摘 要：近年來(lái)，房?jī)r(jià)不斷虛高，國(guó)家先后采取貸款、行政審批等手段進(jìn)行干預(yù)，但收效甚微。物業(yè)稅被再次提出，大有由空轉(zhuǎn)實(shí)得跡象。本文對(duì)此進(jìn)行了粗淺的分析。由于我國(guó)土地所有權(quán)主體的特殊性，不能完全參照國(guó)外先例，需要對(duì)自住房及投機(jī)房進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，由此提出奢侈稅的概念。希望通過奢侈稅模式下的物業(yè)稅，實(shí)現(xiàn)多占房產(chǎn)的多繳稅，少占房產(chǎn)的少繳稅，這樣既不影響首次住房的普通民眾，又能有力打擊投機(jī)性購(gòu)房。使虛高的房?jī)r(jià)回歸理性，恢復(fù)健康平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，使我國(guó)稅收制度逐漸走向“簡(jiǎn)稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；物業(yè)稅;抑制;虛高

　　abstract ：In these years， price of real state ranks up steadily， authorities regulates it by striking loans properly， approving presses and some other measures. However， the effects of these measures are small. Property Tax is proposed again， predicting the realization in the future. The essay analyses the kind of matter. In light of the unique characteristics of the subject who owns the land， it is not a good idea to follow the precedent in foreign countries. We should separate the real states we live in and the ones we speculate. Subsequently， we propose the definition of Luxury Tax， hoping to take advantage of the property Tax under luxury consumption to realize the fact that the one owning more real states pays more and vice versa. In this way， the demand for real state of common citizens would not be influenced while that of speculators would be constrained. By conducting it， we hold the prospect that the overvalued prices of real state would come back to reasonable， promoting the development of healthy and steady real state market and the rules of simple tax policy， broad tax basis， lower tax rate and strict collection in china’s tax policies.

　　Key Words：Real State Property Tax Restraint Overvalue

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，房?jī)r(jià)更是借去年聲勢(shì)浩大的金融風(fēng)暴扶搖直上。為拉動(dòng)內(nèi)需，我國(guó)四萬(wàn)億的投資計(jì)劃令房地產(chǎn)業(yè)獲得了9，000億元的資金投入，這為房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供了穩(wěn)定的契機(jī)(1)。然而，伴隨著房地產(chǎn)價(jià)格虛高，實(shí)際上已“供過于求”的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻仍不能滿足居民基本住房需求的現(xiàn)象。為抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快，早在2003年10月，十六屆三中全會(huì)上曾提出，要“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。其后，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局陸續(xù)批準(zhǔn)包括北京、深圳、重慶在內(nèi)的十個(gè)省市進(jìn)行物業(yè)稅征收的“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)。

　　2009年4月29日國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，討論并原則上通過了《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》，其中明確指出：要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。這一舉措，更是將物業(yè)稅的討論推向高潮。

　　一、物業(yè)稅開征的有利作用

　　1、可以有力的打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。因?yàn)?，物業(yè)稅的開征實(shí)際是將房地產(chǎn)開發(fā)階段的大部分稅費(fèi)轉(zhuǎn)移到了保有階段，這樣一來(lái)那些通過囤積房產(chǎn)來(lái)炒房的人將會(huì)因?yàn)槌钟械姆慨a(chǎn)付出高額的物業(yè)稅，就可以有效的抑制諸如此類房地產(chǎn)投機(jī)行為。

　　2、開征物業(yè)稅可以優(yōu)化現(xiàn)行稅制。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制呈現(xiàn)出重流轉(zhuǎn)、輕保有，稅基狹窄、稅收流失大，計(jì)稅依據(jù)不合理，重復(fù)征稅嚴(yán)重，內(nèi)外稅制有別等缺陷。集多稅合一的物業(yè)稅，既可避免稅負(fù)不公現(xiàn)象，也能降低稅收成本、提高稅收效率。同時(shí)，稅收征管立法、執(zhí)法方面都相當(dāng)嚴(yán)格。使我國(guó)征稅方式逐漸規(guī)范，體現(xiàn)“寬稅基、少稅種、低稅率、嚴(yán)征管”（3）。

