近年來，隨著我國經(jīng)濟高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)進入了前所未有的高速發(fā)展時期。在拉動經(jīng)濟，擴大就業(yè)，改善安居等方面做出了積極的貢獻，不僅成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是稅收收入的一項重要來源。

　　以某地縣級市國稅局轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從2000年的13戶增長到2009年的43戶，稅收從2005年745萬元增長到2008年的2300余萬元，占地方稅收的比重從10.3%提高到31%，且呈繼續(xù)上升趨勢。在房地產(chǎn)行業(yè)稅收高速增長的同時，因房地產(chǎn)市場連續(xù)升溫及房地產(chǎn)企業(yè)新的經(jīng)營模式、多樣化的銷售方式給稅收管理提出了新的課題，監(jiān)管不力、管理滯后、欠稅多等諸多難題考驗著稅收征管能力。為進一步規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)健康有效發(fā)展，維護市場經(jīng)濟秩序，嚴肅稅收法律法規(guī)，遏制房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理缺失，結(jié)合工作實際，現(xiàn)就某地轄區(qū)內(nèi)的重點房地產(chǎn)企業(yè)如何通過納稅評估進行管理定位，并對納稅評估中發(fā)現(xiàn)的問題及征收管理中存在難點進行分析。

　　一、房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估及稅收管理中存在的主要問題

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)行業(yè)征管難度較大。房地產(chǎn)企業(yè)具有開發(fā)、銷售周期長，成本費用項目多，會計核算復(fù)雜，涉及稅種多的特點，其收入和稅前扣除項目的計算，受納稅人會計核算健全程度影響較大，稅務(wù)機關(guān)管理難度較大。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)行業(yè)納稅意識不強。目前，房地產(chǎn)行業(yè)進入門檻不高，許多房地產(chǎn)公司僅僅靠所取得土地或所擁有土地而成立，其納稅意識淡薄，對自身納稅義務(wù)和預(yù)收房款、以房抵頂工程款、代收款項等稅收政策知之甚少。一些房地產(chǎn)公司是地方政府通過招商引資方式開辦的，這些企業(yè)往往曲解地方稅收優(yōu)惠政策，甚至認為自己是招商引資企業(yè)，理所當然在稅收方面享有優(yōu)惠。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)行業(yè)流動性強。作為房地產(chǎn)行業(yè)的共同特點，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無固定辦公地點，房屋開發(fā)到哪里，辦公地點就設(shè)在哪里，給保持稅收征管的連續(xù)性帶來很大難度。

　?。ㄋ模┒愂展芾硗獠凯h(huán)境有待改善。雖然《征管法》明確規(guī)定了有關(guān)部門協(xié)稅護稅的職能，但現(xiàn)實中由于部門利益驅(qū)動，造成部門配合不力，協(xié)稅護稅組織不夠完善，不能實現(xiàn)有效資源共享和信息互換。此外，有些部門不能正確認識涵養(yǎng)稅源和依法征稅的關(guān)系，在支持稅務(wù)部門依法開展工作方面力度不夠，也一定程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的實際效果。

　?。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)行業(yè)財務(wù)核算不健全。一是財務(wù)制度混亂。賬務(wù)不全，有的甚至無帳。二是收入不實。有的房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)收款形式銷售房屋，因未開具正式發(fā)票，預(yù)收款長期掛賬不做收入。三是虛列成本。多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目由于工期長，與建安企業(yè)結(jié)算不及時，成本核算未嚴格執(zhí)行權(quán)責發(fā)生制和配比原則，仍按收付實現(xiàn)制核算成本，對未售房面積，收入未轉(zhuǎn)但成本已提前列支，造成收入與成本不配備，無法核算其真實成本和無法真實反映企業(yè)盈虧情況。部分企業(yè)按預(yù)計數(shù)字入賬，造成成本虛增。大量不合法憑證入賬或根本沒有取得合法憑證做賬的現(xiàn)象比比皆是。

