黨的十六屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》明確指出：實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。根據(jù)這一改革思路，物業(yè)稅改革的第一步，應(yīng)是將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并，同時(shí)，借鑒國(guó)外房地產(chǎn)保有稅的做法，在房地產(chǎn)保有階段按評(píng)估價(jià)格對(duì)土地、房屋統(tǒng)一征收房地產(chǎn)稅。

　　一、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)改革的必要性和可行性

　?。ㄒ唬┈F(xiàn)行房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)改革的必要性

　　1.組織收入職能的要求。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)的賬面原值扣除一定比例之后的房產(chǎn)余值，房產(chǎn)的賬面原值即房產(chǎn)的建造價(jià)值，為固定數(shù)額，無(wú)法隨房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的變動(dòng)而變動(dòng)。城鎮(zhèn)土地使用稅以土地面積為計(jì)稅依據(jù)，同樣面臨無(wú)法隨著市場(chǎng)價(jià)值變動(dòng)而變動(dòng)的弊端，無(wú)法體現(xiàn)土地的級(jí)差收益，違背了稅收的量能負(fù)擔(dān)原則。眾所周知，不動(dòng)產(chǎn)是反映當(dāng)?shù)鼐用裣硎艿胤焦卜?wù)程度的較好指標(biāo)，征收不動(dòng)產(chǎn)稅體現(xiàn)了受益原則。而現(xiàn)行計(jì)稅依據(jù)的設(shè)計(jì)使得房產(chǎn)稅與土地使用稅無(wú)法反映公共產(chǎn)品的差異性，稅收收入無(wú)法隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而良性增長(zhǎng)。按評(píng)估價(jià)格確定房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，可使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及地區(qū)發(fā)展的因素體現(xiàn)在房地產(chǎn)稅收收入中，稅收收入隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而增長(zhǎng)，有利于進(jìn)一步完善分稅制財(cái)政體制，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入目標(biāo)。

　　2.稅收公平原則的要求?，F(xiàn)行房地產(chǎn)稅稅負(fù)不公主要體現(xiàn)在三方面：一是因經(jīng)濟(jì)行為不同而稅負(fù)不同。房產(chǎn)稅對(duì)房產(chǎn)統(tǒng)一按原值征稅，但對(duì)出租的房產(chǎn)則實(shí)行按租金征稅，即以房產(chǎn)原值減除1O%～30%的比例后按1.2%課稅和按房產(chǎn)出租收入的12%課稅，兩者只有在房產(chǎn)年租金等于房產(chǎn)原值的7%時(shí)，稅負(fù)才相等，而現(xiàn)實(shí)中租金收入大多遠(yuǎn)高于這一比例，導(dǎo)致按租金課稅的稅負(fù)大大高于按原值課稅。二是因建造時(shí)間不同而稅負(fù)不公。在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將處于轉(zhuǎn)型階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)較大波動(dòng)是難以避免的，受通貨膨脹等市場(chǎng)因素的影響，不同時(shí)間建造的房產(chǎn)原值差異極大。以海南省為例，1990年初房地產(chǎn)高潮階段建成的房產(chǎn)與2000年建成的房產(chǎn)，其成本相差數(shù)倍，僅僅因?yàn)榻ㄔ鞎r(shí)間的不同而導(dǎo)致稅負(fù)差異，有悖于稅收公平原則。三是房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅計(jì)稅依據(jù)存在重復(fù)計(jì)征的問(wèn)題。我國(guó)1987年開(kāi)始實(shí)行土地有償轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)，之前和之后一段時(shí)間的許多房產(chǎn)所占用的土地都是無(wú)償劃撥的。因此，《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》和《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》頒布時(shí)，房產(chǎn)的原值中一般不包括土地的價(jià)值，所以不存在重復(fù)課稅問(wèn)題。1990年國(guó)務(wù)院頒布了《中華人民共和國(guó)土地出讓與轉(zhuǎn)讓暫行條例》，全面推行土地的有償使用，此后建造的大量房產(chǎn)其價(jià)值中都已包含了所占用土地的價(jià)值，對(duì)從市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的納稅人而言，很難在房產(chǎn)和土地使用權(quán)之間進(jìn)行準(zhǔn)確劃分，這部分房產(chǎn)一方面要就包括土地價(jià)值在內(nèi)的房產(chǎn)原值納稅；另一方面還要再繳納土地使用稅，顯然存在重復(fù)課稅。改革房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，不僅可以消除重復(fù)征稅現(xiàn)象，還可以最大限度地解決稅負(fù)不公問(wèn)題。