　　3、開征物業(yè)稅可令地方財(cái)政收入“細(xì)水長(zhǎng)流”。在我國(guó)現(xiàn)行的國(guó)有土地批租制下，用地者需一次性繳納40～70年的大部分稅費(fèi)，地方政府往為了突出政績(jī)，增加財(cái)政收入，最大限度的出讓土地。然而土地資源是有限的，在地方政府竭澤而漁、丁吃卯糧之后，將面臨無(wú)地可批的窘?jīng)r，財(cái)政收入也將一落千丈，直接影響到地方政府正常運(yùn)轉(zhuǎn)。開征物業(yè)稅，能夠?yàn)槠涮峁┏掷m(xù)、穩(wěn)定的稅收收入之源，并有利于土地的合理使用。關(guān)于物業(yè)稅是否替代土地出讓金也有一些爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為，國(guó)家是所有土地的唯一供應(yīng)方，壟斷了全國(guó)的土地供應(yīng)市場(chǎng)?，F(xiàn)階段房產(chǎn)企業(yè)均是以招拍掛的形式來(lái)確定土地出讓金，從而取得土地開發(fā)權(quán)，因而土地出讓金的金額是不確定的是一種市場(chǎng)行為，而一旦以相對(duì)固定的稅率固定下來(lái)讓消費(fèi)者分期付款，那么這種定價(jià)則變成了行政行為。另外，如果以物業(yè)稅形式交納土地出讓金，那么開發(fā)商又是憑什么取得土地開發(fā)權(quán)?一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)唯一的門欄被撤除，必然會(huì)形成土地需求與土地供給的巨大差距，土地利用率降低，房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂。

　　4、開征物業(yè)稅可以優(yōu)化我國(guó)現(xiàn)行稅制。不僅可以進(jìn)一步統(tǒng)一稅法，公平稅負(fù)，促進(jìn)平等競(jìng)爭(zhēng)，更大程度地發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，還可以提升稅法級(jí)次，提高稅法的透明度。

　　二、國(guó)外模式下的物業(yè)稅不能降低房?jī)r(jià)

　　物業(yè)稅的征收，在理論上是能夠大幅度降低房?jī)r(jià)的，全國(guó)人大代表、重慶市政協(xié)副主席陳萬(wàn)志算了一筆賬：現(xiàn)階段涉及房地產(chǎn)的稅種有12項(xiàng)之多，收費(fèi)多達(dá)50項(xiàng)，這些稅費(fèi)占到房地產(chǎn)價(jià)格的30%～40%（3）。如果物業(yè)稅征收后將相關(guān)稅費(fèi)分70年繳，則意味著占住宅成本約40%的相關(guān)稅費(fèi)，在銷售時(shí)只需失繳納1/70，下降了(70-1) /70=98·57%。表現(xiàn)在房?jī)r(jià)中，成本就下降了40%×98·57% =39.43%。以目前重慶主城房屋均價(jià)每平方米6000元的房?jī)r(jià)為例，屆時(shí)每平方米3549元即可盈利銷售。計(jì)算出的結(jié)果顯示房?jī)r(jià)顯著下降。但在實(shí)際操作中卻未必能夠達(dá)到政策目的。

　　1、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，決定某種商品市場(chǎng)價(jià)格的關(guān)鍵因素并非成本，而是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)及其供求關(guān)系。物業(yè)稅是否有益于抑制過高的房?jī)r(jià)必須從供給和需求兩方面來(lái)進(jìn)行細(xì)致分析。也有專家在分析房?jī)r(jià)走勢(shì)時(shí)，以我國(guó)城市化水平會(huì)不斷提高，城市人口將占到總?cè)丝诘?0%以上為理由認(rèn)為需求會(huì)不斷增加，構(gòu)成對(duì)房?jī)r(jià)直上的強(qiáng)力支撐，這實(shí)際上是混淆了經(jīng)濟(jì)學(xué)上的兩個(gè)基本概念“潛在需求”和“有購(gòu)買力的需求”（4）。以國(guó)內(nèi)很多城市的房?jī)r(jià)和普通老百姓的收入比，相當(dāng)一部分潛在需求根本就不可能構(gòu)成有購(gòu)買力的需求。