　?。┓康禺a(chǎn)企業(yè)普遍存在著逃稅和少繳稅款的現(xiàn)象。從對房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估情況來看，納稅人不列、少列收入、多列成本、擠占當期稅款的現(xiàn)象比較普遍，其方面形式包括：一是不列收入。部分企業(yè)以不了解相關(guān)規(guī)定為由，對取得的預(yù)售收入未納入當期應(yīng)稅所得申報納稅；二是少列收入。部分企業(yè)對樣品房、轉(zhuǎn)作經(jīng)營資產(chǎn)用房及抵償材料款、工程款等應(yīng)視同銷售的收入未納入當期應(yīng)稅所得申報納稅；三是多列支出。如一次性全額列支借款費用、預(yù)提維修基金、擅自擴大廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費計提范圍且存在一塊成本多頭列支等；四是混淆預(yù)售與銷售的概念。少數(shù)企業(yè)工程尚未完工，即以已向用戶開具正式發(fā)票為由，采用確認銷售和配比成本的方法計算申報當期應(yīng)稅所得。由于工程尚未完工，其總成本無法確定，則采用預(yù)算成本配比，達到擠占當期應(yīng)稅所得的目的；五是少數(shù)開發(fā)企業(yè)納稅意識淡薄。房地產(chǎn)行業(yè)本身所具有的行業(yè)特點導致了開發(fā)企業(yè)偷稅僥幸心理，偷逃稅現(xiàn)象比較嚴重。

　?。ㄆ撸┊斍凹{稅評估中存在的問題及缺陷

　　一是對房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估工作定位不夠準確。就納稅人而言，納稅評估工作是通過資料分析、評估約談等方式查找稅收問題，近似間接的納稅檢查。而對評估人員而言，評估工作的目標和方法也主要傾向于個案查出多少問題。導致目前納稅評估工作方式類似稅務(wù)稽查，但手段和實際效果又不如稅務(wù)稽查。同時，由于有效監(jiān)控機制還未真正建立，納稅評估工作在設(shè)計上存在一些不足，對對報表、查查數(shù)據(jù)、與企業(yè)核實疑點問題等靜態(tài)監(jiān)督形式無法了解企業(yè)動態(tài)實際情況，無法掌握外部相關(guān)信息，形成評估盲點。

　　 二是信息資料來源不夠廣泛。納稅評估工作離不開數(shù)據(jù)資料的搜索、采集、積累和掌握，納稅評估過程中要進行大量的指標測算、資料比對等定量、定性分析，沒有數(shù)據(jù)資料，納稅評估就成為無源之水、無根之木。目前，納稅人報送的納稅申報數(shù)據(jù)和財務(wù)數(shù)據(jù)，不包括生產(chǎn)經(jīng)營類信息、經(jīng)營核算類信息及其他諸如登記注冊類、價格類等相關(guān)信息。由于第三方信息的缺失，造成了納稅評估中許多主要指標如土地價格等重要信息無法掌握，導致不僅納稅評估效率低，且評估誤差較大。

　　三是納稅評估指標體系存在一定局限性?，F(xiàn)行的納稅評估指標體系是參照房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)平均值確定的，實際上是企業(yè)真實納稅標準的一種假設(shè)。一般評估指標的測算結(jié)果都直接與行業(yè)正常值進行比較，即企業(yè)被測算指標只要處于正常值的合理變動幅度內(nèi)，就被認為已經(jīng)真實申報。實際上，評估對象的規(guī)模大小，企業(yè)產(chǎn)品多少等因素都對“行業(yè)峰值”產(chǎn)生較大影響。此外，單憑評估指標測算和評價很難正確判斷申報的合法性和真實性，企業(yè)還經(jīng)常受到所處環(huán)境、面臨風險、資金流向等諸多因素的影響。納稅評估指標體系的局限性，制約著納稅評估工作的效果和開展方向。

　　四是納稅評估人員綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)亟待提高。目前，從事評估的人員都是稅管員，在負責征管的同時進行納稅評估，沒有專門從事評估的人員。稅管員素質(zhì)參差不齊，部分評估人員知識面窄，掌握評估方法不夠，只停留在看看表、對對數(shù)、查查抵扣發(fā)票信息的較淺層次，不善于從各種涉稅信息中尋找和挖掘深層次問題，使評估工作流于形式，評估效率不高。

　?。ò耍┮痪€力量尚不能滿足對房地產(chǎn)行業(yè)實行精細化管理的業(yè)務(wù)需求。一是一線人員對房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營方式、開發(fā)程序和經(jīng)營規(guī)律較為陌生；二是對所得稅及房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收政策的了解和掌握相對不足；三是對企業(yè)財務(wù)核算尤其是成本核算知識的掌握不夠熟練；四是一線征管力量的不足與繁重工作任務(wù)、不斷提高的要求的矛盾持續(xù)加??；五是一線人員缺乏掌握房地產(chǎn)行業(yè)會計規(guī)律的基本素質(zhì)，不能滿足稅收工作對房地產(chǎn)行業(yè)管理的需要。

