房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，業(yè)務(wù)復(fù)雜而且要占用大量的資金。而房地產(chǎn)的銷(xiāo)售作為投資者回收成本和獲取收益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其銷(xiāo)售狀況直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資回報(bào)率的高低。因此，運(yùn)用合理的納稅籌劃方法，正確處理房地產(chǎn)銷(xiāo)售活動(dòng)中的定價(jià)以及銷(xiāo)售方式的選取等問(wèn)題，合理合法地降低企業(yè)稅收成本，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有重要意義（以下各方案暫不考慮所得稅）。
努力控制房地產(chǎn)增值率
《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率是30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為40%；增值率超過(guò)100%但未超過(guò)200%的部分，稅率為50%；增值率超過(guò)200%的部分稅率為60%.此外，該條例還特別規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值率未超過(guò)20%的免征土地增值稅。因此，降低房地產(chǎn)銷(xiāo)售中的土地增值稅負(fù)擔(dān)的關(guān)鍵，就是控制房地產(chǎn)的增值率，在足額計(jì)算扣除項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，特別注意在制定房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)，對(duì)處于土地增值稅臨界點(diǎn)附近的情況，事先一定要進(jìn)行必要的籌劃。
需要特別強(qiáng)調(diào)的是，按照現(xiàn)行規(guī)定，房地產(chǎn)的增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅，從而使土地增值稅負(fù)擔(dān)在增值率為20%時(shí)出現(xiàn)大幅度跳躍。因此當(dāng)待出售的房地產(chǎn)增值率在20%左右時(shí)，更應(yīng)該高度關(guān)注�，F(xiàn)舉例予以說(shuō)明：甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)欲銷(xiāo)售5000m2的商品房，扣除項(xiàng)目金額為840萬(wàn)元，現(xiàn)有兩種銷(xiāo)售方案，一是按照2000元/m2的價(jià)格出售；二是按照2100元/m2的價(jià)格出售。那么對(duì)于方案一，房屋的增值稅率為19.05%[（2000×5000－840）÷840]，小于20%的臨界點(diǎn)，無(wú)需繳納土地增值稅，企業(yè)的利潤(rùn)為160萬(wàn)元。同理可以得出，方案二中房屋的增值率為25%，需要交納土地增值稅63萬(wàn)元，企業(yè)的稅收利潤(rùn)為147萬(wàn)元，銷(xiāo)售價(jià)格提高之后稅收利潤(rùn)卻下降了13萬(wàn)元，如果再考慮營(yíng)業(yè)稅的因素，兩種方案下利潤(rùn)的差別會(huì)更大。
設(shè)立獨(dú)立核算的銷(xiāo)售公司
在上面的介紹中，說(shuō)明了如何通過(guò)控制和降低房地產(chǎn)銷(xiāo)售時(shí)的增值率來(lái)降低土地增值稅負(fù)擔(dān)的問(wèn)題。但是其局限性在于往往要制定稍低的價(jià)格。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將企業(yè)的銷(xiāo)售部門(mén)分離出來(lái)，設(shè)立為獨(dú)立核算的房地產(chǎn)銷(xiāo)售子公司，則既能夠使房地產(chǎn)企業(yè)以較高的價(jià)格實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售，同時(shí)又能夠合理地降低企業(yè)的土地增值稅負(fù)擔(dān)。
仍以甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為例，該企業(yè)原計(jì)劃以2400元/m2的價(jià)格出售5000m2的房產(chǎn)，扣除項(xiàng)目金額為840萬(wàn)元，增值率為42.86%，企業(yè)需繳納土地增值稅108萬(wàn)元，還需要繳納銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅60萬(wàn)元[2400×5000×5%]，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加6萬(wàn)元[60×（7%＋3%）]，印花稅忽略不計(jì)，合計(jì)繳納稅款174萬(wàn)元，企業(yè)的稅后凈利潤(rùn)為186萬(wàn)元。而如果甲企業(yè)設(shè)立獨(dú)立核算的銷(xiāo)售子公司，首先將該商品房以1800元/m2的價(jià)格銷(xiāo)售給銷(xiāo)售公司，銷(xiāo)售公司再以2400元/m2的價(jià)格對(duì)外銷(xiāo)售，則對(duì)于甲企業(yè)而言，仍然無(wú)需繳納土地增值稅，利潤(rùn)為60萬(wàn)元，但是需要繳納營(yíng)業(yè)稅45萬(wàn)元，城建稅及教育附加4.5萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為10.5萬(wàn)元；其銷(xiāo)售子公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售利潤(rùn)300萬(wàn)元，同時(shí)需繳納營(yíng)業(yè)稅60萬(wàn)元[2400×5000×5%]，城建稅及教育附加6萬(wàn)元，其稅后凈利潤(rùn)為234萬(wàn)元，甲公司和銷(xiāo)售子公司共計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)244.5萬(wàn)元，通過(guò)設(shè)立銷(xiāo)售公司比原銷(xiāo)售計(jì)劃多實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)58.5萬(wàn)元。
需要說(shuō)明的是，在房地產(chǎn)銷(xiāo)售時(shí)，不僅可以通過(guò)設(shè)立銷(xiāo)售子公司來(lái)實(shí)現(xiàn)納稅籌劃，也可以通過(guò)與其他房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司事先達(dá)成一定的協(xié)議來(lái)進(jìn)行，通過(guò)轉(zhuǎn)移定價(jià)，同樣可以達(dá)到比較好的籌劃效果。當(dāng)然，在運(yùn)用此方法時(shí)還應(yīng)該考慮納稅籌劃的成本，如設(shè)立銷(xiāo)售公司的成本以及和其他房地產(chǎn)公司訂立協(xié)議的成本，要結(jié)合企業(yè)的具體情況合理運(yùn)用。
變房地產(chǎn)銷(xiāo)售為投資
按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對(duì)于以不動(dòng)產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再征收營(yíng)業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展納稅籌劃提供了空間。
如果房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購(gòu)買(mǎi)方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售方式。仍以甲企業(yè)為例，甲企業(yè)欲出售5000m2的住房給乙企業(yè)，如前所述，如果以2400元/m2的價(jià)格直接出售，需要繳納土地增值稅108萬(wàn)元，繳納營(yíng)業(yè)稅60萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加6萬(wàn)元。而如果甲企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以1200萬(wàn)元的價(jià)格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法合理地免除了60萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅和6萬(wàn)元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。同時(shí)，為了調(diào)動(dòng)購(gòu)買(mǎi)方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以做出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補(bǔ)償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款66萬(wàn)元為限。
綜上所述，納稅籌劃的目標(biāo)不僅僅是降低企業(yè)某一稅種或者整體的稅后負(fù)擔(dān)，還在于提高企業(yè)的稅后凈利潤(rùn)以及企業(yè)價(jià)值的穩(wěn)定增長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房屋銷(xiāo)售的納稅籌劃時(shí)，事先要進(jìn)行必要的成本收益分析，并注意風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制，進(jìn)行綜合性的考慮，只有這樣才能夠充分發(fā)揮納稅籌劃的作用。