論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 稅收管理 強(qiáng)化

　　論文摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有重要作用。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化，房地產(chǎn)市場(chǎng)日益活躍，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)稅收逐年大幅增長，已成為地稅收入的重要組成部分?？陀^分析房地產(chǎn)業(yè)稅收管理現(xiàn)狀，強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)稅收管理，對(duì)促進(jìn)地稅收入的持續(xù)穩(wěn)定增長有著積極的意義。

　　一、山西省大同市房地產(chǎn)稅收發(fā)展現(xiàn)狀

　　大同市房地產(chǎn)行業(yè)近年來呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢(shì)。2006年全市房地產(chǎn)投資為21．42億元，環(huán)比增長46．6％，其中住宅投資為15．44億元，環(huán)比增長21．3％。2004年至2006年房地產(chǎn)投資平均增速為50．47％，住宅投資在房地產(chǎn)投資的比重保持在55％以上，住宅建設(shè)是大同市房地產(chǎn)投資的主要方向。

　　隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)稅收收入大幅增長，已逐漸成為大同市地方稅收的重要來源。只有房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定發(fā)展，才能“保”住經(jīng)濟(jì)稅源，才能保證地方稅收持續(xù)、穩(wěn)步增長。

　　1房地產(chǎn)業(yè)稅收發(fā)展主要特點(diǎn)。一是稅收總量逐年擴(kuò)大，增長速度逐年加快。近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)稅收總量逐年擴(kuò)大。2004年，大同市房地產(chǎn)稅收總量僅為4484．07萬元；2005年達(dá)到6140．42萬元，同比增收1656．35萬元；2006年達(dá)到9935．41萬元，同比增收3794．99萬元。與此同時(shí)，房地產(chǎn)稅收的增長速度也逐年加快。一是房地產(chǎn)稅收歷年同比呈高速增長態(tài)勢(shì)，2004和2005年的增幅分別為36．94％和61．80％；二：是2005年由于在建工程較多，峻工面積和銷售面積回落，房地產(chǎn)稅收比上年增長36．94％，而地方稅收比上年增長55l88％，低于同期地方稅收總體增幅18．94個(gè)百分點(diǎn)；2006年房地產(chǎn)稅收比上年增長61．80％，遠(yuǎn)高于同期地方稅收增長。二是所占比重較小且小有起伏，貢獻(xiàn)份額整體上呈逐年加大的趨勢(shì)；三是各稅種普遍增長但增幅不一，所占比重差異懸殊；四是各地發(fā)展很不平衡，增幅比重涇渭分明。從2006年全市情況來看，該市房地產(chǎn)業(yè)稅收在縣(區(qū))之間發(fā)展不平衡。一是各地房地產(chǎn)稅收的增長幅度不平衡。全市房地產(chǎn)稅收增幅為61．80％，高出地方稅收增幅40．03個(gè)百分點(diǎn)，城區(qū)、南郊、開發(fā)區(qū)和市級(jí)等市中心區(qū)房地產(chǎn)稅收增幅為55．98％，高出地方稅收總體增幅31．82個(gè)百分點(diǎn)。其他縣(區(qū))雖基本趨于增長態(tài)勢(shì)，但增幅較小。二是房地產(chǎn)稅收占當(dāng)?shù)氐胤蕉愂盏谋戎夭黄胶狻?006年城區(qū)、南郊、開發(fā)區(qū)和市級(jí)組織房地產(chǎn)稅收8876．05萬元，占到全市房地產(chǎn)稅收的89．34％，也就是說全市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局是以市區(qū)為中心，其中城區(qū)、南郊、開發(fā)區(qū)和市級(jí)組織的房地產(chǎn)稅收占全市房地產(chǎn)稅收的比重分另為15．57％、30．68％、16．01％和26．89％，而其他9個(gè)縣(區(qū))僅10．66％，像大同縣、靈丘縣、左云縣房地產(chǎn)稅收占其地方稅收的比重不到1％，而占全市房地產(chǎn)稅收的比重也不足1％。

　　2．房地產(chǎn)業(yè)地方稅收征管中存在的問題。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，它具有廣泛的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，可以帶動(dòng)多個(gè)產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展。但是，由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的特殊性和會(huì)計(jì)核算的復(fù)雜性，加上房地產(chǎn)稅收涉及的稅種多，征管的難度大，成為稅收征管工作的難點(diǎn)。一是納稅人納稅意識(shí)不夠，偷、漏稅現(xiàn)象比較嚴(yán)重；二是宣傳力度不夠，政策執(zhí)行不能到位；三是稅收征管力度不夠，征管漏洞較為明顯；四是部門協(xié)調(diào)配合不夠，激勵(lì)制約手段欠缺；五是政府干預(yù)過多，稅款征收難到位。