　　二、加強對房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估及稅收管理的對策

　　（一）做好基礎(chǔ)工作，加強日常監(jiān)管。開發(fā)初期，稅務(wù)機關(guān)可要求房地產(chǎn)開發(fā)公司提供項目立項書、項目規(guī)劃圖、建房方式、主要材料供應(yīng)方情況、與建筑承包合同、銷售方式、開工時間、預(yù)計竣工時間、項目總投資額、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記等資料，為后期的監(jiān)管打下基礎(chǔ)。項目竣工后，要求企業(yè)及時上報成本費用分攤辦法，防止企業(yè)私自轉(zhuǎn)移利潤，逃避納稅。同時，要求企業(yè)按季度上報《存量房產(chǎn)盤點表》，以便稅務(wù)機關(guān)對其銷售情況實施過程監(jiān)控。建立日常監(jiān)控管理臺賬，逐戶分季度反映與有關(guān)部門的聯(lián)系情況、預(yù)售收入納稅情況、賬面收入、成本、利潤情況。

　?。ǘ嵭幸惑w化管理，密切部門協(xié)調(diào)。嚴格執(zhí)行《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕82號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕156號）的規(guī)定。房地產(chǎn)稅收采取“一窗式”征收和“聯(lián)網(wǎng)控管、先稅后證、項目跟蹤、過錯追究”的控管辦法，實行一體化管理。國稅機關(guān)應(yīng)主動加強與工商、國土、規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)、和地稅等部門的聯(lián)系，爭取政府支持，力求通過信息交換和分析比對，最大限度的掌握有關(guān)涉稅信息，通過信息交換，有助于一線人員進一步掌握與了解房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)營規(guī)律和運行狀態(tài)，增強該行業(yè)稅收管理措施的實時性、針對性和有效性。（三）建立健全科學的納稅評估體系。一是構(gòu)建制度框架。根據(jù)《稅收征管法》及實施細則、《納稅評估管理辦法》等有關(guān)政策依據(jù)，研究制定《納稅評估實施方案》和《評估工作規(guī)程》等一系列管理辦法，設(shè)置納稅評估總流程圖和不同內(nèi)容的文書表格，制定納稅評估與“征、管、查”業(yè)務(wù)部門的協(xié)調(diào)、銜接辦法，使稅收評估工作逐漸融入征管體系。為對評估全過程實施管理和監(jiān)控，在納稅評估的不同環(huán)節(jié)設(shè)置《評估對象信息記錄》、《零稅額申報信息記錄》、《納稅評估成果信息記錄》、《重點監(jiān)控信息記錄》等四個信息簿。對每位評估人員工作完成的質(zhì)量情況進行信息記錄，為崗位目標考核提供依據(jù)。二是科學界定評估步驟。按照《納稅評估實施方案》及規(guī)程要求，制定具體的操作程序：一是資料受理傳遞崗將評估對象申報資料傳到分析崗；二是通過綜合征管系統(tǒng)數(shù)據(jù)和人工采集的其他企業(yè)信息進行邏輯分析核對，通過初審發(fā)現(xiàn)疑點；三是對評估疑問戶下達《評估自查表》、《評估調(diào)查表》或《零申報說明書》，針對疑點內(nèi)容開展自查；四是對自查后仍存在問題的企業(yè)下達《評估約談通知書》，通知約談；五是制作《約談記錄》；六是評估完畢下達《納稅評估結(jié)論》，存在問題的企業(yè)制作《申報錯誤報告表》，責令限期改正（調(diào)賬、補稅），并制作《納稅評估報告》；七是評估發(fā)現(xiàn)問題嚴重的，制作《評估移交表》，移交到稽查科等相關(guān)科室，并回收《納稅評估移交問題反饋單》存檔備案；八是月底匯總評估結(jié)果寫出《納稅評估小結(jié)》，指出存在問題，提出合理化有價值的建議及加強管理的辦法。三是明確評估人員職責。為確保評估工作質(zhì)量，從制度建設(shè)入手，制定行之有效的納稅評估定率考核制度，考核定率包括數(shù)據(jù)接收率、數(shù)據(jù)正確率、評估處理正確率、復(fù)審評估正確率、評估稅款入庫率等，通過這些指標將納稅評估具體細化、量化，對未按比例、按質(zhì)量完成評估任務(wù)的操作人員，依崗位職責予以扣分，達到監(jiān)督檢查納稅評估工作的目的，增強評估人員的責任心。四是精選評估對象。堅持人機結(jié)合的辦法，一是根據(jù)預(yù)警值運用納稅評估軟件，自動篩選納稅評估對象；二是稅收管理員根據(jù)日常巡查、涉稅事項調(diào)查核查等日常管理工作中了解和掌握的納稅人實際生產(chǎn)經(jīng)營情況，人工分析篩選納稅評估對象。五是探索可行的納稅評估分析方法。對納稅人申報納稅情況的審核分析是納稅評估工作的關(guān)鍵。在實際工作中，總結(jié)歸納了一套簡便實用的納稅評估分析方法，簡稱“四比較法”。一是申報數(shù)據(jù)與財務(wù)報表之間的比較；二是申報數(shù)據(jù)之間橫向與縱向比較；三是稅種之間的關(guān)聯(lián)性比較；四是申報納稅情況與實際經(jīng)營情況的比較。（四）從提高納稅評估人員自身素質(zhì)出發(fā)，打造一支符合實際需要的納稅評估隊伍。納稅評估要求稅務(wù)評估人員不但要了解稅收工作本身，而且要了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營全貌及納稅人的詳細情況，掌握審核、評析、測算、取證、質(zhì)詢的全部技能。因此，在加強干部培訓過程中，要有重點地開展稅收、財會理論培訓，鼓勵干部參加專業(yè)學歷考試和執(zhí)法資格考試，并給予一定的物質(zhì)獎勵，調(diào)動干部自學的積極性。為加強納稅評估隊伍還可聘請具有專業(yè)知識的中介機構(gòu)和會計人員對房地產(chǎn)行業(yè)進行專業(yè)納稅評估。實踐中，評估人員在確定評估對象后，要即使參與管理性檢查，通過對比檢查結(jié)果，檢驗評估確定的疑點是否全面、正確，為今后評估工作積累經(jīng)驗。在轉(zhuǎn)向評估結(jié)束后，組織評估人員進行案例評析，逐項分析評估方法、過程和結(jié)果，總結(jié)出較好的評估方案并全局推廣。

