摘 要：近年來，房價不斷虛高，國家先后采取貸款、行政審批等手段進行干預，但收效甚微。物業(yè)稅被再次提出，大有由空轉實得跡象。本文對此進行了粗淺的分析。由于我國土地所有權主體的特殊性，不能完全參照國外先例，需要對自住房及投機房進行區(qū)別對待，由此提出奢侈稅的概念。希望通過奢侈稅模式下的物業(yè)稅，實現多占房產的多繳稅，少占房產的少繳稅，這樣既不影響首次住房的普通民眾，又能有力打擊投機性購房。使虛高的房價回歸理性，恢復健康平穩(wěn)的房地產市場。同時，使我國稅收制度逐漸走向“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”。

　　關鍵詞：房地產；物業(yè)稅;抑制;虛高

　　abstract ：In these years， price of real state ranks up steadily， authorities regulates it by striking loans properly， approving presses and some other measures. However， the effects of these measures are small. Property Tax is proposed again， predicting the realization in the future. The essay analyses the kind of matter. In light of the unique characteristics of the subject who owns the land， it is not a good idea to follow the precedent in foreign countries. We should separate the real states we live in and the ones we speculate. Subsequently， we propose the definition of Luxury Tax， hoping to take advantage of the property Tax under luxury consumption to realize the fact that the one owning more real states pays more and vice versa. In this way， the demand for real state of common citizens would not be influenced while that of speculators would be constrained. By conducting it， we hold the prospect that the overvalued prices of real state would come back to reasonable， promoting the development of healthy and steady real state market and the rules of simple tax policy， broad tax basis， lower tax rate and strict collection in china’s tax policies.

　　Key Words：Real State Property Tax Restraint Overvalue

　　近年來，房地產業(yè)蓬勃發(fā)展，房價更是借去年聲勢浩大的金融風暴扶搖直上。為拉動內需，我國四萬億的投資計劃令房地產業(yè)獲得了9，000億元的資金投入，這為房地產業(yè)的進一步發(fā)展提供了穩(wěn)定的契機(1)。然而，伴隨著房地產價格虛高，實際上已“供過于求”的房地產市場卻仍不能滿足居民基本住房需求的現象。為抑制房價增長過快，早在2003年10月，十六屆三中全會上曾提出，要“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費”。其后，財政部和國家稅務總局陸續(xù)批準包括北京、深圳、重慶在內的十個省市進行物業(yè)稅征收的“空轉”試點。

　　2009年4月29日國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，討論并原則上通過了《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》，其中明確指出：要深化房地產稅制改革，研究開征物業(yè)稅。這一舉措，更是將物業(yè)稅的討論推向高潮。

　　一、物業(yè)稅開征的有利作用

　　1、可以有力的打擊房地產市場的投機行為。因為，物業(yè)稅的開征實際是將房地產開發(fā)階段的大部分稅費轉移到了保有階段，這樣一來那些通過囤積房產來炒房的人將會因為持有的房產付出高額的物業(yè)稅，就可以有效的抑制諸如此類房地產投機行為。

　　2、開征物業(yè)稅可以優(yōu)化現行稅制。我國現行的房地產稅制呈現出重流轉、輕保有，稅基狹窄、稅收流失大，計稅依據不合理，重復征稅嚴重，內外稅制有別等缺陷。集多稅合一的物業(yè)稅，既可避免稅負不公現象，也能降低稅收成本、提高稅收效率。同時，稅收征管立法、執(zhí)法方面都相當嚴格。使我國征稅方式逐漸規(guī)范，體現“寬稅基、少稅種、低稅率、嚴征管”（3）。

