摘 要：本文針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警體系的特征、功能及構(gòu)建方式進(jìn)行探討，以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)提出有效解決方法。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù) 預(yù)警體系

　　房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)對(duì)象具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)及不可移動(dòng)性、業(yè)務(wù)形態(tài)具有服務(wù)性，同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集性和高風(fēng)險(xiǎn)性。因此，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。如何能卓有成效的規(guī)避與防范企業(yè)發(fā)展中的風(fēng)險(xiǎn)因素，盡早發(fā)現(xiàn)企業(yè)潛藏的財(cái)務(wù)危機(jī)、盡快消除企業(yè)發(fā)展過(guò)程中潛藏的風(fēng)險(xiǎn)隱患？構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警體系是一種重要方法。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警體系的特征

　　1.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警體系就是以房地產(chǎn)企業(yè)的信息化為基礎(chǔ)，對(duì)本企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控的系統(tǒng)。

　　2.該預(yù)警系統(tǒng)貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程，以本企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、相關(guān)經(jīng)營(yíng)資料以及所收集的外部資料為依據(jù)，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)建立的組織體系，采用比例分析或數(shù)學(xué)模型等方法，將本企業(yè)所面臨的經(jīng)營(yíng)波動(dòng)情況和危險(xiǎn)情況預(yù)先告知企業(yè)經(jīng)營(yíng)者和其他利益相關(guān)方，并分析本企業(yè)發(fā)生經(jīng)營(yíng)非正常波動(dòng)或財(cái)務(wù)危機(jī)的原因，挖掘本企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)體系中所隱藏的問(wèn)題，以督促本企業(yè)管理部門提前采取防范或預(yù)防措施，為管理部門提供決策和風(fēng)險(xiǎn)控制依據(jù)的組織手段和分析。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警體系的功能

　　1. 收集與房地產(chǎn)各個(gè)方面有關(guān)的信息。建立適合企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)際的財(cái)務(wù)預(yù)警體系，房地產(chǎn)企業(yè)需要收集至少三個(gè)方面的信息：第一，需要收集與本企業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策信息，例如國(guó)家宏觀調(diào)控政策和地方政府相關(guān)行業(yè)政策、銀行的各項(xiàng)金融政策等；第二，需要收集當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況和當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)商品房的需求狀況等信息；第三，需要收集企業(yè)本身的各類財(cái)務(wù)信息，例如企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況、商品房的銷售價(jià)格、企業(yè)的盈利水平等。房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)這些信息進(jìn)行比較分析。

　　2.從各種信息中預(yù)知房地產(chǎn)企業(yè)危機(jī)。企業(yè)經(jīng)過(guò)對(duì)所搜集的相關(guān)大量信息進(jìn)行分析后，當(dāng)出現(xiàn)可能危害到房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的關(guān)鍵因素時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)就會(huì)預(yù)先發(fā)出警告，提醒房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者早作相關(guān)的準(zhǔn)備或采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，避免潛在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為實(shí)際危機(jī)，防患于未然。

　　3.幫助房地產(chǎn)企業(yè)控制要面臨的各種危機(jī)。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)發(fā)生潛在的危機(jī)時(shí)，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)還能及時(shí)的尋找導(dǎo)致財(cái)務(wù)惡化的一系列根源。針對(duì)這些不同的根源，經(jīng)營(yíng)者會(huì)有的放矢地采取各種不同的應(yīng)對(duì)方式，制定切實(shí)可行的相關(guān)措施，以阻止企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步惡化的可能。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)如何建立企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警體系

　　當(dāng)前，在國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀政策調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力受到極大挑戰(zhàn)，特別是金融政策的調(diào)整使房地產(chǎn)企業(yè)賴以生存的資金鏈出現(xiàn)危機(jī)，所以，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，建立和完善財(cái)務(wù)預(yù)警體系尤其必要。筆者認(rèn)為，建立房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警體系，至少應(yīng)該做好以下工作：

　　1.編制現(xiàn)金流量預(yù)算，加強(qiáng)現(xiàn)金流日常監(jiān)控。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，決定企業(yè)是否具有強(qiáng)大的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的基本因素不是企業(yè)是否盈利，而是企業(yè)是否有充足的現(xiàn)金用于各項(xiàng)支出，因此準(zhǔn)確地現(xiàn)金流量預(yù)算十分重要?，F(xiàn)金流量預(yù)算應(yīng)包括基本的年度流量預(yù)算及在其基礎(chǔ)上進(jìn)行的月度滾動(dòng)現(xiàn)金流量預(yù)算，年度現(xiàn)金流量預(yù)算應(yīng)對(duì)未來(lái)一年內(nèi)企業(yè)的現(xiàn)金缺口具有預(yù)警功能，月度滾動(dòng)現(xiàn)金流量預(yù)算應(yīng)對(duì)企業(yè)年度內(nèi)各期實(shí)際現(xiàn)金流與目標(biāo)值的偏離程度具有預(yù)警功能。

　　2.確立財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)體系，進(jìn)行長(zhǎng)期財(cái)務(wù)預(yù)警。財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)一般應(yīng)包含反映企業(yè)償債能力、盈利能力以及資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力的各類指標(biāo)。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的特性，企業(yè)在建立各類預(yù)警指標(biāo)時(shí)應(yīng)有所側(cè)重并能根據(jù)企業(yè)實(shí)際對(duì)一般財(cái)務(wù)指標(biāo)的計(jì)算方法進(jìn)行調(diào)整修訂。例如，由于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金周轉(zhuǎn)能力的特別要求，企業(yè)在制定財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)時(shí)應(yīng)著重從長(zhǎng)期和短期兩個(gè)方面反映企業(yè)的償債能力，而且，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的會(huì)計(jì)核算方法考慮是否應(yīng)將下列兩項(xiàng)因素做特別考慮：①是否將不同工程進(jìn)度條件下的已收業(yè)主房款但尚未交房的預(yù)收款項(xiàng)作為負(fù)債處理；②是否將施工單位已完成但尚未計(jì)入企業(yè)應(yīng)付賬款的工程進(jìn)度款作為負(fù)債處理。另外，一方面，企業(yè)應(yīng)將日常用于衡量經(jīng)營(yíng)管理水平的與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)緊密的指標(biāo)納入財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)體系，例如將市場(chǎng)的銷售新簽指標(biāo)、土地開(kāi)發(fā)周期指標(biāo)、工程施工進(jìn)度指標(biāo)等納入財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)體系。另一方面，財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)應(yīng)包含有定量指標(biāo)和定性指標(biāo)兩個(gè)部分。

　　3.對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)合實(shí)際建立健全。在建立了風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系后，企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)監(jiān)測(cè)要根據(jù)其形成原因及過(guò)程，制定相應(yīng)切實(shí)可行的風(fēng)險(xiǎn)管理策略，降低危害程度。為使財(cái)務(wù)預(yù)警功能得到正常充分的發(fā)揮，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全預(yù)警組織架構(gòu)，包括財(cái)務(wù)信息收集—傳遞機(jī)制、財(cái)務(wù)預(yù)警分析組織機(jī)構(gòu)、財(cái)務(wù)危機(jī)分析機(jī)制以及財(cái)務(wù)危機(jī)處理機(jī)制。

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