摘要：隨著中國房地產(chǎn)市場由成長期走向成熟期，房地產(chǎn)開發(fā)將在有序、規(guī)范的道路上運作，企業(yè)要想獲得更多的利潤，降低成本、控制費用支出必然成為關(guān)注的焦點。成本管理是實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)目標的主要手段之一，歷來是企業(yè)管理的重心。介紹了新的成本管理的理念，研究成本管理如何貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項目的始終，如何實現(xiàn)每個階段的有效控制。并提出：在成本管理的實施過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要注意成本管理戰(zhàn)略與企業(yè)其他戰(zhàn)略的結(jié)合，注重全面成本管理。

　　關(guān)鍵詞：成本管理；房地產(chǎn)企業(yè)；項目管理

　　前言

　　在我國，房地產(chǎn)業(yè)還是一個新興產(chǎn)業(yè)，伴隨著土地使用制度改革及住房制度改革逐步深入，中國房地產(chǎn)業(yè)已由原來盲目的發(fā)展轉(zhuǎn)入理性成長的軌道。面對這樣充滿機遇也充滿挑戰(zhàn)與競爭的年代，面對越來越復(fù)雜的開發(fā)活動，房地產(chǎn)企業(yè)必須明確自己的定位，并且有超前的戰(zhàn)略眼光和嫻熟的專業(yè)操作技巧，科學合理控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中的每一階段的成本，真正把握商機，化解風險，從而實現(xiàn)預(yù)期利潤。成本管理作為發(fā)現(xiàn)并保證預(yù)期目標實現(xiàn)的一個重要手段，將在未來的項目開發(fā)管理中發(fā)揮著越來越重要的作用。

　　一、成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目的應(yīng)用

　　1、成本管理概述

　　良好的成本管理工作是一個企業(yè)立足于市場的關(guān)鍵。多年來，人們一直都在不斷地探討和研究更為先進的成本管理理論和方法。

　　降低成本的途徑歸結(jié)起來有兩種實現(xiàn)方式：一是在既定的經(jīng)濟規(guī)模、技術(shù)條件、質(zhì)量標準條件下，通過降低消耗、提高勞動生產(chǎn)率等措施降低成本；二是改變成本發(fā)生的基礎(chǔ)條件來降低成本。

　　所謂成本管理就是對成本的確定和控制，成本的確定就是解決管理什么的問題，試想我們?nèi)绻B管理什么都不清楚，就更加談不到控制了，因房地產(chǎn)產(chǎn)品有單件性、復(fù)雜性、多次性的特點，特定的產(chǎn)品有其特定的成本構(gòu)成，根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)不同就有磚混、框架、框剪之分，按照層數(shù)有多層，小高層、高層等，而且還有連排和獨立別墅等等。所以諸多經(jīng)營、技術(shù)、管理方面的因素影響著房地產(chǎn)成本的確定，這些都是由房地產(chǎn)產(chǎn)品的策劃和定位決定的。

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本特點主要體現(xiàn)在時間和空間上，時間上，成本在房地產(chǎn)開發(fā)過程中每時每刻都在發(fā)生；空間上，房地產(chǎn)開發(fā)成本包括發(fā)生在現(xiàn)場的實體成本和發(fā)生在公司的費用成本。

　　2、成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目的應(yīng)用

　　(1)事前管理：預(yù)測和計劃為事前管理，即在成本形成之前，根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營情況，運用一定的科學方法，進行成本指標的核算，并以此編制成本計劃，在整個開發(fā)過程中，項目的篩選是最重要的一環(huán)。在這部分中，主要包括了三個步驟：識別階段，即選擇定價目標。調(diào)查階段，即了解能實現(xiàn)公司既定目標的多項可能的投資方案。收集信息階段。在這階段，公司的主要工作就是要獲取備選投資方案的資料。