　　3、開征物業(yè)稅可令地方財政收入“細水長流”。在我國現行的國有土地批租制下，用地者需一次性繳納40～70年的大部分稅費，地方政府往為了突出政績，增加財政收入，最大限度的出讓土地。然而土地資源是有限的，在地方政府竭澤而漁、丁吃卯糧之后，將面臨無地可批的窘況，財政收入也將一落千丈，直接影響到地方政府正常運轉。開征物業(yè)稅，能夠為其提供持續(xù)、穩(wěn)定的稅收收入之源，并有利于土地的合理使用。關于物業(yè)稅是否替代土地出讓金也有一些爭議。筆者認為，國家是所有土地的唯一供應方，壟斷了全國的土地供應市場。現階段房產企業(yè)均是以招拍掛的形式來確定土地出讓金，從而取得土地開發(fā)權，因而土地出讓金的金額是不確定的是一種市場行為，而一旦以相對固定的稅率固定下來讓消費者分期付款，那么這種定價則變成了行政行為。另外，如果以物業(yè)稅形式交納土地出讓金，那么開發(fā)商又是憑什么取得土地開發(fā)權?一旦房地產市場唯一的門欄被撤除，必然會形成土地需求與土地供給的巨大差距，土地利用率降低，房地產市場混亂。

　　4、開征物業(yè)稅可以優(yōu)化我國現行稅制。不僅可以進一步統(tǒng)一稅法，公平稅負，促進平等競爭，更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎性作用，還可以提升稅法級次，提高稅法的透明度。

　　二、國外模式下的物業(yè)稅不能降低房價

　　物業(yè)稅的征收，在理論上是能夠大幅度降低房價的，全國人大代表、重慶市政協(xié)副主席陳萬志算了一筆賬：現階段涉及房地產的稅種有12項之多，收費多達50項，這些稅費占到房地產價格的30%～40%（3）。如果物業(yè)稅征收后將相關稅費分70年繳，則意味著占住宅成本約40%的相關稅費，在銷售時只需失繳納1/70，下降了(70-1) /70=98·57%。表現在房價中，成本就下降了40%×98·57% =39.43%。以目前重慶主城房屋均價每平方米6000元的房價為例，屆時每平方米3549元即可盈利銷售。計算出的結果顯示房價顯著下降。但在實際操作中卻未必能夠達到政策目的。

　　1、在市場經濟條件下，決定某種商品市場價格的關鍵因素并非成本，而是市場結構及其供求關系。物業(yè)稅是否有益于抑制過高的房價必須從供給和需求兩方面來進行細致分析。也有專家在分析房價走勢時，以我國城市化水平會不斷提高，城市人口將占到總人口的50%以上為理由認為需求會不斷增加，構成對房價直上的強力支撐，這實際上是混淆了經濟學上的兩個基本概念“潛在需求”和“有購買力的需求”（4）。以國內很多城市的房價和普通老百姓的收入比，相當一部分潛在需求根本就不可能構成有購買力的需求。

　　2、我們必須認識到，開發(fā)商能夠以更低的價格提供房產并不意味著他們愿意并且實際上會以更低的價格提供。開發(fā)商的行為選擇取決于市場結構決定的開發(fā)商與購房者的博弈力量對比。在當前房地產市場總體體現為賣方市場的情況下，如果開發(fā)商的強勢地位沒有改變，那種奢望通過降低房地產開發(fā)環(huán)節(jié)政府收費、進而降低房價的想法是不太切合實際的，只會進一步提高開發(fā)商的利潤水平。

　　由此可見，如果只是單純的參照國外模式征收物業(yè)稅，政府的讓利，很可能最后落入開發(fā)商的口袋，這樣對抑制房價沒有太大的作用，還可能使轉嫁給消費者的物業(yè)稅，成為壓死駱駝的最后一根稻草。

　　目前我國房價一直居高不下，主要原因是投機性需求旺盛，潛在需求沒有得到有效釋放和滿足，造成房地產市場“供不應求” 的繁榮假象，而部分自住房沒有得到解決等問題。

　　推出物業(yè)稅政策的重要目的之一是通過抑制投機性需求進而抑制房價。所以，必須將投機房與自住房分開，并對對“囤積”房地產等投機行為有力打擊，將投機性需求轉化為實際需求，促使虛高的房地產市場回歸理性。

　　三、奢侈稅模式下物業(yè)稅的設計

　　1、奢侈稅的概念。在此，筆者想引進一個概念：奢侈稅。奢侈稅，是NBA聯(lián)盟中的專業(yè)術語。指球隊的薪金總額如果超過工資帽，那么加上在工資帽基礎上設定的一系列額外條款總和就是奢侈稅的起征點，超過起征點部分的薪金將按照一定比例來支付聯(lián)盟罰金，這種罰金就被稱為奢侈稅。