　　3.提高資源配置效率的要求。土地資源的稀缺性決定了人類不可能無(wú)限量地開(kāi)發(fā)利用土地，國(guó)家必須從政策方面對(duì)土地的使用進(jìn)行調(diào)控，稅收作為重要的政策調(diào)節(jié)手段。已被越來(lái)越多的國(guó)家認(rèn)可和推行。我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅計(jì)稅依據(jù)以原值及土地面積為準(zhǔn)，在設(shè)計(jì)上缺乏彈性，無(wú)法充分發(fā)揮其作為財(cái)產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)功能，無(wú)法對(duì)土地資源配置進(jìn)行合理調(diào)控。若是按照反映房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估價(jià)值計(jì)征，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的變化，比如修路、修地鐵等，這些公共投入必然會(huì)帶動(dòng)周邊地區(qū)房地產(chǎn)的升值，需要繳納的稅額會(huì)提高，就會(huì)促使租用者、所有者充分地開(kāi)發(fā)利用土地，減少對(duì)經(jīng)濟(jì)的扭曲，從而促進(jìn)房地產(chǎn)資源的合理配置。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)計(jì)稅依據(jù)改革的可行性

　　1.目前。改革現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)制度，擇機(jī)推行物業(yè)稅已提上了政府的議事日程。房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)改革正是此項(xiàng)改革的重要內(nèi)容之一，對(duì)此國(guó)家稅務(wù)總局已先行在北京、深圳等地進(jìn)行試點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)評(píng)估工作進(jìn)行了模擬運(yùn)行，為在全國(guó)范圍內(nèi)推廣評(píng)稅工作提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。

　　2.繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了良好的軟硬件環(huán)境。近十年尤其是1998年以來(lái)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率、商品房銷售額增長(zhǎng)率均在二位數(shù)以上。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2005年1～12月的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資料：全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)到15759億元。同比增長(zhǎng)19.8%，全國(guó)完成土地開(kāi)發(fā)面積20762萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.2%，商品房銷售額達(dá)18080億元，同比增長(zhǎng)30%.活躍的房地產(chǎn)交易不僅為實(shí)行房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)改革提供了較為完備的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。還提供了開(kāi)展評(píng)估必備的市場(chǎng)環(huán)境。與此同時(shí)，經(jīng)過(guò)十年的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)不可或缺的重要中介。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)已注冊(cè)成立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)達(dá)3000多家。這些機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期從事相關(guān)的評(píng)估工作，為發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)進(jìn)行了積極的探索并積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。

　　3.稅務(wù)機(jī)關(guān)信息化建設(shè)成果提供了可操作的平臺(tái)。完善的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)是開(kāi)展房地產(chǎn)計(jì)稅評(píng)估工作的必備條件之一。經(jīng)過(guò)近十年的努力，稅務(wù)系統(tǒng)信息化基礎(chǔ)建設(shè)已初具規(guī)模，在硬件配置、政策法規(guī)、業(yè)務(wù)流程、技術(shù)實(shí)現(xiàn)等各方面均取得了長(zhǎng)足進(jìn)步，一個(gè)包括硬件、網(wǎng)絡(luò)和應(yīng)用系統(tǒng)在內(nèi)的較為完整的稅收管理信息系統(tǒng)正在形成，這些都可為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)計(jì)稅評(píng)估提供必要的技術(shù)支持和可操作的平臺(tái)。

　　二、房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的國(guó)際比較

　?。ㄒ唬┯?jì)稅依據(jù)的國(guó)際比較

　　計(jì)稅依據(jù)雖然只是稅制的一個(gè)要素，卻決定著不動(dòng)產(chǎn)保有稅制度的主要特征。從各國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)保有稅實(shí)踐來(lái)看，其計(jì)稅依據(jù)分為以下四類：

　　1土地與地上建筑物價(jià)值。這一計(jì)稅依據(jù)近十多年來(lái)為各國(guó)普遍采納。采用這種計(jì)稅依據(jù)，既可以對(duì)土地和地上建筑物統(tǒng)一進(jìn)行評(píng)估并適用同一稅率（如荷蘭等國(guó)），也可以對(duì)土地和地上建筑物分別進(jìn)行評(píng)估并適用差別稅率（如泰國(guó)、南非和津巴布韋等國(guó)）。以土地與地上建筑物價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)在大多數(shù)隋況下是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的課征，稅源豐富且有彈性，經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來(lái)的升值因素能在稅收收入中得到較好的體現(xiàn)，基本符合量能支付原則。但這一計(jì)稅依據(jù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的市場(chǎng)環(huán)境、評(píng)估水平和稅收征管提出了很高的要求。

