌平區(qū)，記者采訪了溫榆河沿線某別墅項目的一位資深銷售人員劉先生，他樂觀地表示：“土地是稀缺資源，用地受限，別墅的供應(yīng)量也將隨之逐年減少，價格肯定會有較大幅度提升。即使我手里的別墅現(xiàn)在賣不出去，也不會降價——現(xiàn)在的別墅就像酒一樣，放得越久越有味道。”

　　清華大學(xué)的專家也認為：政府對別墅用地的限制在客觀上加劇了別墅的稀缺性，市場供給及其預(yù)期的不足極有可能導(dǎo)致別墅價格的直線上揚。而且，由于人民幣升值，一部分國外熱錢涌入中國，別墅也是他們投資的項目之一。

　　開發(fā)商繼續(xù)開發(fā)游刃自如

　　用地管理混亂、監(jiān)管不力、法律界定不清等是我國別墅市場目前存在的主要問題。雖然國家明令禁止再批別墅用地，但由于對“別墅”沒有清晰的定義，開發(fā)商在拿地、銷售等方面大玩“擦邊球”游戲。

　　在去年的中國地交會上，國土資源部地籍司司長樊志全對媒體表示，“別墅現(xiàn)在還是指獨門獨院、兩至三層樓形式。”如果按照這樣的定義，那么，除了獨棟別墅，其他形式的連排別墅、空中別墅以及雙拼別墅、疊拼別墅等在不在“禁地”范圍以內(nèi)？模糊不清的界定讓精明的開發(fā)商窺探到拿地的機會與可能，部分開發(fā)商以“低密度住宅”的名義立項取得開發(fā)許可，以普通住宅立項造別墅已并不罕見，甚至成為開發(fā)商拿地的常用手法。

　　記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢的信息看到，目前有備案的在售別墅項目信息不足100條，而市場上在售的別墅項目已超過200個。北京市建委相關(guān)負責人表示：“目前國家對別墅并沒有明確的法律定義。有些開發(fā)商，為提高房價而打出‘別墅生活’的概念。”

　　從現(xiàn)實情況看，別墅用地一般都位于城區(qū)遠郊，地價相對較低，開發(fā)成本也較低，但回報頗豐。不少小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商就崛起于別墅項目的開發(fā)。因此，開發(fā)商自然不會輕易放棄別墅市場。此外，無論是居住還是投資，別墅都有較大的市場需求。

　　事實上，國家采取“一刀切”的方式“叫停”別墅開發(fā)，未能有效平抑市場需求。

　　京東燕郊漸成熱點

　　2005年是北京地產(chǎn)轉(zhuǎn)折年，房價急速攀升，京郊的別墅區(qū)也異軍突起，特別是位于北京東部的燕郊地區(qū)。

　　有人說，別墅正成為房地產(chǎn)投資最后的大餐，地產(chǎn)商紛紛介入。特別是“禁地令”出臺后，不少開發(fā)商更是改變原先的開發(fā)計劃，進行別墅項目的投資，位于燕郊別墅區(qū)“東方夏威夷”便是如此。

　　興達房地產(chǎn)開發(fā)公司的宣傳部負責人李先生對記者表示，“東方夏威夷”的立項經(jīng)歷了改弦易轍的艱難過程。公司原先計劃開發(fā)高檔公寓，2003年“非典”之后，市場發(fā)生了變化，公司決定開發(fā)以別墅為主的高品質(zhì)大型社區(qū)。為此，原先耗費570多萬元的設(shè)計方案、重達一噸多的圖紙全部廢掉；重新聘請美國等世界頂尖級的規(guī)劃大師和國內(nèi)設(shè)計研究院進行建筑設(shè)計和景觀規(guī)劃。興達的這一舉動使其穩(wěn)占燕郊別墅市場的巨大份額。

　　燕郊是一個非常獨特的地區(qū)。它成名于三千多年前，即燕國國都城郊。其獨特之處在于它在北京市的東邊，緊挨著通州，卻不歸北京管轄，而屬于河北省管轄。長期以來，北京沒有投資，河北省也不敢貿(mào)然投資，燕郊處境可謂尷尬，沒有任何工業(yè)基礎(chǔ)。但卻隨著別墅開發(fā)大潮的興起，因其獨特的區(qū)位優(yōu)勢，意外地成為京郊別墅開發(fā)重地。

　　燕郊被國內(nèi)經(jīng)濟學(xué)家們譽為京、津、唐金三角經(jīng)濟區(qū)域的腹地。燕郊距天津港178公里；距秦皇島港260公里；距唐山125公里。北京兩軸兩帶多中心的整體規(guī)劃確定之后，特別是大北京戰(zhàn)略的提出，對燕郊而言，更是一個巨大的發(fā)展良機。交通便捷，西鄰京哈高速和京通快速路。

　　興達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理宋海君認為：“控制別墅開發(fā)的土地政策，在無形中觸發(fā)了北京東部別墅市場的發(fā)展契機。這一區(qū)位在CBD（中央商務(wù)區(qū)）輻射范圍內(nèi)，尤其是燕郊區(qū)域，由于交通的便捷性、城市及配套的完善性、自然環(huán)境的稀缺性、產(chǎn)品形態(tài)的創(chuàng)新性等因素，催生了一個新興的別墅帶。”

　　《物權(quán)法》與別墅市場

　　新近實施的《物權(quán)法》規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。”草案中住宅用地滿70年續(xù)費的條文被刪除，這對別墅市場影響極大。

　　興達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責人告訴記者：目前，我國的住宅市場仍以自住和改善居住需求為主，客戶對未來沒有過多考慮。絕大多數(shù)購房者對住宅土地使用權(quán)年限是50年還是70年并不敏感。但是，《物權(quán)法》的通過對別墅升值影響較大。以前別墅的價值沒有得到充分體現(xiàn)，在一定意義上，《物權(quán)法》將促使別墅價值回歸。至少在二十年內(nèi)，別墅的升值潛力都是存在的。

　　事實上，建筑物在七十年以后已經(jīng)沒有什么價值，真正有價值的是建筑物所占有的土地。以商品房為例，若某小區(qū)有2000戶住戶，七十年后要續(xù)期時，這個小區(qū)的土地由2000戶人家共有，因此，升值空間有限。而擁有獨門獨戶的別墅自然就不一樣，說通俗一點，買了別墅就有了一片自由使用的土地。