　　將奢侈稅的概念套用在物業(yè)稅上，這樣物業(yè)稅的征收應該設定一定人均面積的起征點，在這一起征點后所擁有的面積按照一定的稅率進行征收，以增加超面積“囤積”的成本，這樣對以投資為主的炒房客和開發(fā)商的沖擊最大，因為他們持有的房地產越多，在保佑階段就要為此付出更多的物業(yè)稅，從而抑制投機需求。

　　2、起征點的設計。按照國家統(tǒng)計局“2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報”中指出，全國人均住房面積為26.11平方米（5），各省市之間略有差異，以重慶為例，人均住房面積為30.68平方米，所以一個三口之家應有住房面積為92.04平方米。如果超出此面積，就應為超面積付物業(yè)稅。當然，為了避稅，可能會有投機者增加戶籍上的人口數，但與此同時，此戶所有人不能再進行二次住房的購買，否則，同樣會因為超面積而付出物業(yè)稅。

　　因為現如今，以房產證來確定首次住房已不具備可行性，如果按照這種思路來征收物業(yè)稅，假離婚一定會出現，整個社會的誠信將被破壞。而我國現行的戶口登記和管理制度已經經歷相當長的時間，資料比較齊全。以每個戶籍的人口數和人均住房面積加以抑制投機行為是個行之有效的方法。

　　3、物業(yè)稅如何調節(jié)房價。關于奢侈稅模式下的物業(yè)稅怎樣降低房價，筆者在這里有個設想。首先，從源頭出發(fā)，既然物業(yè)稅替代了房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的多項稅種，與此對應的房產成本理應降低，但不排除開發(fā)商的逐利本質。房地產交易之所以成立，是因為購房者有需求。在營銷學中，需求可以用一個公式來表示：需求=購買欲望+購買力（6）。只有將房價控制在買者購買力范圍內，才能將潛在需求轉化為現實需求。有的人可能會質疑，現在的房產無論多貴，都是皇帝的女兒不愁嫁，但是只要物業(yè)稅由“空轉”變?yōu)?ldquo;實轉”后，炒房投機者及“惜賣”的房產商都會因此付出不菲的物業(yè)稅。如果投資一套100平方米的商品房，以重慶主城區(qū)5422元/平方米的均價來算（7），假定3%的稅率，可以讓投資者每年為此付出16266元的物業(yè)稅。開征物業(yè)稅增加了物業(yè)擁有者的持有成本，能夠有效地遏制住房市場上的炒房人，持有多套住房者的受益下降，就會主動拋售房屋，由于市場上大量的閑置住房的出售或轉讓，物業(yè)稅也間接帶動了二手房市場。一般百姓就會調整自己的開支預期和購房決策，更多考慮選擇適中的小戶型房子；而投資性購房者就會從多投資多持有，改成少持有；開發(fā)商他們也適應這種需求結構和需求量的調整，更多提供需求方要求的小戶型、低價位的房產，使置業(yè)投資和高檔豪華住宅需求受到一定壓制。同時也達到了集約利用土地的目的。

　　四、物業(yè)稅的開征必須遵循以下原則

　　1、“簡稅制，寬稅基”。簡稅制，一方面要求對現行稅種從數目上進行簡并，另一方面也要求對現行稅制從內容上進行規(guī)范，包括稅率檔次的簡化、稅收優(yōu)惠的減少和征納程序的簡單化等內容，這會大大減少稅收成本和提高征收效率，這也是數稅合一的有力依據。而寬稅基，一方面要求拓展征稅范圍，把應該納入而沒納入的稅收調控的對象納入進來；另一方面要求清理稅收優(yōu)惠，規(guī)范和壓縮見面稅項目。這樣有利于減少稅收流失，公平稅收負擔。