　　2.土地價(jià)值。這種計(jì)稅依據(jù)僅為土地的價(jià)值，而不包括地上建筑物的價(jià)值：目前，澳大利亞、新西蘭、牙買(mǎi)加、肯尼亞、中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)和南非的部分地區(qū)等采用了這一計(jì)稅依據(jù)。從理論上說(shuō)，房地產(chǎn)增值主要體現(xiàn)在土地上，因?yàn)榉慨a(chǎn)是隨著使用不斷折舊的，因此以土地作為計(jì)稅依據(jù)更能體現(xiàn)量能負(fù)擔(dān)原則。同時(shí)，以土地作為計(jì)稅依據(jù)，不再需要定期評(píng)估房屋建筑物價(jià)值的變化，因此可以利用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)一的大批量評(píng)估，從而可在降低評(píng)估成本和減少評(píng)估要求的同時(shí)，大大縮短重估周期。如在澳大利亞和新西蘭的許多大城市。不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估周期僅為1年。然而，以土地價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)在實(shí)際執(zhí)行中存在難以確定的問(wèn)題，在土地已開(kāi)發(fā)使用的地方。由于土地及地上建筑物在交易中是不可分割的，其價(jià)格是整體體現(xiàn)的，這就存在如何從房地合一的不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格中推導(dǎo)出土地價(jià)值的問(wèn)題。

　　3.租金收益。即以不動(dòng)產(chǎn)租賃價(jià)格（租金）作為計(jì)稅依據(jù)。以年度租金收益為計(jì)稅依據(jù)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來(lái)的升值因素可以在稅收收入中得到較好的體現(xiàn)。同時(shí)，從公平和公正的角度講，稅收義務(wù)基于不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際用途也似乎更符合量能支付原則。但對(duì)于某些特殊類型的不動(dòng)產(chǎn)，如用于公共用途而保有的不動(dòng)產(chǎn)，往往并不存在公開(kāi)的市場(chǎng)價(jià)值。如何確定其年度租金收益成為一個(gè)問(wèn)題。各國(guó)目前的解決辦法是在估算房屋建筑物的重置成本減去折舊后，再運(yùn)用一個(gè)合理的貼現(xiàn)率去確定名義租金。

　　4.土地面積。以土地面積作為計(jì)稅依據(jù)，采用的是從量計(jì)征的課稅方式。俄羅斯、波蘭、匈牙利、斯洛文尼亞和捷克共和國(guó)等中東歐的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌國(guó)家均采用這種計(jì)稅依據(jù)。以土地面積為計(jì)稅依據(jù)的從量計(jì)征制度也同樣兼有優(yōu)劣之處。其優(yōu)點(diǎn)在于管理相對(duì)簡(jiǎn)便，但其缺點(diǎn)主要是收入彈性不足。稅收收入無(wú)法反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來(lái)的升值影響，難以確保公平。

　　（二）結(jié)論

　　從上述比較可以看出，不動(dòng)產(chǎn)保有稅的任何一種計(jì)稅依據(jù)都存在優(yōu)缺點(diǎn)。從各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)保有稅實(shí)踐來(lái)看，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)保有稅計(jì)稅依據(jù)的選擇在很大程度上是出于該國(guó)的社會(huì)和政治考慮。這表明，各種制度的選擇往往根植于各國(guó)的具體隋況，并非一成不變。從近年來(lái)的國(guó)際實(shí)踐看，多數(shù)國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)保有稅在計(jì)稅依據(jù)選擇上開(kāi)始出現(xiàn)兩個(gè)明顯傾向：一是傾向于采用同一種計(jì)稅依據(jù)；二是在選擇同一種計(jì)稅依據(jù)上，傾向于采用從價(jià)計(jì)征的土地與地上建筑物價(jià)值。目前，英國(guó)、荷蘭和新西蘭等國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)保有稅都體現(xiàn)了這些傾向。此外，中東歐的一些經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌國(guó)家（如俄羅斯、波蘭、匈牙利、斯洛文尼亞和捷克共和國(guó)等）也正在考慮采用不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值（資本價(jià)值或租金收益）作為不動(dòng)產(chǎn)保有稅的計(jì)稅依據(jù)；另一些經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌國(guó)家（如羅馬尼亞、愛(ài)沙尼亞、立陶宛和拉脫維亞等）已在不同程度上引入了從價(jià)計(jì)征方式。可以預(yù)見(jiàn)，采用從價(jià)計(jì)征的房地產(chǎn)價(jià)值將是各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)保有稅，計(jì)稅依據(jù)的最終選擇。

