摘要：文章認為房地產稅收調控要著眼于建立長效機制，物業(yè)稅是維護房地產業(yè)健康發(fā)展的長效制度，必須下決心認真研究開征或者著手改革現(xiàn)行房地產稅制和土地出讓金制度。

　　關鍵詞：房地產業(yè)；房地產稅收政策；長效機制；稅制改革

　　正確認識房地產業(yè)及稅收調控的地位

　　(一)房地產業(yè)健康發(fā)展需要擺正位置，堅決扭轉“房地產依賴癥”

　　房地產業(yè)從2003年開始，被確認為國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)，其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產業(yè)的“過度非理性發(fā)展”也會產生一系列負面作用，導致一些地方政府不惜違法用地；房地產業(yè)的“過度非理性發(fā)展”加劇了人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾；房價上漲過快加劇收入分配不公，造成社會不穩(wěn)定、不和諧的因素；高房價必然抑制居民對其他領域的合理消費，不利于擴內需、促消費；地方收入“房地產依賴癥”對其他產業(yè)產生資本和土地的擠出效應，使其他產業(yè)可能被忽視，因此不利于經(jīng)濟結構的調整和產業(yè)優(yōu)化升級，加快轉變經(jīng)濟發(fā)展方式必然受到影響；大多數(shù)中央調控政策的執(zhí)行最終都要靠地方政府，而對“土地財政”和房地產的過度依賴讓地方政府既無力建設保障性住房，也無心抑制高房價，這可以說是當前宏觀調控政策作用失靈的一個重要原因。因此，必須擺正房地產業(yè)的地位，房價一味上漲和房地產業(yè)“一枝獨秀”的發(fā)展絕不是房地產業(yè)健康發(fā)展的模式，必須從根本上扭轉這種認識和局面。

　　(二)房地產稅收調控要著眼于建立長效機制，努力改善稅收調控方式

　　房地產行業(yè)具有的“資金密集型”和對土地的高度依賴性特征，決定了土地政策和貨幣政策是房地產市場調控最重要的手段，而稅收調控只能作為一種輔助手段，不宜頻繁使用，相對穩(wěn)定的稅收體系更有利于行業(yè)的健康發(fā)展。

　　在對房地產市場可以采取的常用調控政策中，稅收調控具有明顯的優(yōu)勢。因為金融、信貸等政策調控往往是“一刀切”，而稅收政策更多是結構性調整。因此，雖然稅收調控只是作為一種輔助手段，但在房地產調控中的作用也日益重要。就稅收調控而言，現(xiàn)在的問題是:當前房地產業(yè)的稅收政策，沒有一項是從房地產市場長期發(fā)展的角度出臺的。

　　對前一階段房地產稅收政策的梳理

　　(一)2005年以來房地產稅收政策的實施情況

　　我國的房地產稅收政策從2005年以來大致經(jīng)歷了以下幾個階段：第一階段，2005至2008年上半年，其間為應對房價偏高、增長幅度偏快等現(xiàn)象，國家出臺了一系列緊縮性政策；第二階段，2008年下半年至2009年底，這一階段為應對國際金融危機影響，配合國家的擴內需、保增長、惠民生的指導方針，為鼓勵國民購買住房和扶持房地產企業(yè)發(fā)展，稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個階段來看，宏觀調控措施盡管產生了積極的效果，但是從稅收政策看，并沒有達到預期的效果，國內大部分城市房價波動較大，同時在總體上延續(xù)著不斷上漲的趨勢。第三階段，2009年底至今，為遏制部分城市房價又出現(xiàn)過快增長的勢頭，宏觀政策又開始趨緊，相應稅收政策方面也開始收緊。

　　(二)2008年以來國家采取的具體房地產稅收政策

　　2008年3月，為了支持廉租住房和經(jīng)濟適用房的建設，國家減免廉租房和經(jīng)濟適用房建設和運行當中涉及的有關稅收。2008年11月，為了減輕個人購房者的負擔，促進個人住房消費，將個人首次購買90平米以下普通住房契稅稅率統(tǒng)一下調到1%。同時還規(guī)定個人住房買賣的時候可以免征印花稅，個人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺的國辦131號文，規(guī)定對住房轉讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。規(guī)定個人購買普通住房超過2年(含2年)轉讓免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅；個人購買非普通住房不足2年轉讓的，仍按其轉讓收入全額征收營業(yè)稅。這次稅收政策調整和原來執(zhí)行的政策相比，調整了住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅的征免期，同時加大了稅收優(yōu)惠的力度。通過這次營業(yè)稅的政策調整可以降低住房轉讓交易成本，促進二手房市場發(fā)展，鼓勵普通住房消費。