　　2、我們必須認(rèn)識(shí)到，開發(fā)商能夠以更低的價(jià)格提供房產(chǎn)并不意味著他們?cè)敢獠⑶覍?shí)際上會(huì)以更低的價(jià)格提供。開發(fā)商的行為選擇取決于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)決定的開發(fā)商與購(gòu)房者的博弈力量對(duì)比。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體體現(xiàn)為賣方市場(chǎng)的情況下，如果開發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)地位沒有改變，那種奢望通過降低房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)政府收費(fèi)、進(jìn)而降低房?jī)r(jià)的想法是不太切合實(shí)際的，只會(huì)進(jìn)一步提高開發(fā)商的利潤(rùn)水平。

　　由此可見，如果只是單純的參照國(guó)外模式征收物業(yè)稅，政府的讓利，很可能最后落入開發(fā)商的口袋，這樣對(duì)抑制房?jī)r(jià)沒有太大的作用，還可能使轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者的物業(yè)稅，成為壓死駱駝的最后一根稻草。

　　目前我國(guó)房?jī)r(jià)一直居高不下，主要原因是投機(jī)性需求旺盛，潛在需求沒有得到有效釋放和滿足，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)“供不應(yīng)求” 的繁榮假象，而部分自住房沒有得到解決等問題。

　　推出物業(yè)稅政策的重要目的之一是通過抑制投機(jī)性需求進(jìn)而抑制房?jī)r(jià)。所以，必須將投機(jī)房與自住房分開，并對(duì)對(duì)“囤積”房地產(chǎn)等投機(jī)行為有力打擊，將投機(jī)性需求轉(zhuǎn)化為實(shí)際需求，促使虛高的房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性。

　　三、奢侈稅模式下物業(yè)稅的設(shè)計(jì)

　　1、奢侈稅的概念。在此，筆者想引進(jìn)一個(gè)概念：奢侈稅。奢侈稅，是NBA聯(lián)盟中的專業(yè)術(shù)語(yǔ)。指球隊(duì)的薪金總額如果超過工資帽，那么加上在工資帽基礎(chǔ)上設(shè)定的一系列額外條款總和就是奢侈稅的起征點(diǎn)，超過起征點(diǎn)部分的薪金將按照一定比例來(lái)支付聯(lián)盟罰金，這種罰金就被稱為奢侈稅。

　　將奢侈稅的概念套用在物業(yè)稅上，這樣物業(yè)稅的征收應(yīng)該設(shè)定一定人均面積的起征點(diǎn)，在這一起征點(diǎn)后所擁有的面積按照一定的稅率進(jìn)行征收，以增加超面積“囤積”的成本，這樣對(duì)以投資為主的炒房客和開發(fā)商的沖擊最大，因?yàn)樗麄兂钟械姆康禺a(chǎn)越多，在保佑階段就要為此付出更多的物業(yè)稅，從而抑制投機(jī)需求。

　　2、起征點(diǎn)的設(shè)計(jì)。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局“2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)”中指出，全國(guó)人均住房面積為26.11平方米（5），各省市之間略有差異，以重慶為例，人均住房面積為30.68平方米，所以一個(gè)三口之家應(yīng)有住房面積為92.04平方米。如果超出此面積，就應(yīng)為超面積付物業(yè)稅。當(dāng)然，為了避稅，可能會(huì)有投機(jī)者增加戶籍上的人口數(shù)，但與此同時(shí)，此戶所有人不能再進(jìn)行二次住房的購(gòu)買，否則，同樣會(huì)因?yàn)槌娣e而付出物業(yè)稅。

　　因?yàn)楝F(xiàn)如今，以房產(chǎn)證來(lái)確定首次住房已不具備可行性，如果按照這種思路來(lái)征收物業(yè)稅，假離婚一定會(huì)出現(xiàn)，整個(gè)社會(huì)的誠(chéng)信將被破壞。而我國(guó)現(xiàn)行的戶口登記和管理制度已經(jīng)經(jīng)歷相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，資料比較齊全。以每個(gè)戶籍的人口數(shù)和人均住房面積加以抑制投機(jī)行為是個(gè)行之有效的方法。