　　三、房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)改革方案的構(gòu)想

　?、宸康禺a(chǎn)計(jì)稅價(jià)格確定的原則和總體思路

　　根據(jù)十六屆三中全會(huì)確定的稅制改革思路，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)稅改革的目標(biāo)設(shè)計(jì)應(yīng)按照“房地合一、整體評(píng)估、一并征稅”的原則，將現(xiàn)行的土地使用稅按面積從量定額征稅、房產(chǎn)稅對(duì)企業(yè)自用房產(chǎn)按房產(chǎn)原值一次減除—定比例后的余值征稅以及單位和個(gè)人出相按租收入征稅的方式，統(tǒng)一改為按房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格征稅。

　?。ǘ┰u(píng)估方法

　　房地產(chǎn)稅合理、準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值，計(jì)稅的市場(chǎng)價(jià)值是通過(guò)評(píng)估得出的，但評(píng)估值的表現(xiàn)有多種形式。不同的評(píng)估方法將得出不同結(jié)果。

　　1.三種主要的評(píng)估方法。

　?。?）市場(chǎng)比較法，是將待估房產(chǎn)與其所在區(qū)域近期內(nèi)已經(jīng)成交的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，以這些房地產(chǎn)的成交價(jià)格作為參考進(jìn)行修正，從而估算待估房地產(chǎn)在正常市場(chǎng)情況下的價(jià)格或價(jià)值的一種方法。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是市場(chǎng)供求論。主要從房地產(chǎn)產(chǎn)品本身出發(fā)，運(yùn)用替代原理，根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下同類、同效用、同質(zhì)產(chǎn)品價(jià)格趨同的規(guī)則。認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格等于類似房地產(chǎn)在市場(chǎng)均衡點(diǎn)上的均衡價(jià)格。

　?。?）收益還原法，是為了預(yù)計(jì)待估房地產(chǎn)未來(lái)的正常凈收益，而選用適當(dāng)?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值的方法。該方法一般用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)價(jià)格測(cè)算，如商店、飯店等。收益還原法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)，來(lái)決定房地產(chǎn)價(jià)值的，看重的不是過(guò)去的因素，而是未來(lái)的因素。具體地說(shuō)，房地產(chǎn)的價(jià)值通常不是基于其歷史價(jià)格、生產(chǎn)成本或過(guò)去的市場(chǎng)狀況，而是基于市場(chǎng)參與者對(duì)其未來(lái)所能獲取的收益或得到的滿足、樂(lè)趣等的預(yù)期。主要從使用者角度，運(yùn)用預(yù)期收益和效用價(jià)值原理，將未來(lái)收益資本化，使房地產(chǎn)價(jià)格等于其未來(lái)所獲收益的折現(xiàn)值之和。

　　（3）重置成本法，是對(duì)待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)成本構(gòu)成進(jìn)行分析，求取待估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格（重置價(jià)格或重建價(jià)格），然后扣除折舊，以此估算房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，是以房屋的建造原值為基礎(chǔ)，按平均折舊年限計(jì)算的。地產(chǎn)評(píng)估的成本法。是根據(jù)開(kāi)發(fā)土地的各項(xiàng)費(fèi)用來(lái)估算單位土地價(jià)格成本。然后擬定地價(jià)，即包括征地拆遷費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)、正常利潤(rùn)、稅收等。成本法的理論依據(jù)為生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。它主要是從開(kāi)發(fā)者角度，運(yùn)用等量投資至少獲取等量收益的投資原理，根據(jù)產(chǎn)品定價(jià)的一般原則，將房地產(chǎn)的價(jià)格確定為所有投入資本和利潤(rùn)之和。