　　3．房地產(chǎn)行業(yè)稅收發(fā)展趨勢(shì)分析。

　　(1)結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)本身所具有的產(chǎn)業(yè)運(yùn)行特點(diǎn)分析房地產(chǎn)行業(yè)地方稅收入趨勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)本身所具有的產(chǎn)業(yè)運(yùn)行特點(diǎn)：一是地域性，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就大，房地產(chǎn)價(jià)格就高。二是價(jià)格彈性，在一定時(shí)期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)一定幅度下降時(shí)，需求出現(xiàn)較大幅度的上升；反之需求會(huì)迅速下降。三是周期性，房地產(chǎn)市場(chǎng)要經(jīng)歷繁榮、衰退等發(fā)展階段，并受經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況影響。四是政策相關(guān)性，政策因素對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響較大。從大同市的情況分析，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平將繼續(xù)攀高，房價(jià)下降的可能性極小，目前大同市房地產(chǎn)行業(yè)正處于繁榮階段。

　　(2)結(jié)合大同市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況分析房地產(chǎn)行業(yè)地方稅收入趨勢(shì)。近年來該市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體是健康的。首先，大同市仍是地處內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)形成時(shí)間不長，以居住為目的是購房的最重要的消費(fèi)動(dòng)機(jī)。其次，近年來大同市提出經(jīng)營城市的理念，政府對(duì)土地進(jìn)行公開拍賣，土地價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。三是隨著居民購房能力的提高和城市化進(jìn)程速度的加快，房地產(chǎn)業(yè)在未來幾年將繼續(xù)保持快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。據(jù)大同市“十一五”規(guī)劃，到2010年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達(dá)到14000元，比2005年增長64％，人均住宅面積達(dá)到28 m2，從2006年起全市每年需建住宅180萬m2。“十一五”期間大同把對(duì)棚戶區(qū)改造作為重點(diǎn)。這樣在城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到28平方米之前，會(huì)保持較旺盛的住房需求。

　　(3)近期房地產(chǎn)稅收收入形勢(shì)預(yù)測(cè)。如近期國家沒有新調(diào)控政策出臺(tái)，可以判定：一是受房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展帶動(dòng)，大同市房地產(chǎn)稅收將持續(xù)增長，占地方稅收比重有所上升。二是受大同市城市規(guī)劃影響，新興熱點(diǎn)板塊逐步形成，區(qū)域問房地產(chǎn)業(yè)走勢(shì)良好，房地產(chǎn)稅收將會(huì)進(jìn)入一個(gè)加速增長期。三是伴隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目向城區(qū)外拓展，稅源在區(qū)域間流動(dòng)增加，以及外資和新注冊(cè)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目增多，勢(shì)必導(dǎo)致企業(yè)所得稅向國稅轉(zhuǎn)移，地稅收入減少。

　　但也不可忽視宏觀政策變動(dòng)的影響：一是前期政策執(zhí)行滯后效應(yīng)逐步呈現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資和金融信貸投放速度放緩，將對(duì)部分地區(qū)房地產(chǎn)稅收產(chǎn)生持續(xù)性影響；二是新的政策出臺(tái)，短期內(nèi)改變房地產(chǎn)需求和供給，對(duì)房地產(chǎn)稅收某些稅種收入將產(chǎn)生較大影響。

　　二、強(qiáng)化房地產(chǎn)稅收管理的對(duì)策

　　1．以稅源管理為核心，強(qiáng)力推動(dòng)房地產(chǎn)稅收管理上臺(tái)階。

　　(1)明確機(jī)構(gòu)，清晰權(quán)責(zé)。按現(xiàn)有機(jī)構(gòu)設(shè)置，確定房地產(chǎn)稅源管理、稅收征管、稅款征收和稅務(wù)稽查四個(gè)崗位，明確各崗位工作職責(zé)及信息交換辦法，防止征收和管理混淆、管理和稽查“打架”。更新管理理念，改變層層審批的“金字塔”式管理，建立以稅源管理部門為信息采集中心、資料建立中心、各部門分工配合、環(huán)環(huán)緊扣的鏈條式“扁平狀”管理，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部整體協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)稅源、征、管、查管理的一體化。

