為了遏制部分城市房價過快上漲，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，房產(chǎn)稅改革引起了輿論和學(xué)者的廣泛討論。本文在研究我國現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收體系設(shè)置的背景下探討2011年重慶和上海房產(chǎn)稅試點的相關(guān)觀點。

　　在我國的房地產(chǎn)稅制中主要存在著重復(fù)征稅、課征范圍狹窄、稅費(fèi)復(fù)雜、計稅依據(jù)不合理、稅基不全覆蓋以及內(nèi)資和外資企業(yè)區(qū)別對待等問題。因此，有眾多學(xué)者提出了不同的稅制改革意見，比如為抑制人為抬高房價而開征“土地開發(fā)稅”，為治理閑置資金大量涌入房地產(chǎn)的炒房團(tuán)的出現(xiàn)而開征“空置住宅稅”，還有經(jīng)營性房產(chǎn)中，建議將按房屋余值征稅改為按市場評估價值征稅等等。另外，國際經(jīng)驗中沒有明確的數(shù)據(jù)表明房產(chǎn)稅能抑制房價，就房產(chǎn)稅會對房價產(chǎn)生怎樣的影響在學(xué)術(shù)界也是各有說法。有學(xué)者認(rèn)為房產(chǎn)稅不能降低房價，有的學(xué)者認(rèn)為可以，并且能夠調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，無論是從理論上還是國際實踐上。

　　一、我國現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費(fèi)體系

　　解放以來，我國的房地產(chǎn)稅收體系經(jīng)過了數(shù)次變動，與不動產(chǎn)相關(guān)的稅種目前有14個，包括耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、農(nóng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、印花稅。除了稅的部分外，在我國的房地產(chǎn)稅費(fèi)體系中還有大部分的費(fèi)。對房地產(chǎn)收費(fèi)也是我國財政收入的一種形式，是國家機(jī)關(guān)為房地產(chǎn)市場提供了服務(wù)、管理或資源授權(quán)開發(fā)利用而收取的報酬，包括在房地產(chǎn)活動中產(chǎn)生的各種費(fèi)用。從房地產(chǎn)的開發(fā)、保有、轉(zhuǎn)讓和收益階段來看，各個階段包括的房地產(chǎn)稅費(fèi)如下：在房地產(chǎn)開發(fā)階段，前期稅費(fèi)包括土地出讓金、土地使用費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、市政配套設(shè)施費(fèi)、契稅等。到了立項規(guī)劃階段，稅費(fèi)包括建設(shè)工程許可費(fèi)、建設(shè)工程備案費(fèi)、施工許可報建費(fèi)等，進(jìn)入工程建設(shè)之后，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)有營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加、印花稅、質(zhì)檢費(fèi)和工程管理費(fèi)等。房地產(chǎn)保有階段稅收就是狹義概念上的房地產(chǎn)稅，在我國主要包括城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓階段的稅費(fèi)主要包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加、轉(zhuǎn)讓登記費(fèi)、印花稅、土地增值稅、契稅等；收益階段主要包括企業(yè)所得稅、個人所得稅、交通能源重點建設(shè)基金等。

　　我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)費(fèi)主要存在三個類型：土地使用費(fèi)、行政性收費(fèi)以及事業(yè)性收費(fèi)。土地使用費(fèi)是取得國有土地使用權(quán)的單位和個人按照規(guī)定向國家交付的使用土地的費(fèi)用，主要包括地租、國家對土地的開發(fā)成本、征用土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)；房地產(chǎn)行政性收費(fèi)是房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)履行行政管理職能管理房地產(chǎn)業(yè)所收取的費(fèi)用，主要包括登記費(fèi)、勘丈費(fèi)、權(quán)證費(fèi)、手續(xù)費(fèi)和監(jiān)證費(fèi)。房地產(chǎn)事業(yè)性收費(fèi)是房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)及其所屬事業(yè)單位為社會或個人提供特定服務(wù)所收取的費(fèi)用，主要包括拆遷管理費(fèi)、房屋估價收費(fèi)等。