　　2.三種評(píng)估方法的局限性。

　　從房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐來(lái)看，即使是同一房地產(chǎn)，采用這三種方法評(píng)估所得的結(jié)果有時(shí)也相差較大。一般而言（不考慮農(nóng)用地），成本法的評(píng)估結(jié)果低于收益法的評(píng)估結(jié)果，而市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果介于成本法和收益法之間。這是因?yàn)椋撼杀痉ㄊ菑墓┙o角度出發(fā)，收益法是從需求角度出發(fā)，而市場(chǎng)比較法則是從供求均衡角度出發(fā)的，供求雙方達(dá)成交易的條件使房地產(chǎn)使用帶來(lái)的收益要大于或至少等于房地產(chǎn)的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評(píng)估方法在具體應(yīng)用過(guò)程中也受到一些條件的限制。存在不足之處。

　　采用市場(chǎng)比較法，需要有充足的房地產(chǎn)交易的完善交易資料，不適用于較少在市場(chǎng)上交易的應(yīng)稅房地產(chǎn)。如在一些房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟的地區(qū)，就很難采用這種方法進(jìn)行估價(jià)。即使是在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，比較法也可能不大適用于某些極少交易的特殊房地產(chǎn)，如城市污水處理廠、電話交換站等。

　　收益還原法的基本思想簡(jiǎn)單明了，但是在計(jì)算中確定適當(dāng)?shù)睦屎皖A(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來(lái)純收益并不容易。對(duì)于沒(méi)有收益的房地產(chǎn)或者收益無(wú)法預(yù)測(cè)的房地產(chǎn)，無(wú)法采用收益法實(shí)施評(píng)估，而且未來(lái)收益的估算也受到企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的影響。在實(shí)際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大影響。

　　從理論上講，只要是可以估算其成本的房地產(chǎn)，都可以采用成本估價(jià)法。但是，現(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)的價(jià)格取決于其效用，而不是所花費(fèi)的成本；房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。另外，采用成本法進(jìn)行估價(jià)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力。難度最大的是折舊的計(jì)算，尤其是對(duì)陳舊的房地產(chǎn)，往往以估價(jià)人員的主觀判斷為依據(jù)，同樣會(huì)影響估價(jià)的準(zhǔn)確性。

　　3.評(píng)估方法的選用。

　　各種評(píng)估方法都有其固有的優(yōu)缺點(diǎn)和局限性，事實(shí)上國(guó)際上以市場(chǎng)價(jià)值為房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的國(guó)家通常區(qū)分不同情況，如數(shù)據(jù)資料情況、市場(chǎng)狀況、待評(píng)估房地產(chǎn)特點(diǎn)等，同時(shí)采用多種方法。具體而言，對(duì)于交易經(jīng)常發(fā)生且有完善交易資料的房地產(chǎn)類型應(yīng)優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法，如商品房、商業(yè)鋪面等；對(duì)于一些很少發(fā)生轉(zhuǎn)讓而用于盈利目的的房地產(chǎn)可采用收益還原法，如經(jīng)濟(jì)落后的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對(duì)于一些特殊的房地產(chǎn)，既無(wú)法獲得可比較的交易資料又無(wú)法通過(guò)使用者的角度確認(rèn)其收益的，可采用成本重置法。

　　（三）評(píng)估技術(shù)

　　房地產(chǎn)估價(jià)的目的不同，對(duì)選用的評(píng)估技術(shù)及估價(jià)結(jié)論的總體要求也會(huì)不同。例如，以買(mǎi)賣、交換為目的的評(píng)估，價(jià)格結(jié)果要求精確，采用的是單一的房地產(chǎn)評(píng)估，估價(jià)除考慮位置、用途、成新等因素外。還要進(jìn)一步考慮房屋的朝向、樓層、裝修水平等個(gè)體差異，將每宗房地產(chǎn)的價(jià)格差異反映出來(lái)。而以課稅為目的的評(píng)估，一方面涉及社會(huì)公眾的廣泛利益，另一方面估價(jià)工作量非常大。因此要兼顧效率和公平，在遵循一般評(píng)估準(zhǔn)則的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)以總體公平為出發(fā)點(diǎn)，同時(shí)可以忽略某些體現(xiàn)個(gè)性差異的影響因素，如裝修水平、朝向、樓層等，側(cè)重考慮構(gòu)成房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格的因素，如：?jiǎn)挝幻娣e建安造價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)（土地出讓金）、建筑容積率、成新率（房屋的新舊）等，采用批量的評(píng)估方式。