　　開發(fā)商可以采用公開投標的方式保證工程質(zhì)量，可在眾多的投標單位選擇報價合理、工期較短、經(jīng)營良好的承包商，簽訂承包合同，將工程任務(wù)委托負責完成，這樣有助于競爭，打破壟斷，能夠使承包商努力提高工程(服務(wù))質(zhì)量、縮短工期和降低成本。

　　(2)事中管理：前期工作完成后，即進入事中管理階段，在此階段主要由三個步驟組成：①選擇階段，即選擇應(yīng)實施的方案，在選擇過程中公司一般可采取的分析方法有：貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法、回收期法、會計收益率法等；②籌資階段。就一個房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，一般來說企業(yè)的自有資金是遠遠不夠的，因此企業(yè)的重要工作就是籌集資金。企業(yè)在進行籌資決策時，要充分權(quán)衡籌資風險，通過合理安排自投資金和借入資金的比例，大大降低成本。③項目實施和控制階段。由于開發(fā)項目的投資支出最大，所占的時間周期最長，因此，加強開發(fā)項目建設(shè)實施階段的管理，對于開發(fā)商實現(xiàn)預(yù)計的開發(fā)效益是非常重要的，作為開發(fā)商，在這一階段要控制好投資、營運、利潤、質(zhì)量、成本、開盤、銷售、創(chuàng)新這八個環(huán)節(jié)。

　　(3)事后管理。該階段也是整個項目的最后步驟，即事后控制、反饋及激勵。在該步驟中公司應(yīng)抓好業(yè)績報告及評價激勵，這是成本控制能持續(xù)改進并發(fā)展的保證，同時應(yīng)做好控制報告的制度，由專門人員負責對報告進行分析，并形成反饋報告?？傊鶕?jù)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位的特點，成本核算對象應(yīng)是具有獨立的設(shè)計文件，可以獨立的組織施工的開發(fā)建設(shè)產(chǎn)品，在開發(fā)產(chǎn)品成本事后管理過程中，企業(yè)必須綜合分析成本超、降的程度和原因，全面考核成本計劃的完成情況，并納入經(jīng)濟責任制，實行獎罰。

　　綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理是一個系統(tǒng)工程，它貫穿于一個項目的始終，從謀劃運作到全部房屋銷售出去，影響成本的因素很多，如資源價格、建設(shè)周期、設(shè)計和工程質(zhì)量、裝修檔次、資金占用成本和投資項目商品房面積比例等，應(yīng)當充分發(fā)揮公司內(nèi)部拆遷、質(zhì)量技術(shù)安全、經(jīng)營等各個部門在成本管理中的作用，只有這樣才能在激烈的市場競爭中降低本身成本，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益。

　　二、實施成本管理房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注意的問題

　　成本管理是一個系統(tǒng)工程，貫穿于開發(fā)項目的始終，依賴于房地產(chǎn)企業(yè)各個部門的通力合作。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，滿足顧客的需求，適應(yīng)市場的變化是實現(xiàn)企業(yè)利潤，為社會做出貢獻的根本途徑。因此，在成本管理的實施過程中房地產(chǎn)企業(yè)要注意成本管理戰(zhàn)略與企業(yè)其他戰(zhàn)略的結(jié)合，如不能一味地追求成本的降低，而偷工減料忽視項目的質(zhì)量也要注重全面成本管理，做到全方位、全員和全過程等。下面具體探討實施成本管理過程當中，企業(yè)應(yīng)當注意的問題：