　　為了抑制房地產投機者而實現的物業(yè)稅將成為民眾生活支出的一部分，這對于首次住房及處于平均生活水平一下的民眾是不公平的。也有人提議說劃定一塊免征區(qū)，但如何劃定將成為一個問題。中國人口眾多，如果單純以首次住房，低保戶等來劃定，必將產生許多投機行為。因此必須把首次住房、舊房及農村宅基地納入征收范圍。

　　當然，這會產生對舊房會產生重復征稅的問題。目前的買房人已經承擔了政府批租后高昂的房價，政府事實上是一次性收取了70年的“物業(yè)稅”。如果將房地產開發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅費轉入物業(yè)稅，對所有的房地產一律按新稅法收稅，也就意味著重復計征（8）。而事實上，只要是首次住房，物業(yè)稅并不會占生活支出的多少，還是以一套100平方米的房屋計算，一個三口之家應有住房面積為92.04平方米，超出的7.98平方米，7.98*5422*3%=1298，得出每年為超面積付出的物業(yè)稅為每年1298元。而且，舊房房價進行折舊后普遍比新建成區(qū)的房價低。

　　同樣，在城鄉(xiāng)統(tǒng)一征收物業(yè)稅是十分有必要的。不僅是為了與國際接軌，統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制，也克服現有房地產稅制征稅范圍過窄。

　　2、“低稅率、嚴征管”。物業(yè)稅的目的是打擊投資性需求，還原正常的房地產市場。通過降低房價，有效地釋放民眾的潛在需求。而如果物業(yè)稅成為人們持有物業(yè)的負擔，讓居民“買得起、住不起”，過分影響了居民擁有自住房的愿望，形成不愿買房的形態(tài)，這也不是物業(yè)稅開征的初衷。因此，稅率的設置必須針對全民現實情況來設定。嚴征管，即要求通過強化稅收征管來保證稅制改革順利實施到位，也要求稅制改革方案設計必須與我國經濟管理水平和稅收征管水平相協(xié)調，要具有較強的可操作性。

　　五、物業(yè)稅實施的條件

　　1、物業(yè)稅的征收，首先要有準確可靠的稅基。由此需要培養(yǎng)一批房地產估價的專業(yè)技術人員。按房地產評估值征稅，能比較公平客觀的實現征稅，使多占有財產的納稅人多繳稅，少占有財產的少繳稅。同時，房地產是不動產，有了可靠的稅基，也能有效的防止偷稅漏稅現象的發(fā)生。為保證數據的時效性，建議由省、自治區(qū)、直轄市人民政府認定的房地產評估機構每3年評估一次。

　　2、物業(yè)稅作為調節(jié)房地產市場需求的工具之一在操作技術上具有相當難度，比如如何確定稅率才能對地方財政的正常運作及人民生活造成較小的影響；稅率是否采取分級累進制；對農村宅基地征收物業(yè)稅后，如何對農民實行補貼等。但是一個健康穩(wěn)定的房地產市場應該是實際有效需求得到充分滿足，而投機需求得到一定程度的抑制，使房地產價格處于穩(wěn)定狀態(tài)，利用市場這雙無形的手進行調節(jié)，使住房回歸消費功能

　　六、結語

　　從上述分析可知，物業(yè)稅已經達到“箭在弦上，不得不發(fā)”的時刻，而在開征初期，勢必面臨一定困難，但不能知難而退，要攻堅攻難，本著循序漸進的原則，穩(wěn)步實施。

　　參考文獻：

　　[1]新浪網.建設部：9000億住房保障投資計劃啟動

　　[2]中華人民共和國發(fā)展和改革委員會.關于2009年深化經濟體制改革工作的意見[Z].2009-04-29

　　[3]新華網.抑制房價先從政府讓利做起

　　[4]周彩霞，朱憲辰.物業(yè)稅無益于抑制房價:基于供求關系的分析[J].華東經濟管理，2009;23（8)：80

　　[5]中華人民共和國統(tǒng)計局. 2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報[Z].2006-07-04

　　[6]朱青梅，崔京波.政治經濟學[M].山東：山東人民出版社，2009.25

　　[7]搜房網.每日播報

　　[8]顏冬梅.我國開征物業(yè)稅的問題與對策[J].山西高等學校社會科學學報，2009;21（2)：43-44