企業(yè)寫字樓出租如何財稅處理？

來源: 正保會計網校編輯：吱嗷 2023/07/12 12:15:48　　字體：大小

一、增值稅

一般房屋出租都是采取預收方式，一般來說，預收款不發(fā)生增值稅納稅義務，但提供租賃服務預收款是個例外。根據《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號）第四十五條第（二）項規(guī)定：“納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天”。因此，采取預收款方式收取房屋租金的，不論是否開具發(fā)票，收到預收款的當天即發(fā)生增值稅納稅義務；不論會計上是否確認收入，增值稅上必須確認收入，當期申報繳納增值稅。

如果房屋租賃中有免租期的約定，并不是“無償”提供服務，因為免租期的存在前提是有償服務，類似“買一送一”，因此，在增值稅上是不視同銷售。為避免爭議，《國家稅務總局關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第86號）明確：納稅人出租不動產，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號文件印發(fā))第十四條規(guī)定的視同銷售服務。

二、房產稅

對于一次性取得跨年度租金收入納稅義務發(fā)生時間，是按照租賃期分攤繳納房產稅，還是在取得時一次性繳納房產稅，國家稅務總局并沒有明確規(guī)定，而有些?。ㄊ校┑亩悇諜C關卻制定了地方性政策，但是各地規(guī)定的口徑不一致。出租房產稅計稅依據不包括增值稅稅額，但是免征增值稅的不能扣減增值稅額。

《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）第二條規(guī)定，對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

三、企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅收入確認原則-權責發(fā)生制。但企業(yè)所得稅另有規(guī)定的除外。根據《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。另據《國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）第一條規(guī)定，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。

出租方如為在我國境內設有機構場所、且采取據實申報繳納企業(yè)所得稅的非居民企業(yè)，也按本條規(guī)定執(zhí)行?！斑m用在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入”的首要條件是“提前”和“一次性”，也就是說，企業(yè)取得跨年度租金收入是在租賃開始前一次性取得租賃期內的全部租金收入。其次，跨年度租金收入在租賃期內分期均勻計入相關年度收入，是企業(yè)的一種自由選擇權，而不是必須執(zhí)行的。因此，企業(yè)在一次性取得跨年度租金收入時，應根據實際情況確定是一次性計入收入繳稅，還是分期均勻計入相關年度收入繳稅。因此，如果是按“收付實現(xiàn)制”，確認收入與免租期沒有關系；如果按照“權責發(fā)生制”，免租期也是計入租賃期內進行分攤。

四、印花稅

根據《中華人民共和國印花稅法》《印花稅稅目稅率表》規(guī)定，財產租賃合同立合同人按租賃金額千分之一貼花。企業(yè)出租房屋簽訂的租賃合同屬于財產租賃合同的，故按0.1%稅率繳納印花稅。應稅合同的計稅依據，為合同所列的金額，不包括列明的增值稅稅款。也就是說，一次性取得跨年度租金，如果該租金是財產租賃合同中記載的租賃期限內的全部租金，則按該金額確認印花稅計稅依據；如果合同約定分年收取，比如分別為120萬、150萬、180萬（都為不含增值稅價格，合同列明的增值稅稅款），則應按租賃合同的總金額450萬元作為計稅依據；如果合同約定第一年房租為120萬，第二年、第三年按照市場價格另行約定，應按租賃合同的總金額120萬元作為計稅依據，后續(xù)按照每年約定的房租金額繳納印花稅。

五、會計處理

根據《企業(yè)會計準則第21號——租賃》第二十二條規(guī)定，對于經營租賃的租金，承租人應當在租賃期內各個期間按照直線法計入相關資產成本或當期損益；其他方法更為系統(tǒng)合理的，也可以采用其他方法。

舉例：A公司將一棟自有房產對外出租，合同約定租期三年（含免租期3個月），起租日為2022年12月1日，租金360000元(含稅)于2022年12月1日一次性支付，按照直線法2022年確認的租金收入=360000/3/(1+9%)/12=9174.31(元)，因此在收到房屋租金的會計處理如下：

借：銀行存款360000.00

貸：預收賬款330275.23

應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）29724.77

2022年應確認收入：

借：預收賬款9174.31

貸：其他業(yè)務收入—房屋租金收入9174.31

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