房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估是指稅務(wù)部門運(yùn)用數(shù)據(jù)信息對(duì)比分析的方法，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的納稅人和扣繳義務(wù)人納稅申報(bào)情況的真實(shí)性和準(zhǔn)確性作出定性和定量的判斷，并采取進(jìn)一步征管措施的管理行為。確定嚴(yán)格的納稅評(píng)估程序，是做好納稅評(píng)估工作的基礎(chǔ)保證。

　　1．設(shè)置納稅評(píng)估表格和納稅評(píng)估工作底稿。

　　對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的納稅人實(shí)施納稅評(píng)估，不僅要以納稅人報(bào)送的財(cái)務(wù)資料和納稅申報(bào)表為基礎(chǔ)，還需要納稅人進(jìn)一步提供納稅評(píng)估資料和稅收管理員提供的一些資料。為此，應(yīng)該在納稅評(píng)估實(shí)施前設(shè)置納稅評(píng)估表格和納稅評(píng)估工作底稿，以稅收文書(shū)的形式明確征納雙方實(shí)施納稅評(píng)估時(shí)需要提供和補(bǔ)充的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

　　納稅評(píng)估表格專門為納稅人設(shè)置，是納稅人日常申報(bào)的財(cái)務(wù)資料的一種補(bǔ)充。比如，國(guó)家稅務(wù)總局要求用資產(chǎn)負(fù)債率評(píng)估納稅人，但根據(jù)納稅人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表，僅可以計(jì)算一定時(shí)期的資產(chǎn)負(fù)債率，無(wú)法了解納稅人負(fù)債的具體情況。因此可以要求納稅人填寫(xiě)納稅評(píng)估表，就負(fù)債問(wèn)題提供更多的財(cái)務(wù)資料。

　　納稅評(píng)估工作底稿專門為稅收管理員設(shè)置，是在納稅人自行填報(bào)納稅評(píng)估表的基礎(chǔ)上，明確稅收管理員還需要重點(diǎn)核實(shí)和采集的數(shù)據(jù)和資料。用納稅評(píng)估工作底稿規(guī)范納稅評(píng)估工作不僅可以保證納稅評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集質(zhì)量，還可以考核納稅評(píng)估人員的工作全過(guò)程。

　　2．在采集納稅人財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上實(shí)施評(píng)估。

　　稅務(wù)部門通過(guò)信息系統(tǒng)進(jìn)行納稅評(píng)估，應(yīng)按以下程序進(jìn)行。

　　第一，對(duì)采集的納稅人的資料進(jìn)行案頭的初步審核比對(duì)，以確定進(jìn)一步評(píng)估分析的方向和重點(diǎn)。這個(gè)階段的評(píng)估工作重點(diǎn)是按國(guó)家稅務(wù)總局的要求，確定用于納稅評(píng)估的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并從財(cái)務(wù)邏輯上對(duì)納稅人的數(shù)據(jù)進(jìn)行初步分析，篩選異常數(shù)據(jù)。

　　第二，通過(guò)對(duì)不同納稅人和同一納稅人不同時(shí)期的各項(xiàng)指標(biāo)和相關(guān)數(shù)據(jù)的測(cè)算，設(shè)置相應(yīng)的預(yù)警值，再將納稅人的申報(bào)數(shù)據(jù)與預(yù)警值相比較。在確定預(yù)警值時(shí)，要按區(qū)域、規(guī)模、經(jīng)濟(jì)性質(zhì)對(duì)納稅人分類，以保證納稅人基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的可比性。

　　第三，利用預(yù)警值對(duì)納稅人進(jìn)行數(shù)據(jù)評(píng)估。這個(gè)階段要以稅務(wù)部門確定的納稅評(píng)估預(yù)警值為依據(jù)，對(duì)納稅人納稅申報(bào)數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，與同行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)或類似行業(yè)同期相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行橫向比較等。

　　第四，用數(shù)據(jù)評(píng)估結(jié)果與納稅人的實(shí)際情況進(jìn)行對(duì)比分析。這個(gè)階段的工作重點(diǎn)是應(yīng)用稅收管理員日常管理中所掌握的情況，將納稅人申報(bào)情況與其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)實(shí)際情況相對(duì)照，分析其合理性，以確定納稅人申報(bào)納稅中存在的問(wèn)題及其原因。

　　3．納稅評(píng)估結(jié)果的處理。

　　在這一階段，稅務(wù)部門要根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局的規(guī)定，有針對(duì)性地對(duì)在納稅評(píng)估中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題下結(jié)論并明確進(jìn)一步處理的意見(jiàn)。處理納稅評(píng)估結(jié)果時(shí)要注重對(duì)納稅人的約談工作，允許納稅人申述，并在充分調(diào)查的基礎(chǔ)上作出結(jié)論。

　　作者單位：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政稅務(wù)學(xué)院