　　(1)抓住設(shè)計階段這個成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。項目成本控制貫穿于項目建設(shè)的全過程，影響項目成本可能性最大的階段，是約占工程建設(shè)周期四分之一的方案設(shè)計和初步設(shè)計階段，影響項目成本的可能性約為20%～60%；而在施工圖設(shè)計階段，影響項目投資的可能性則為5%～30%。很顯然，從根本上降低商品房項目的成本，項目投資控制的關(guān)鍵在于施工以前的投資決策和設(shè)計階段，而在作出投資決策后，控制項目投資的關(guān)鍵就在于設(shè)計。長期以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍忽視工程建設(shè)設(shè)計階段的成本控制，往往把控制工程造價的主要精力放在施工階段%%%審核建筑安裝工程費，合理結(jié)算工程價款。這樣做盡管也有效果，但畢竟是亡羊補牢，事倍功半。雖然勘察設(shè)計費在整個項目土建安裝成本中只占3%左右，但設(shè)計階段是控制項目生產(chǎn)性費用的關(guān)鍵階段。據(jù)統(tǒng)計資料分析，這3%的費用對工程造價的影響程度占50%以上。在設(shè)計階段，為控制造價，可以采用限額設(shè)計的方法，按照批準的設(shè)計任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計，按照批準的初步設(shè)計總概算控制施工圖設(shè)計。同時，各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計，嚴格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。

　　(2)建立質(zhì)量管理體系，保證成本的降低。房地產(chǎn)的項目開發(fā)是為了創(chuàng)造一個品牌樓盤，項目的質(zhì)量是樓盤的靈魂，樓盤的品質(zhì)對項目的成功與否起著極大的作用。實施ISO 9000認證，貫徹ISO 9000族標準，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高企業(yè)知名度和美譽度，提高企業(yè)內(nèi)部管理水平，促進企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新，提高開發(fā)項目的建筑質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量，提高企業(yè)競爭能力；有利于企業(yè)把握市場機遇，擴大市場份額；有利于整合資源，優(yōu)化成本，提高經(jīng)濟效益。良好的質(zhì)量與成本的降低是不矛盾的，在給定的設(shè)計質(zhì)量的條件下，提高質(zhì)量雖然增加了相應(yīng)的檢驗成本、材料成本，但這種預(yù)防可以減少缺陷，提高顧客的滿意度，減少不滿意所帶來的返修成本、賠償損失、信譽損失，相應(yīng)來說后者的成本更大，容易導致得不償失。

　　(3)注重員工培養(yǎng)培訓是保障成本管理的有效實施。人是企業(yè)最寶貴的財富，只有靠人的參與，提高人的意識，才能做好成本管理這項重要工作。對于企業(yè)的高層管理者來說，除了具有創(chuàng)新精神外，同時還要具備各方面的知識，比如人才經(jīng)營與組織創(chuàng)新知識、房地產(chǎn)規(guī)劃與建筑設(shè)計以及環(huán)境設(shè)計知識、計算機，電子商務(wù)等信息技術(shù)、融資與財務(wù)管理知識、建筑項目管理知識與成本管理知識、營銷知識等。對于企業(yè)的一般員工而言，企業(yè)應(yīng)該向員工介紹成本管理對于企業(yè)的重要性，同時也應(yīng)邀請專家開展有關(guān)成本管理知識、技能和相關(guān)軟件的培訓。并建立相應(yīng)的激勵措施，把成本的降低與員工的薪酬掛鉤。

　　三、結(jié)語

　　房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展面臨更多的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)市場的需求發(fā)生影響，從總量上來看，入世可能帶來房地產(chǎn)需求的增加，從細分市場來看，入世對不同性質(zhì)檔次以及區(qū)域的建筑產(chǎn)生不同的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境也得到完善。入世后，政府辦事效率提高，政策規(guī)范，透明度提高，中介服務(wù)完善，融資途徑增加等等，都有利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。同時，我國現(xiàn)有的2萬多家房地產(chǎn)企業(yè)，由于發(fā)展時間比較短，一般都存在規(guī)模小、資金少、服務(wù)差、資質(zhì)低等問題，面對的競爭對手是長期在市場經(jīng)濟條件下經(jīng)營運作的具有強大實力的外國房地產(chǎn)企業(yè)，如果我們的企業(yè)不創(chuàng)新，不改變原有的做法，就會被國外的房地產(chǎn)企業(yè)所代替。在這樣的背景下，更要認識到成本管理的重要性，樹立成本效益、品牌效益、成本質(zhì)量、時間成本和資本經(jīng)營等觀念，將成本效益貫穿工作的始終。

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