　　(2)突出重點(diǎn)，把握關(guān)鍵。一是全面采集涉稅信息。加強(qiáng)部門聯(lián)系，掌握城市規(guī)劃、土地管理及商住房信息，建立本地房地產(chǎn)宏觀稅源檔案；采集房地產(chǎn)開發(fā)的動(dòng)態(tài)和靜態(tài)信息。具體包括開發(fā)形式、納稅人基本情況、立項(xiàng)開工證明、土地面積用途、建筑成本進(jìn)度、預(yù)售情況、銷售進(jìn)度及各環(huán)節(jié)納稅申報(bào)情況等，按項(xiàng)目分戶建立“一戶式”稅源檔案；分地段、按門牌號(hào)采集舊房交易、出租信息，建立舊房稅源檔案；二是加強(qiáng)稅源分析比對(duì)。根據(jù)掌握的房地產(chǎn)開發(fā)宏觀及微觀稅源信息，分析預(yù)測(cè)本地實(shí)際稅源及實(shí)現(xiàn)進(jìn)度。

　　(3)優(yōu)化手段，搞好結(jié)合。一是要優(yōu)化稅源管理手段。充分運(yùn)用現(xiàn)代科技手段，推行電子信息化管理，建立電子信息檔案，將管理的觸角伸向城市的每一個(gè)角落，覆蓋各個(gè)環(huán)節(jié)每個(gè)稅種，形成信息聯(lián)網(wǎng)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)稅源實(shí)施動(dòng)態(tài)和靜態(tài)的稅源監(jiān)控。二是要搞好結(jié)合。通過對(duì)稅源信息的綜合運(yùn)用，充分發(fā)揮稅源管理的結(jié)合效能作用，與納稅約談、納稅評(píng)估等管理手段相結(jié)合，與房地產(chǎn)稅收預(yù)測(cè)和制定稅收計(jì)劃相結(jié)合，與加強(qiáng)源頭控管和統(tǒng)計(jì)分析相結(jié)合，與稅收?qǐng)?zhí)法水平評(píng)估相結(jié)合，與稅務(wù)征管檔案管理相結(jié)合，全面提高稅源管理水平，推動(dòng)稅收管理上臺(tái)階。

　　2．以綜合治稅為平臺(tái)，著力開創(chuàng)房地產(chǎn)稅收管理新局面。

　　(1)密切部門配合，善于外部借力。地稅部門要充分利用相關(guān)政府職能部門等提供的房地產(chǎn)權(quán)屬登記信息，建立健全房地產(chǎn)稅收稅源檔案及房地產(chǎn)稅源數(shù)據(jù)庫，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征收管理。要簡化辦稅程序，采取納稅人直接到指定點(diǎn)申報(bào)、郵寄申報(bào)、電子申報(bào)等多種申報(bào)方式，優(yōu)化納稅服務(wù)環(huán)境，方便納稅人申報(bào)納稅。相關(guān)政府職能部門要及時(shí)向地稅部門提供房地產(chǎn)權(quán)屬登記的有關(guān)文件、資料，將房地產(chǎn)稅收征收納入房地產(chǎn)權(quán)屬登記流程。一是國土資源部門要將土地年度利用計(jì)劃于年初向地稅部門提供。批準(zhǔn)占用土地，應(yīng)及時(shí)向地稅部門提供批準(zhǔn)用地文件或土地使用權(quán)出讓合同及其他相關(guān)資料，占用耕地的，必須要求用地單位提供耕地占用稅完稅或減免稅憑證；以土地出讓方式取得土地使用權(quán)的還必須提供契稅、印花稅完稅或減免稅憑證，方可辦理用地手續(xù)。在辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)，必須要求轉(zhuǎn)讓方提供營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、土地增值稅(國有土地)、印花稅完稅或減免稅憑證，受讓方提供契稅完稅或減免稅憑證，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓方還必須補(bǔ)繳契稅，方可辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。在采取拍賣方式出讓土地時(shí)，應(yīng)通知地稅部門參加。二是房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)房地產(chǎn)開發(fā)公司出售商品房時(shí)，應(yīng)向地稅部門提供文件及備案情況資料。在辦理房產(chǎn)交易手續(xù)時(shí)，必須要求交易雙方提供相關(guān)房地產(chǎn)稅收完稅或減免稅憑證；對(duì)新購商品房，要求購買者提供契稅完稅或減免稅憑證以及銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。三是財(cái)政部門要積極支持和協(xié)助地稅部門加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征收管理，給予必要的經(jīng)費(fèi)支持，對(duì)國土資源、房產(chǎn)管理部門因配合房地產(chǎn)稅收管理工作而增加的支出給予適當(dāng)補(bǔ)助。