　?。ㄋ模┰u(píng)估步驟

　　對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行批量評(píng)估，主要包括三個(gè)步驟：

　　1.對(duì)課稅不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)。要求對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行基本描述，內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質(zhì)量等，大量不動(dòng)產(chǎn)的基本信息經(jīng)過(guò)整理后，儲(chǔ)存在特定的數(shù)據(jù)庫(kù)中。

　　2.收集市場(chǎng)信息。包括房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格、市場(chǎng)租金水平和建造成本信息等。

　　3.估價(jià)。根據(jù)我國(guó)目前的征管情況，為了將評(píng)估成本有效地控制在一定范圍內(nèi)，計(jì)稅依據(jù)的表現(xiàn)形式應(yīng)以小區(qū)或某個(gè)路段的形式（同一類型的房地產(chǎn)）表現(xiàn)出來(lái)，而不是具體、單個(gè)的房產(chǎn)。

　?。ㄎ澹┰u(píng)估周期

　　以市場(chǎng)價(jià)值作為基礎(chǔ)，對(duì)房地產(chǎn)按評(píng)估值進(jìn)行征稅，必須要考慮到市場(chǎng)價(jià)值變動(dòng)的影響。因此，房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的評(píng)估應(yīng)定期進(jìn)行。評(píng)估周期的長(zhǎng)短主要受兩方面因素影響：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和其他因素（通貨膨脹或環(huán)境改善帶來(lái)的房地產(chǎn)增值等）的影響程度：二是受制于重新進(jìn)行評(píng)估的成本；另外，評(píng)估周期在一定程度上也受所選用的房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)類型和是否具備現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)及合格的評(píng)估人員影響。如澳大利亞，其計(jì)稅依據(jù)采用的是土地價(jià)值，不需要考慮房屋建筑物的價(jià)值變化，因此，在擁有先進(jìn)的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的基礎(chǔ)上?？梢暂^方便地進(jìn)行批量評(píng)估，一年進(jìn)行一次；德國(guó)采用的計(jì)稅依據(jù)是土地與地上建筑物價(jià)值，由于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為穩(wěn)定，市場(chǎng)價(jià)值變化不明顯，其課稅評(píng)估周期為6年，而事實(shí)執(zhí)行的評(píng)估周期在6年以上。

　　就我國(guó)目前的情況而言，經(jīng)濟(jì)仍處于轉(zhuǎn)型和上升期，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)在不同年份間表現(xiàn)得較為明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值受經(jīng)濟(jì)發(fā)展及通貨膨脹因素影響較大，評(píng)估周期不宜定得過(guò)長(zhǎng)。同時(shí)，我國(guó)不同地區(qū)之間社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，地區(qū)差異明顯，評(píng)估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國(guó)家確定一個(gè)浮動(dòng)期間，如在3～5年之間，由各省根據(jù)實(shí)際情況具體確定。這樣，既可保證計(jì)稅價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，又能體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、環(huán)境改善等因素所帶來(lái)的市場(chǎng)價(jià)值變化，保證財(cái)政收入目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　?。┰u(píng)估時(shí)點(diǎn)

　　由于年初和年終房地產(chǎn)的價(jià)格通常會(huì)有一些特殊波動(dòng)，按國(guó)際通行的做法，計(jì)稅評(píng)估時(shí)點(diǎn)宜選擇在每年7月1日。

　　四、評(píng)稅機(jī)構(gòu)的設(shè)置及對(duì)爭(zhēng)議解決機(jī)制的構(gòu)想

　　（一）評(píng)稅機(jī)構(gòu)設(shè)置

　　房地產(chǎn)稅評(píng)稅機(jī)構(gòu)的設(shè)立模式，世界各國(guó)的做法不盡相同，但大多在稅法中予以明確。評(píng)稅機(jī)構(gòu)的設(shè)立模式主要涉及兩方面的問(wèn)題：一是評(píng)估權(quán)限，即在稅收政策及評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)上，如何劃分中央稅務(wù)機(jī)關(guān)和地方稅務(wù)機(jī)關(guān)的權(quán)限，如德國(guó)是由地方制定評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，英國(guó)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)則由中央政府制定；二是評(píng)估機(jī)構(gòu)的設(shè)立及歸屬。大多數(shù)國(guó)家都設(shè)立了專門(mén)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，有的直接歸屬于稅務(wù)機(jī)關(guān)，如美國(guó)；有的歸屬于地方政府，如澳大利亞。有的國(guó)家的地方政府，為了節(jié)省成本、提高稅務(wù)行政效率，傾向于委托社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