　　二、關(guān)于我國2011年上海、重慶房產(chǎn)稅試點的相關(guān)觀點

　　針對我國2011年上海、重慶房產(chǎn)稅試點，社會輿論和學(xué)者展開了廣泛和激烈的討論。國內(nèi)學(xué)者部分反對在目前狀況下開征個人自用房保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅，主要反對理由有以下兩個角度：

　　首先，房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅的一種。財產(chǎn)稅一般以存量財產(chǎn)評估價值為計稅依據(jù)，不管財產(chǎn)是否帶來收入，只要財產(chǎn)存在就必須對其征稅。但考慮到居民的收入的不穩(wěn)定性的可能性的情況存在，一旦納稅人出現(xiàn)無法承擔(dān)稅負(fù)的能力的時候便不能繼續(xù)擁有其房產(chǎn)。這個是相當(dāng)難以令人接受的。其次，無論評估系統(tǒng)如何近似和精確，其評估值往往落后于市場中的價格的變化。所以按評估值來征稅也是引起納稅人抱怨不滿的重要因素；最后，因為同一類房產(chǎn)的持有人可以負(fù)擔(dān)稅負(fù)的能力可能不同，而且因為租賃市場的存在，房產(chǎn)稅常常由持有多套住房的富人轉(zhuǎn)嫁到只能靠租房度日的窮人身上，這樣征收房產(chǎn)稅反而增加了窮人的稅負(fù)，從而擴(kuò)大和加劇了貧富差距，增加了社會不公。

　　其次，我國房地產(chǎn)市場屬于賣方的市場，并且稅費(fèi)征收體系混亂不清，征收不規(guī)范、房地產(chǎn)開放環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重等各方面造成了買方的弱勢地位。房產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)非常容易轉(zhuǎn)嫁到相當(dāng)一部分擁有剛性并且正常需求的買房人的身上，如果在這種情況下開征房產(chǎn)稅，就會使情況更加嚴(yán)重，進(jìn)一步加重真正購房者的負(fù)擔(dān)，從而推動房價的進(jìn)一步上漲。另外，我國還未完善和規(guī)范信息化管理系統(tǒng)，這也給房產(chǎn)稅的征收的具體實施過程帶來了相當(dāng)大的難度。房產(chǎn)稅的順利征收，需要房屋主管相關(guān)部門和稅務(wù)部門建立全面統(tǒng)一的、實時動態(tài)的個人及家庭房屋持有情況的龐大數(shù)據(jù)庫。而我國還沒有建立起來這種全國聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，房地產(chǎn)市場的信息化建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于房地產(chǎn)市場自身的高度發(fā)展，如果再考慮到人口流動、房屋信貸和稅率等問題，就需要房屋主管部門、稅務(wù)、銀行和公安系統(tǒng)等相關(guān)部門一道建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫和信息系統(tǒng)。

　　當(dāng)然，從開發(fā)商投資創(chuàng)造更良好的社會環(huán)境，增加公共品的提供，促進(jìn)地區(qū)繁榮并且降低房價的角度，也有學(xué)者極力支持開征房產(chǎn)稅。就房產(chǎn)稅能否降低房價方面很多學(xué)者持不同意見，從國際經(jīng)驗來看，房產(chǎn)稅作為地方政府的主體稅種，主要作用是保障地方財政收入，尚無調(diào)控房地產(chǎn)價格的成功案例。房地產(chǎn)作為一種商品，其價格是由市場供求決定的。當(dāng)今房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)賣方控制價格，供不應(yīng)求的狀況，所以房地產(chǎn)開發(fā)階段的費(fèi)用是不降反升的，因而不能通過減少開發(fā)階段的征稅而降低房價。政策制定者應(yīng)當(dāng)重在考慮加速建設(shè)“廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房”等保障性住房以加大房屋供給量，從而調(diào)控市場均衡。另外可以考慮從征收資本所得稅等角度來打擊房地產(chǎn)的投機(jī)和過度的資金流入，從而引領(lǐng)健康有序的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

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