　　三、我們的具體做法

　?。ㄒ唬┘皶r制定了《納稅評估操作規(guī)程》，針對當前納稅評估工作中存在的熱點難點問題，通過近年來納稅評估工作的實證分析，詳細的補充和完善了納稅評估規(guī)程的內(nèi)涵與外延、特征與分類、原則與職能，特別是針對行業(yè)納稅評估案源選擇等做了進一步修改，使之適合地域特點和實際操作，并及時組建納稅評估機構(gòu)，成立納稅評估領(lǐng)導小組，按所轄的企業(yè)分類分片全面開展納稅評估。

　　（二）從難點疑點抓起，抽絲剝蠶，抓出實效。該局管轄房地產(chǎn)企業(yè)43戶，年繳納稅收2300余萬元。但從房地產(chǎn)行業(yè)的實際開發(fā)情況和房地產(chǎn)行業(yè)稅收實際征管情況來看，稅款流失較為嚴重。為此該局組成房地產(chǎn)評估小組，對轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)進行了重點評估。通過資料調(diào)閱，發(fā)現(xiàn)許多房地產(chǎn)企業(yè)不是虧損就是微利，且申報的當期銷售收入起伏較大，繳納的營業(yè)稅與預(yù)收賬款金額不相符，費用列支不符合規(guī)定，企業(yè)所得稅和土地增值稅都未按規(guī)定預(yù)繳，印花稅、土地使用稅和房產(chǎn)稅都出現(xiàn)少繳或不繳的現(xiàn)象。在與企業(yè)法人或財務(wù)人員針對上述情況約談時，對存在問題含糊不清，避重就輕，也沒有具體的舉證說明。實地核查時，通過對比納稅申報和賬面數(shù)、企業(yè)簽訂合同和實際完工數(shù)，發(fā)現(xiàn)（1）售房款以定金名義不做預(yù)收賬款處理。（2）拆遷房屋建還的部分不做收入，只記成本。（3）銷售合同已簽但印花稅未申報繳納。（4）以房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性為理由，長期不結(jié)算，也不預(yù)繳企業(yè)所得稅和土地增值稅。（5）土地使用稅和房產(chǎn)稅以不清楚規(guī)定為由，少繳或不繳。

