房地產業(yè)開發(fā)周期長，業(yè)務復雜而且要占用大量的資金。而房地產的銷售作為投資者回收成本和獲取收益的關鍵環(huán)節(jié)，其銷售狀況直接關系到房地產投資回報率的高低。因此，運用合理的納稅籌劃方法，正確處理房地產銷售活動中的定價以及銷售方式的選取等問題，合理合法地降低企業(yè)稅收成本，對于房地產企業(yè)而言具有重要意義（以下各方案暫不考慮所得稅）。
努力控制房地產增值率
《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅實行四級超額累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率是30%；增值額超過扣除項目金額50%的部分，稅率為40%；增值率超過100%但未超過200%的部分，稅率為50%；增值率超過200%的部分稅率為60%.此外，該條例還特別規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值率未超過20%的免征土地增值稅。因此，降低房地產銷售中的土地增值稅負擔的關鍵，就是控制房地產的增值率，在足額計算扣除項目的基礎上，特別注意在制定房地產的銷售價格時，對處于土地增值稅臨界點附近的情況，事先一定要進行必要的籌劃。
需要特別強調的是，按照現(xiàn)行規(guī)定，房地產的增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅，從而使土地增值稅負擔在增值率為20%時出現(xiàn)大幅度跳躍。因此當待出售的房地產增值率在20%左右時，更應該高度關注。現(xiàn)舉例予以說明：甲房地產開發(fā)企業(yè)欲銷售5000m2的商品房，扣除項目金額為840萬元，現(xiàn)有兩種銷售方案，一是按照2000元/m2的價格出售；二是按照2100元/m2的價格出售。那么對于方案一，房屋的增值稅率為19.05%[（2000×5000－840）÷840]，小于20%的臨界點，無需繳納土地增值稅，企業(yè)的利潤為160萬元。同理可以得出，方案二中房屋的增值率為25%，需要交納土地增值稅63萬元，企業(yè)的稅收利潤為147萬元，銷售價格提高之后稅收利潤卻下降了13萬元，如果再考慮營業(yè)稅的因素，兩種方案下利潤的差別會更大。
設立獨立核算的銷售公司
在上面的介紹中，說明了如何通過控制和降低房地產銷售時的增值率來降低土地增值稅負擔的問題。但是其局限性在于往往要制定稍低的價格。如果房地產開發(fā)商將企業(yè)的銷售部門分離出來，設立為獨立核算的房地產銷售子公司，則既能夠使房地產企業(yè)以較高的價格實現(xiàn)房地產的銷售，同時又能夠合理地降低企業(yè)的土地增值稅負擔。
仍以甲房地產開發(fā)企業(yè)為例，該企業(yè)原計劃以2400元/m2的價格出售5000m2的房產，扣除項目金額為840萬元，增值率為42.86%，企業(yè)需繳納土地增值稅108萬元，還需要繳納銷售不動產的營業(yè)稅60萬元[2400×5000×5%]，城市維護建設稅和教育費附加6萬元[60×（7%＋3%）]，印花稅忽略不計，合計繳納稅款174萬元，企業(yè)的稅后凈利潤為186萬元。而如果甲企業(yè)設立獨立核算的銷售子公司，首先將該商品房以1800元/m2的價格銷售給銷售公司，銷售公司再以2400元/m2的價格對外銷售，則對于甲企業(yè)而言，仍然無需繳納土地增值稅，利潤為60萬元，但是需要繳納營業(yè)稅45萬元，城建稅及教育附加4.5萬元，稅后利潤為10.5萬元；其銷售子公司實現(xiàn)銷售利潤300萬元，同時需繳納營業(yè)稅60萬元[2400×5000×5%]，城建稅及教育附加6萬元，其稅后凈利潤為234萬元，甲公司和銷售子公司共計實現(xiàn)凈利潤244.5萬元，通過設立銷售公司比原銷售計劃多實現(xiàn)凈利潤58.5萬元。
需要說明的是，在房地產銷售時，不僅可以通過設立銷售子公司來實現(xiàn)納稅籌劃，也可以通過與其他房地產銷售公司事先達成一定的協(xié)議來進行，通過轉移定價，同樣可以達到比較好的籌劃效果。當然，在運用此方法時還應該考慮納稅籌劃的成本，如設立銷售公司的成本以及和其他房地產公司訂立協(xié)議的成本，要結合企業(yè)的具體情況合理運用。
變房地產銷售為投資
按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產投資入股后轉讓股權的行為，不再征收營業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產企業(yè)開展納稅籌劃提供了空間。
如果房地產的購買方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式。仍以甲企業(yè)為例，甲企業(yè)欲出售5000m2的住房給乙企業(yè)，如前所述，如果以2400元/m2的價格直接出售，需要繳納土地增值稅108萬元，繳納營業(yè)稅60萬元，城市維護建設稅和教育費附加6萬元。而如果甲企業(yè)與購買方乙企業(yè)達成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產向乙企業(yè)進行股權投資，稍后再以1200萬元的價格向乙企業(yè)轉讓該股權，則可以合法合理地免除了60萬元的營業(yè)稅和6萬元的城市維護建設稅與教育費附加。同時，為了調動購買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以做出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補償，但是其數(shù)額應以甲企業(yè)節(jié)約的稅款66萬元為限。
綜上所述，納稅籌劃的目標不僅僅是降低企業(yè)某一稅種或者整體的稅后負擔，還在于提高企業(yè)的稅后凈利潤以及企業(yè)價值的穩(wěn)定增長。房地產企業(yè)在進行房屋銷售的納稅籌劃時，事先要進行必要的成本收益分析，并注意風險的防范與控制，進行綜合性的考慮，只有這樣才能夠充分發(fā)揮納稅籌劃的作用。