某大型國有企業(yè)（簡稱A企業(yè)）因產(chǎn)品轉(zhuǎn)型、企業(yè)改制，造成部分房產(chǎn)主要是倉庫閑置，下崗失業(yè)人員增加，為了盤活資產(chǎn)，增加效益，該企業(yè)準(zhǔn)備對閑置的房產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營。
相關(guān)資料為：
1.閑置房產(chǎn)建于1970年，原值3000萬元（現(xiàn)在市場價也在3000萬元左右），使用年限40年，殘值為0，年折舊75萬元。
2.對閑置的房產(chǎn)進(jìn)行整修，組織下崗失業(yè)人員進(jìn)行物業(yè)管理，管理成本50萬元/年。
3.物流公司B擬租賃該房產(chǎn)，作為物流周轉(zhuǎn)、倉儲貨物之用。
為了便于分析，不考慮其他經(jīng)營業(yè)務(wù)、資金時間價值及其他稅種的影響，A企業(yè)城建稅7%，教育費(fèi)附加3%.
A企業(yè)擬采用的經(jīng)營方式對物流公司B出租，合同金額為1000萬元/年。
企業(yè)繳納的營業(yè)稅金及附加：1000×5.5%=55（萬元）；
房產(chǎn)稅：1000×12%=120（萬元）；
稅前利潤：1000－55－120－75－50=700（萬元）；
所得稅：700×33%=231（萬元）；
凈收益：700－231=469（萬元）；
納稅合計：55+120+231=406（萬元）。
經(jīng)測算，A企業(yè)感覺稅負(fù)太重，向會計師事務(wù)所咨詢有沒有節(jié)稅方案，經(jīng)筆者對A企業(yè)實際情況了解后，提出了以下三種經(jīng)營方式供A企業(yè)選用：
方案一
因A企業(yè)對出租的房產(chǎn)進(jìn)行物業(yè)管理，且物業(yè)管理非常到位，完全可以將出租業(yè)務(wù)的一部分單獨簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，筆者建議將租賃合同分解為租賃和物業(yè)管理服務(wù)兩項合同，租賃合同金額800萬元/年，物業(yè)管理服務(wù)合同金額200萬元/年（進(jìn)行相同規(guī)模的物業(yè)管理服務(wù)市場價在200萬元/年左右）。管理成本 50萬元/年不變。
企業(yè)繳納的營業(yè)稅金及附加：1000×5.5%=55（萬元）；
房產(chǎn)稅：800×12%=96（萬元）（依照房產(chǎn)租金收入計算繳納）；
稅前利潤：1000－55－96－75－50=724（萬元）；
所得稅：724×33%=238.92（萬元）；
凈收益：724－238.92=485.08（萬元）；
納稅合計：55+96+238.92=389.92（萬元）。
方案二
B公司在接受A企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的同時，還從社會上招聘人員對倉儲的貨物進(jìn)行收發(fā)保管，一年另支付收發(fā)保管費(fèi)50萬元。針對上述情況，筆者建議A企業(yè)從物業(yè)管理人員中抽調(diào)部分精干人員加強(qiáng)對B公司倉儲貨物知識和流轉(zhuǎn)程序的學(xué)習(xí)，對B公司的貨物進(jìn)行全方位的倉儲保管服務(wù)；倉儲保管合同金額1050萬元（原合同金額1000萬元加原由B公司支付的收發(fā)保管費(fèi)50萬元），假定A企業(yè)對物業(yè)管理人員合理分工后，不增加成本。
企業(yè)繳納的營業(yè)稅金及附加：1050×5.5%=57.75（萬元）；
房產(chǎn)稅：3000×1.2%×70%=25.20（萬元）（依照房產(chǎn)余值計算繳納，減除幅度為30%）；
稅前利潤：1050－57.75－25.20－75－50=842.05（萬元）；
所得稅：842.05×33%=277.88（萬元）；
凈收益：842.05－277.88=564.17（萬元）；
納稅合計：57.75+25.20+277.88=360.83（萬元）。
方案三