　?。ㄈ┩ㄟ^此次初步評估部分房地產(chǎn)企業(yè)，共查出各項稅款7563284.13元。其中應(yīng)補繳的企業(yè)所得稅3267129元，占2009年房地產(chǎn)行業(yè)繳納所得稅的45%；各種地方稅4296155.13元，由此證明房地產(chǎn)行業(yè)嚴重存在不按期納稅的問題。實踐證明，開展納稅評估對提升稅收征管質(zhì)效有著巨大的推動作用。一是深度挖掘了稅源。通過納稅評估，企業(yè)主動申報稅款金額達636.24萬元。二是提高了申報真實度。經(jīng)評估的納稅人，實際稅負都達到或超過了行業(yè)平均水平。三是提高了納稅遵從度。通過評估，糾正了因企業(yè)辦稅人員對政策和程序理解上的偏差而導致的錯用稅率，超范圍超標準抵扣、漏記少報收入、未按規(guī)定開具發(fā)票等一般性問題，經(jīng)督促，納稅人均自行作了補正申報、補繳稅款、調(diào)整賬目等處理。

　　四、思考和建議

　?。ㄒ唬╇m然房地產(chǎn)行業(yè)在拉動經(jīng)濟，擴大就業(yè)等方面作用巨大，但是房地產(chǎn)行業(yè)工期長、投資大、經(jīng)營隱蔽性強，導致其在依法納稅方面存在較多問題。應(yīng)加大對房地產(chǎn)行業(yè)的納稅評估。

　　（二）房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)節(jié)多，所征稅種也多，如營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、土地使用稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等，加之企業(yè)法人、財務(wù)人員對稅收法律法規(guī)的了解和掌握有限，影響了稅法的遵從度。應(yīng)加強對企業(yè)財務(wù)人員的稅法培訓。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)行業(yè)承建的工程大部分實行轉(zhuǎn)包、分包，甚至存在等現(xiàn)象，導致選擇征稅主體具有一定難度。房地產(chǎn)企業(yè)采用“工程大包”的經(jīng)營模式，將收入的一部分分撥施工單位作為工程款，施工單位多數(shù)未辦理稅務(wù)登記，沒有合法發(fā)票抵作工程款，不但造成成本核算混亂，而且擾亂了發(fā)票管理。

　　（四）稅務(wù)機關(guān)自身管理不到位：一是稅法宣傳不到位，教育培訓跟不上，客觀上造成企業(yè)對稅法了解掌握不清。二是疏于管理，淡化責任，日常檢查不夠，特別是案頭稽核不深不細，各表之間沒有比對，各勾稽關(guān)系沒有分析透徹。三是稽查力度不大，沒有針對該行業(yè)的特殊性和隱蔽性開展有效稽查。

　?。ㄎ澹┕ぷ鹘ㄗh：一是強化管理，加大征管力度，房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定了必須強化行業(yè)稅收管理，特別要實現(xiàn)日常監(jiān)管和案頭稽核有機結(jié)合，運用一系列的指標體系分析該行業(yè)的收入、費用、成本是否合理。二是加大宣傳力度和培訓力度，對新上崗財務(wù)人員或新辦房地產(chǎn)企業(yè)加強稅收法律法規(guī)培訓，增強企業(yè)依法納稅意識。三是擴大委托代征范圍，實行屬地征收，如對合同的貼花委托工商部門，公證部門實行源頭代征，對土地使用稅委托土地管理部門實行代征。四是加大第三方信息的獲取，實行資源共享，與建委、城建、工商、經(jīng)貿(mào)委、司法、公安、地稅等部門建立一系列的合作機制，定期不定期召開聯(lián)系會議，收集信息，特別要與建委、城建等部門直接聯(lián)系，取得第一手資料，從源頭了解掌握房地產(chǎn)行業(yè)信息。五是加大稅務(wù)稽查力度，嚴厲打擊偷逃稅違法行為。稅務(wù)稽查部門要針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中容易偷逃稅的環(huán)節(jié)，加大稽查力度，并公開曝光。六是進一步完善納稅評估機制，使之真正成為稅收征管的補充，并正確界定納稅評估與稅務(wù)稽查行為的差別，對其法律后果予以規(guī)定。