　　3、物業(yè)稅如何調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)。關(guān)于奢侈稅模式下的物業(yè)稅怎樣降低房?jī)r(jià)，筆者在這里有個(gè)設(shè)想。首先，從源頭出發(fā)，既然物業(yè)稅替代了房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的多項(xiàng)稅種，與此對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)成本理應(yīng)降低，但不排除開發(fā)商的逐利本質(zhì)。房地產(chǎn)交易之所以成立，是因?yàn)橘?gòu)房者有需求。在營(yíng)銷學(xué)中，需求可以用一個(gè)公式來(lái)表示：需求=購(gòu)買欲望+購(gòu)買力（6）。只有將房?jī)r(jià)控制在買者購(gòu)買力范圍內(nèi)，才能將潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。有的人可能會(huì)質(zhì)疑，現(xiàn)在的房產(chǎn)無(wú)論多貴，都是皇帝的女兒不愁嫁，但是只要物業(yè)稅由“空轉(zhuǎn)”變?yōu)?ldquo;實(shí)轉(zhuǎn)”后，炒房投機(jī)者及“惜賣”的房產(chǎn)商都會(huì)因此付出不菲的物業(yè)稅。如果投資一套100平方米的商品房，以重慶主城區(qū)5422元/平方米的均價(jià)來(lái)算（7），假定3%的稅率，可以讓投資者每年為此付出16266元的物業(yè)稅。開征物業(yè)稅增加了物業(yè)擁有者的持有成本，能夠有效地遏制住房市場(chǎng)上的炒房人，持有多套住房者的受益下降，就會(huì)主動(dòng)拋售房屋，由于市場(chǎng)上大量的閑置住房的出售或轉(zhuǎn)讓，物業(yè)稅也間接帶動(dòng)了二手房市場(chǎng)。一般百姓就會(huì)調(diào)整自己的開支預(yù)期和購(gòu)房決策，更多考慮選擇適中的小戶型房子；而投資性購(gòu)房者就會(huì)從多投資多持有，改成少持有；開發(fā)商他們也適應(yīng)這種需求結(jié)構(gòu)和需求量的調(diào)整，更多提供需求方要求的小戶型、低價(jià)位的房產(chǎn)，使置業(yè)投資和高檔豪華住宅需求受到一定壓制。同時(shí)也達(dá)到了集約利用土地的目的。

　　四、物業(yè)稅的開征必須遵循以下原則

　　1、“簡(jiǎn)稅制，寬稅基”。簡(jiǎn)稅制，一方面要求對(duì)現(xiàn)行稅種從數(shù)目上進(jìn)行簡(jiǎn)并，另一方面也要求對(duì)現(xiàn)行稅制從內(nèi)容上進(jìn)行規(guī)范，包括稅率檔次的簡(jiǎn)化、稅收優(yōu)惠的減少和征納程序的簡(jiǎn)單化等內(nèi)容，這會(huì)大大減少稅收成本和提高征收效率，這也是數(shù)稅合一的有力依據(jù)。而寬稅基，一方面要求拓展征稅范圍，把應(yīng)該納入而沒納入的稅收調(diào)控的對(duì)象納入進(jìn)來(lái)；另一方面要求清理稅收優(yōu)惠，規(guī)范和壓縮見面稅項(xiàng)目。這樣有利于減少稅收流失，公平稅收負(fù)擔(dān)。

　　為了抑制房地產(chǎn)投機(jī)者而實(shí)現(xiàn)的物業(yè)稅將成為民眾生活支出的一部分，這對(duì)于首次住房及處于平均生活水平一下的民眾是不公平的。也有人提議說(shuō)劃定一塊免征區(qū)，但如何劃定將成為一個(gè)問題。中國(guó)人口眾多，如果單純以首次住房，低保戶等來(lái)劃定，必將產(chǎn)生許多投機(jī)行為。因此必須把首次住房、舊房及農(nóng)村宅基地納入征收范圍。