　　(2)強(qiáng)化信息建設(shè)，推行電子管理。稅收的科學(xué)化精細(xì)化管理離不開信息化手段的支撐。因此，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)、相關(guān)稅種征收管理數(shù)據(jù)的收集、分析、處理和傳輸，推行網(wǎng)絡(luò)和電子管理，是可行的也是大勢(shì)所趨。一是信息化建設(shè)要雙軌運(yùn)行。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，既要有房地產(chǎn)稅收管理軟件，又要有納稅人申報(bào)軟件，兩套軟件要能兼容，實(shí)現(xiàn)管理互動(dòng)，解決稅收管理中稅務(wù)機(jī)關(guān)長期唱“獨(dú)角戲”的被動(dòng)局面；二是房地產(chǎn)稅務(wù)管理軟件要具備以下功能，房地產(chǎn)稅源數(shù)據(jù)庫的建立，以各環(huán)節(jié)各稅種的納稅評(píng)估、分析監(jiān)控，納稅人申報(bào)信息的比對(duì)，房地產(chǎn)稅收收入統(tǒng)計(jì)，稅務(wù)管理、政策執(zhí)行效果分析評(píng)價(jià)等，既要解決稅源管理、收入分析和對(duì)征管質(zhì)量的評(píng)價(jià)，同時(shí)要實(shí)現(xiàn)對(duì)稅收?qǐng)?zhí)法的監(jiān)控，使稅務(wù)電子管理成為對(duì)納稅人和稅務(wù)人員雙向監(jiān)督的“雙刃劍”。

　　(3)建立評(píng)估體系，實(shí)現(xiàn)評(píng)估征稅。在現(xiàn)行稅制條件下，房地產(chǎn)稅收的稅基多數(shù)是由價(jià)格和價(jià)值確定，價(jià)格主要受市場(chǎng)的調(diào)節(jié)，價(jià)值受房地產(chǎn)性能、地段及建成時(shí)間等的影響，在納稅人申報(bào)不實(shí)的情況下，兩種計(jì)稅依據(jù)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)來說都難以把握，根據(jù)國外稅收征管實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及現(xiàn)行法律法規(guī)及規(guī)范性文件的要求，按房地產(chǎn)評(píng)估值征稅，將是形勢(shì)所趨。一是準(zhǔn)確設(shè)定按房地產(chǎn)評(píng)估值征稅的原則和條件，確保公正、合法、科學(xué)、時(shí)效；二是全面建立各項(xiàng)評(píng)估的信息基礎(chǔ)。確保評(píng)估征稅信息的準(zhǔn)確、真實(shí)、可靠；三是科學(xué)運(yùn)用各項(xiàng)評(píng)估技術(shù)及指標(biāo)體系，保證房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的科學(xué)、合理和正確。

　　3．以嚴(yán)格執(zhí)法為手段，全力建設(shè)房地產(chǎn)稅收征管新秩序。地稅部門要進(jìn)一步加大向社會(huì)各界廣泛宣傳房地產(chǎn)稅收政策的力度，維護(hù)好房地產(chǎn)稅收秩序，全力依法加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征收管理。要嚴(yán)格貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)稅收政策，按照統(tǒng)一的征收率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅進(jìn)行征收。堅(jiān)決制止違反規(guī)定擅自緩征，減征或不征稅款的行為，要對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行全面清理，凡不符合規(guī)定的立即停止執(zhí)行，補(bǔ)征稅款；要嚴(yán)格執(zhí)行減免政策規(guī)定，規(guī)范減免程序；嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等相關(guān)稅收政策；嚴(yán)格執(zhí)行普通住房標(biāo)準(zhǔn)；各有關(guān)部門要積極支持，協(xié)助地稅部門依法執(zhí)行公務(wù)，保證稅款應(yīng)收盡收；對(duì)地稅及有關(guān)部門工作人員徇私舞弊、玩忽職守、不征或少征稅款，致使國家稅收遭受損失，按有關(guān)規(guī)定追究相關(guān)人員行政或刑事責(zé)任。要對(duì)大案、要案嚴(yán)格按法律程序移送司法機(jī)關(guān)，依法追究其法律責(zé)任。要完善投訴舉報(bào)網(wǎng)絡(luò)，鼓勵(lì)廣大群眾舉報(bào)偷逃稅者，形成綜合治理局面。