　　2009年1月1日起，國家廢止了《城市房地產稅暫行條例》，消除了內外資企業(yè)在房產稅征收方面的“雙軌制”。2011年1月27日，國家下發(fā)財稅[2011]12號，規(guī)定個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅這次政策調整把個人購買普通住房后轉讓免征營業(yè)稅的時間從2年恢復為先前的5年，體現(xiàn)了政策較以前開始趨緊。

　　下一階段完善房地產稅收政策的建議

　　(一)盡早全面開征物業(yè)稅，改革現(xiàn)行房地產稅制和土地出讓金制度

　　開征物業(yè)稅主要是完善財稅制度的需要，同時對調節(jié)收入分配、優(yōu)化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產投機也能起到積極的作用。至于調控房價，雖然短期內效果尚待考察，但從長遠來講增加房地產保有階段的稅負、改革現(xiàn)行“土地批租”制度，肯定對房價的合理化和避免過快增長有積極的作用。當務之急是需要認真研究房地產稅制改革的各項現(xiàn)實問題，包括房地產稅的征稅對象和納稅義務人、計稅依據(jù)、稅目、減免稅、稅收征管以及過渡時期新舊體制的銜接等具體問題，對這些問題逐一研究解決?？紤]到改革的難度，可以采取分步驟，由易到難的辦法進行，可以考慮先行開征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡單易行的稅種，將來再逐步過渡到全面開征物業(yè)稅。我國的房地產稅收制度必須改革。中國房地產稅制存在的諸多問題，稅制不合理已經(jīng)成為制約房地產市場健康發(fā)展的重要原因之一。2010年“兩會”期間，有委員提出房地產稅費涉及12種稅，50項費，一套房合計征收62項各種稅費，這也是高房價的原因之一。

　　(二)調整房屋租賃稅負，大力發(fā)展房屋租賃市場

　　理論上，物業(yè)稅的納稅義務人應該是房產的所有人即業(yè)主，但業(yè)主會不會把此稅轉嫁給租戶?事實上，從香港的情況來看，業(yè)主普遍會把物業(yè)稅轉嫁到租客身上。租戶除承擔租金外，還多交了稅，可以說政府征收物業(yè)稅是從租客身上收了一筆錢。為了避免這種情況出現(xiàn)，必須調整房屋租賃時的稅負，降低租賃成本，活躍房屋租賃市場。我國稅法規(guī)定個人出租住房要征收六稅一費，不僅稅種多、稅負重，而且在實際征管中偷逃稅款的現(xiàn)象十分嚴重。建議統(tǒng)一稅率，對普通住宅個人住房租賃統(tǒng)一按租金收入的一定比例征稅，以此來盤活空置住房，提高住房的使用效率。

　　(三)研究開征遺產稅和贈與稅，以配合物業(yè)稅的征收

　　從世界各國財產稅征收的情況來看，大多都會配以完善的遺產稅和贈與稅以使財產稅的征收不至落空或有漏洞。在房主在世時贈與或者去世后由子女繼承的房產征收遺產稅，這樣可以有效降低房產的長期收益預期。聯(lián)系到我國的實際，如果征收大額的遺產稅，在一定程度上肯定會降低富人購置固定資產的原動機。那么相應就應該能起到降低需求的作用，從而起到影響房價的作用。

　　參考文獻：

　　1.國務院辦公廳.關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，2010(1)

　　2.陳真誠.不表態(tài)不代表物業(yè)稅不會開征.法制日報，2010(2)

　　3.[英]西蒙•詹姆斯等.稅收經(jīng)濟學.中國財政經(jīng)濟出版社，2002

　　4.劉慧勇.開征物業(yè)稅的具體要素分析.遼寧經(jīng)濟，2005(11)