高檔別墅是身份的象征和體現(xiàn)，購置別墅的消費者屬于高端消費者，他們對于別墅有著怎樣的期待？
墅是居所，更是一種生活方式。房子從外觀到內(nèi)部設計，或充滿古典氣息，或現(xiàn)代感十足。
透過碩大的落地窗，放眼可見遠處的一脈青山。臥室、客廳寬敞而舒適。房子四周亭榭相連，奇花異樹點綴其間。一個人時可享受私人泳池，朋友來時，可相邀去打高爾夫。
有人說，別墅市場是個奢侈品市場，越貴越有人買單。
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，購置高檔別墅的消費者基本上都是一次性付清房款。消費人群以頂尖財富階層和高收入人群為主，消費人群中有跨國公司總裁、國企或民企老板、回國創(chuàng)業(yè)成功的海歸、影視歌明星等。他們對于高檔別墅的要求可謂“苛刻”。
然而，開發(fā)商競相打造的天價樓盤，卻有著截然不同的市場表現(xiàn)：有的供銷兩旺，有的乏人問津。消費者對高檔別墅說“不”的原因究竟是什么？
理由一：定位與實地環(huán)境脫節(jié)
別墅樣本：國花園
前不久在燕西臺買下一套價值1000多萬元別墅的方先生表示，自己花了將近半年時間挑選別墅。國花園是他當初挑選的重點，其異國風情的西式建筑風格很有吸引力，但實地看了以后，還是放棄了。方先生覺得，國花園周邊沒有其他別墅項目，缺乏類似中央別墅區(qū)的別墅氛圍，孤零零的，居住的話，還是希望人氣旺一些。
記者了解到，國花園私家山水園林別墅一期占地面積23.4萬平方米，規(guī)劃建設幾十棟獨立別墅，企圖打造“以生態(tài)為主線、水資源為基礎，自然環(huán)境優(yōu)美、服務設施完善”的超低密度國際化別墅群。國花園獨棟別墅私家庭院每戶占地面積最小達6畝（約4000平方米），每戶建有1200~2300平方米的西方宮廷式建筑，4000~7000平方米的私家山水庭院，并建有私家專屬的湖泊。
售價3000萬元/套起的國花園，地處通州運潮減河南側(cè)，周邊缺少其他別墅項目。業(yè)界專家馬利東指出，國花園最大的問題，就在于產(chǎn)品定位有誤�，F(xiàn)有區(qū)域，更適合作為建造高端人士的商務會所。
理由二：完全克隆，無視地區(qū)差異
別墅樣本：天倫隨園
在溫榆河別墅區(qū)和西山別墅區(qū)均有置業(yè)的王先生告訴記者，當時在網(wǎng)上看到有關(guān)天倫隨園的介紹和圖片后就心動了。于是，他很快與天倫隨園的售樓人員約好看房。到了現(xiàn)場后，他很失望：“園林式的設計呆板，缺乏生氣，建筑本身和外部環(huán)境也不協(xié)調(diào)，沒有渾然一體的感覺。感覺每一部分都是割裂的，不倫不類�！�
2006年，中式別墅代表項目觀唐和易郡都取得了不錯的銷售業(yè)績，前者賣出了65套，后者更是突破了百套大關(guān)，而天倫隨園的總銷量卻始終徘徊不前。
京城別墅市場涵蓋了美式、歐式、中式等多種類型。據(jù)記者了解，目前，東方普羅旺斯、觀唐、優(yōu)山美地等銷售情況較好的別墅項目，都是在吸取各種風格流派精髓的基礎上，根據(jù)本地客戶的居住需求進行了改良和提升。這種“模仿+創(chuàng)新”的做法取得了很好的效果。
位于昌平縣城的天倫隨園，完全模仿在蘇州大獲成功的蘇州天倫隨園，但開發(fā)商忽略了蘇州和北京在城市風貌、建筑環(huán)境和審美情趣等方面的差異，因此， “南橘北枳”，沒有市場吸引力也就不足為奇了。專家建議，建造別墅也要因地制宜，完全克隆，不考慮本地區(qū)的文化、人文特點，產(chǎn)品自然難有市場緣。
理由三：外部景觀缺失
別墅樣本：財富公館
來到財富公館，剛好碰到一位前來看房的張先生。從事IT業(yè)的張先生在玫瑰園有一套300多平方米的別墅，想換一個環(huán)境更加優(yōu)雅、交通更加便利的別墅。他說，考慮財富公館，是因為這里交通比較方便�？赐旰�，張先生對別墅室內(nèi)空間大小和格局設計還比較滿意，但對外部配套環(huán)境不滿意，認為庭院的空間太小。
財富公館所在區(qū)域、建筑體量以及銷售單價和總價堪稱豪宅之最。施工之前，財富公館借鑒了國內(nèi)外頂級奢華別墅樣板，如紐約長島、法國地中海、香港半山及淺水灣等，力圖打造內(nèi)地頂級別墅。但0.58的容積率以及缺乏設計的外部景觀環(huán)境明顯影響了其頂級別墅的定位，消費者反應也比較冷淡。
真正的高檔別墅應是舒適的內(nèi)部環(huán)境和優(yōu)美的外部景觀的自然融合。并不是價位越高，就越高檔。價高要高得其所。
理由四：居住空間舒適感欠缺
別墅樣本：麥卡倫地
為了更好地吸引購房者，開發(fā)商通常會采取一些優(yōu)惠措施，如贈送地下室、閣樓等，此類措施的確能對銷售起到一定的促進作用。記者在麥卡倫地的銷售處了解到，麥卡倫地別墅地上面積在280~380平方米之間，為吸引客戶，麥卡倫地將贈送閣樓。對此，購買了溫哥華森林的曹女士表示，“麥卡倫地的內(nèi)部設計不太完善，讓人有一種壓抑感，居住舒適度不足。雖然會贈送閣樓，但對我而言，不具備特別的吸引力�！�
專家表示，麥卡倫地銷售業(yè)績不突出的原因，主要是別墅整體表現(xiàn)不足以支撐其居高的價位，特別是內(nèi)部居住空間的設計是一大硬傷。開發(fā)商希望在奧北別墅區(qū)域，樹立獨特的別墅品質(zhì)，但是就戶型設計而言，只是簡單地放大了面積、加多了樓層，沒有注重提升室內(nèi)空間的精巧布局，提升居住質(zhì)量。
缺乏舒適感北京八大別墅區(qū)
溫榆河別墅區(qū)、潮白河別墅區(qū)、泛CBD別墅區(qū)、亦莊別墅區(qū)、城南別墅區(qū)、西山別墅區(qū)、昌平八達嶺別墅區(qū)和亞奧京北別墅區(qū)。奧北別墅區(qū)是2006年京城別墅市場最受關(guān)注的區(qū)域。