根據(jù)《關(guān)于下崗失業(yè)人員再就業(yè)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅[2002]208號）規(guī)定：“對新辦的服務(wù)型企業(yè)（除廣告業(yè)、桑拿、按摩、網(wǎng)吧、氧吧外）當(dāng)年新招用下崗失業(yè)人員達(dá)到職工總數(shù)30%以上（含30%），并與其簽訂3年以上期限勞動合同的（財稅[2003]192號更改為1年），經(jīng)勞動保障部門認(rèn)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，3年內(nèi)免征營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和企業(yè)所得稅�！薄蛾P(guān)于促進(jìn)下崗失業(yè)人員再就業(yè)稅收優(yōu)惠及其他相關(guān)政策的補(bǔ)充通知》（財稅 [2003]192號）規(guī)定：“凡在2005年底之前，符合中發(fā)[2002]12號文件優(yōu)惠政策條件規(guī)定的，從事個體經(jīng)營的下崗失業(yè)人員、吸納下崗失業(yè)人員的企業(yè)和國有大中型企業(yè)主輔分離、輔業(yè)改制所興辦的經(jīng)濟(jì)實體，可按有關(guān)規(guī)定享受最長期限為3年的稅收優(yōu)惠和社會保險補(bǔ)貼，直至期滿為止�！蔽覀冊O(shè)計了第三種籌劃方案。
A企業(yè)出閑置的房產(chǎn)，其控股的子公司H和部分職工出資金，共同投資成立齊魯瑞華物流有限公司（與其控股的子公司H成立物流公司，是為了避免實現(xiàn)的利潤流出本企業(yè)），同時全部招聘本企業(yè)的下崗失業(yè)人員從事物流工作，并與其簽訂1年以上期限勞動合同，再履行一定的法律程序（經(jīng)勞動保障部門認(rèn)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核），就可以在3年內(nèi)免征營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和企業(yè)所得稅。
效益分析：為了便于分析，假定有關(guān)的資料與前述相同，設(shè)立新公司的費(fèi)用暫不考慮，A企業(yè)閑置的房產(chǎn)出資價為3000萬元，物流保管合同金額1050萬元。
企業(yè)享受3年稅收優(yōu)惠期繳納的營業(yè)稅金及附加：0；
房產(chǎn)稅：3000×1.2%×70%=25.20（萬元）（依照房產(chǎn)余值計算繳納，減除幅度為30%）；
稅前利潤：1050－25.2－75－50=899.80（萬元）；
所得稅：0；
凈收益：899.80（萬元）；
納稅合計：25.20（萬元）；
結(jié)論：在3年優(yōu)惠期內(nèi)每年免征營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和企業(yè)所得稅335.63萬元。
3年優(yōu)惠期滿后效益同方案二。
以上納稅方案比較，方案三的節(jié)稅效果最為明顯，與A企業(yè)擬采用的經(jīng)營方式相比在稅收優(yōu)惠期內(nèi)每年少納稅380.80萬元，凈收益增加430.80萬元。免稅期后每年少納稅45.17萬元，凈收益增加95.17萬元。
在實施上述各籌劃方案時應(yīng)注意以下幾點：一、必須保證租賃、物業(yè)管理服務(wù)、物流倉儲業(yè)務(wù)的真實性，不能一味地為了節(jié)稅，使合同內(nèi)容與真實發(fā)生的業(yè)務(wù)性質(zhì)不一致，否則會被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為偷稅。二、籌劃前后B公司付出的現(xiàn)金流一樣，都是1050萬元，這樣簽訂合同比較容易成功。三、招用下崗失業(yè)人員必須經(jīng)勞動保障部門認(rèn)定，新辦服務(wù)性企業(yè)必須經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核認(rèn)定。四、是否選擇以上稅收籌劃方案，還與企業(yè)的歷史狀況、市場環(huán)境以及企業(yè)以后的發(fā)展戰(zhàn)略有關(guān)，在實施方案三條件不成熟時，可以先實施方案二或方案一作為過渡性方案，在條件成熟后，再實施方案三。