　　當(dāng)然，這會(huì)產(chǎn)生對(duì)舊房會(huì)產(chǎn)生重復(fù)征稅的問題。目前的買房人已經(jīng)承擔(dān)了政府批租后高昂的房?jī)r(jià)，政府事實(shí)上是一次性收取了70年的“物業(yè)稅”。如果將房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)轉(zhuǎn)入物業(yè)稅，對(duì)所有的房地產(chǎn)一律按新稅法收稅，也就意味著重復(fù)計(jì)征（8）。而事實(shí)上，只要是首次住房，物業(yè)稅并不會(huì)占生活支出的多少，還是以一套100平方米的房屋計(jì)算，一個(gè)三口之家應(yīng)有住房面積為92.04平方米，超出的7.98平方米，7.98*5422*3%=1298，得出每年為超面積付出的物業(yè)稅為每年1298元。而且，舊房房?jī)r(jià)進(jìn)行折舊后普遍比新建成區(qū)的房?jī)r(jià)低。

　　同樣，在城鄉(xiāng)統(tǒng)一征收物業(yè)稅是十分有必要的。不僅是為了與國(guó)際接軌，統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制，也克服現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制征稅范圍過窄。

　　2、“低稅率、嚴(yán)征管”。物業(yè)稅的目的是打擊投資性需求，還原正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)。通過降低房?jī)r(jià)，有效地釋放民眾的潛在需求。而如果物業(yè)稅成為人們持有物業(yè)的負(fù)擔(dān)，讓居民“買得起、住不起”，過分影響了居民擁有自住房的愿望，形成不愿買房的形態(tài)，這也不是物業(yè)稅開征的初衷。因此，稅率的設(shè)置必須針對(duì)全民現(xiàn)實(shí)情況來(lái)設(shè)定。嚴(yán)征管，即要求通過強(qiáng)化稅收征管來(lái)保證稅制改革順利實(shí)施到位，也要求稅制改革方案設(shè)計(jì)必須與我國(guó)經(jīng)濟(jì)管理水平和稅收征管水平相協(xié)調(diào)，要具有較強(qiáng)的可操作性。

　　五、物業(yè)稅實(shí)施的條件

　　1、物業(yè)稅的征收，首先要有準(zhǔn)確可靠的稅基。由此需要培養(yǎng)一批房地產(chǎn)估價(jià)的專業(yè)技術(shù)人員。按房地產(chǎn)評(píng)估值征稅，能比較公平客觀的實(shí)現(xiàn)征稅，使多占有財(cái)產(chǎn)的納稅人多繳稅，少占有財(cái)產(chǎn)的少繳稅。同時(shí)，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，有了可靠的稅基，也能有效的防止偷稅漏稅現(xiàn)象的發(fā)生。為保證數(shù)據(jù)的時(shí)效性，建議由省、自治區(qū)、直轄市人民政府認(rèn)定的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)每3年評(píng)估一次。

　　2、物業(yè)稅作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的工具之一在操作技術(shù)上具有相當(dāng)難度，比如如何確定稅率才能對(duì)地方財(cái)政的正常運(yùn)作及人民生活造成較小的影響；稅率是否采取分級(jí)累進(jìn)制；對(duì)農(nóng)村宅基地征收物業(yè)稅后，如何對(duì)農(nóng)民實(shí)行補(bǔ)貼等。但是一個(gè)健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是實(shí)際有效需求得到充分滿足，而投機(jī)需求得到一定程度的抑制，使房地產(chǎn)價(jià)格處于穩(wěn)定狀態(tài)，利用市場(chǎng)這雙無(wú)形的手進(jìn)行調(diào)節(jié)，使住房回歸消費(fèi)功能

　　六、結(jié)語(yǔ)

　　從上述分析可知，物業(yè)稅已經(jīng)達(dá)到“箭在弦上，不得不發(fā)”的時(shí)刻，而在開征初期，勢(shì)必面臨一定困難，但不能知難而退，要攻堅(jiān)攻難，本著循序漸進(jìn)的原則，穩(wěn)步實(shí)施。

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