　　鑒于我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估機(jī)構(gòu)組織松散、管理不規(guī)范的狀態(tài)，為了保證評(píng)估工作的公正、合理，房地產(chǎn)計(jì)稅評(píng)估工作不宜委托中介機(jī)構(gòu)，而應(yīng)設(shè)立專門(mén)的房地產(chǎn)稅評(píng)估機(jī)構(gòu)。由于房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)評(píng)估涵蓋了大量的稅收及評(píng)估專業(yè)知識(shí)，其間還涉及各有關(guān)部門(mén)的信息交換問(wèn)題，以我國(guó)目前的情況，若是成立獨(dú)立的專門(mén)機(jī)構(gòu)。其所面臨的人員和協(xié)調(diào)問(wèn)題將是顯而易見(jiàn)的。而對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)而言，經(jīng)過(guò)多年征收各類房地產(chǎn)稅收的實(shí)踐，一方面已積累了相當(dāng)?shù)纳娑愒u(píng)估案例與經(jīng)驗(yàn)，如不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅對(duì)于交易價(jià)格明顯失真的房地產(chǎn)交易評(píng)估，房產(chǎn)稅中關(guān)于對(duì)房屋原值的評(píng)估以及土地增值稅對(duì)交易房地產(chǎn)增值額的評(píng)估等；另一方面。為了實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)采集和稅源監(jiān)控的需要，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)大多與國(guó)土、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等相關(guān)部門(mén)建立起了卓有成效的工作聯(lián)系制度。因此，建議將評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)置于稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部，并采取相對(duì)獨(dú)立的方式，其機(jī)構(gòu)職權(quán)應(yīng)與征收部門(mén)平行。這樣，既可保證評(píng)估工作相對(duì)獨(dú)立地完成，又可充分利用稅務(wù)機(jī)關(guān)在人員及協(xié)調(diào)機(jī)制上的優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)評(píng)估工作順利開(kāi)展。

　　關(guān)于評(píng)估權(quán)限的問(wèn)題，為了進(jìn)一步完善我國(guó)地方稅制體系的建設(shè)。建議在立法上要充分考慮到房地產(chǎn)稅的地方稅特性，在稅收政策和評(píng)稅標(biāo)準(zhǔn)的制定方面賦予地方一定的權(quán)限。同時(shí)，盡管房地產(chǎn)稅是地方稅，但由于涉及國(guó)家對(duì)土地、房產(chǎn)資源的宏觀政策，由中央政府進(jìn)行監(jiān)控是十分必要的，因此，國(guó)家稅務(wù)總局內(nèi)應(yīng)設(shè)立專門(mén)機(jī)構(gòu)。加強(qiáng)對(duì)地方評(píng)估機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　（二）爭(zhēng)議解決機(jī)制

　　房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的評(píng)估量大面廣，且其中涉及的因素及技術(shù)問(wèn)題較為復(fù)雜，納稅人對(duì)評(píng)估值產(chǎn)生異議在所難免，因此，相關(guān)的法律法規(guī)應(yīng)做出安排，以保證納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果申訴的權(quán)利。首先，在組織上，各地應(yīng)設(shè)立獨(dú)立于評(píng)估部門(mén)的專門(mén)的復(fù)核委員會(huì)，并組成評(píng)估專家團(tuán)，在組織上保持獨(dú)立性和權(quán)威性；復(fù)核委員會(huì)的主要任務(wù)是處理納稅人的申訴，以確保稅負(fù)的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權(quán)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行評(píng)估后，應(yīng)將初評(píng)的結(jié)果及房地產(chǎn)的有關(guān)資料在正式征收之前公布在有關(guān)的媒體或網(wǎng)站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內(nèi)，如果業(yè)主對(duì)計(jì)稅價(jià)格持有異議，可以向評(píng)估機(jī)構(gòu)申訴，若對(duì)申訴結(jié)果仍不滿意的。業(yè)主可以向當(dāng)?shù)貜?fù)核委員會(huì)申請(qǐng)復(fù)核，復(fù)核委員會(huì)應(yīng)盡快將結(jié)果書(shū)面通知業(yè)主和相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)，最終的計(jì)稅價(jià)格應(yīng)以復(fù)核委員會(huì)公布的結(jié)果為準(zhǔn)。